JUGEMENT DU : 22 Mai 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 23/00855 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GI75

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [S]

né le 23 Mars 1956 à [Localité 8] (SUISSE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 70, M^e Isabelle BREDY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Maître [V] [M]

domicilié [Adresse 6]

représenté par M^e Luc PAROVEL, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 1

S.A.S. VRP, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 879 139 616, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean François BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 8

Maître [P] [O]

domiciliée [Adresse 5]

représenté par M^e Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 669

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS : Madame MASSON-BESSOU, Juge

Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 20 Mars 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

A l’audience, Monsieur GUESDON a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par actes séparés datés des 27 et 28 février et 8 mars 2023, M. [D] [S], propriétaire de biens immobiliers situés à Villebois (Ain), dont en particulier les parcelles désignées au cadastre de la commune sous les références AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4] acquise par prescription, qu’il s’était engagé de vendre selon promesse notariée datée du 22 septembre 2021 à la société VRP, considérant que l’absence de réitération de l’acte de vente ne lui est pas imputable mais à la bénéficiaire, a fait assigner celle-ci ainsi que Maître [P] [O], notaire rédacteur de l’acte litigieux, et M. [K] [M], notaire conseil de la société VRP, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’attribution de l’indemnité d’immobilisation et en paiement par les défendeurs d’indemnités complémentaires réparant ses préjudices.

Aux termes du dispositif de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 mai 2024, M. [S] demande en définitive au tribunal de :

“Vu les articles 1134, 1240 et 1241 du Code Civil,

— Condamner la société VRP à verser à Monsieur [D] [S] une somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner la société VRP à verser à Monsieur [D] [S], la somme de 21.500 € et attribuer à Monsieur [D] [S] à ce titre celle de 10.750 € séquestré en 1'étude de Maitre [P] [O] à titre d’indemnité d’immobilisation en exécution de la promesse de vente du 22 septembre 2021.

— Condamner la société VRP à régler à Monsieur [D] [S] la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner in solidum Maitres .[P] [O] et [K] [M] à verser à Monsieur [D] [S], à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi eu égard à la faute commise en engageant leur responsabilité respective en tant qu’Officier Ministériel, à la somme de 100.000 €.

— Condamner in solidum Maitres [P] [O] et [K] [M] à verser à Monsieur [D] [S], la somme de 12.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procedure Civile.”

Dans ses conclusions récapitulatives n° 5 notifiées le 20 juin 2024, la société VRP, considérant entre autres qu’il serait acquis que M. [S] ne lui a pas transmis ainsi qu’aux différents notaires préalablement à la signature de l’acte authentique les actes attendus et visés dans la promesse de vente nécessaires à l’établissement de la régularité de son titre de propriété, de sorte qu’elle ne pouvait régulariser ladite vente, sauf à s’exposer ultérieurement et à tout moment à une contestation de la propriété dans le cadre d’une action en revendication et à une mise en cause par les futurs acquéreurs des parcelles pour le cas où une action aurait été exercée à leur encontre, demande en réponse au tribunal de :

“Vu la promesse de vente régularisée,

Vu les dispositions des articles 1240 et suivants du Code civil,

REJETER l’ensemble des demandes présentées par Monsieur [S] à l’encontre de la SAS VRP.

ENJOINDRE à Maître [O] d’avoir à libérer l’indemnité d’immobilisation soit la somme de DIX MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS (10 750 €) entre les mains de la SAS VRP.

CONDAMNER Monsieur [S] à payer à la SAS VRP la somme de 77 575.46. EUROS à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER encore Monsieur [S] à payer à la SAS VRP la somme de QUATRE MILLE EUROS (4 000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.”

Le dispositif des dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024 par Mme [O] est ainsi rédigées :

“Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

1./ Concernant l’attribution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée

• JUGER que ce litige ne concerne pas le notaire,

• JUGER que Me [O], conformément à son rôle de séquestre, s’en remettra à la décision à intervenir.

2./ A titre principal, sur la responsabilité du notaire

• JUGER que les conditions de la responsabilité du notaire ne sont pas caractérisées,

• DÉBOUTER M. [S] de toutes ses demandes,

3./ Subsidiairement,

• JUGER qu’il n’est démontré ni un préjudice certain ni un lien de causalité direct,

• DÉBOUTER M. [S] de toutes ses demandes,

4./ En tout état de cause,

• CONDAMNER M. [S] ou qui mieux le devra à payer à Me [O] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

• CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens d’instance.”

Selon le dispositif de ses dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024, M. [M] demande pour sa part au tribunal de (sans correction) :

“ Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

STATUER CE QUE DE DROIT quant aux prétentions formées par Monsieur [S] à l’encontre de la société VRP et quant à la demande reconventionnelle formée par la société VRP à l’encontre du requérant.

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

JUGER que Maître [M] n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles dans le cadre de la régularisation de la promesse de vente et de ses suites.

JUGER que Maître [M] n’est en aucun cas responsable de l’absence de réitération de la vente.

JUGER que Monsieur [S] n’a pas été en mesure de transmettre à son notaire une origine de propriété trentenaire incontestable concernant l’ensemble des parcelles visées dans la promesse.

JUGER que l’absence de réitération de la vente n’est pas imputable à Maître [M].

JUGER que les prétentions financières formées par Monsieur [S] ne peuvent constituer un préjudice indemnisable à l’encontre de Maître [M].

JUGER que les prétentions financières de Monsieur [S] ne sont justifiées ni dan leur principe, ni dans leur quantum.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [S] de ses prétentions financières dirigées à l’encontre de Maître [M].

CONDAMNER Monsieur [S] à verser à Maître [M] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur [S] aux entiers dépens de l’instance.”

La clôture différée de la procédure a été fixée au 13 mars 2025.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

En droit, l’existence d’un acte notarié constatant une usucapion est insuffisante pour établir celle-ci et il appartient à la personne qui revendique un droit de propriété d’en rapporter la preuve en établissant des actes matériels de possession.

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse stipule clairement que ses effets sont soumis à l’accomplissement de certaines conditions suspensives dont celle, de droit commun, relative à la justification par le promettant d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

Parmi les biens vendus figurent les parcelles désignées sous les références AB [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dont la propriété résulterait, selon la promesse, d’attestations immobilières reçues par un notaire le 8 octobre 2019 en suite du décès du père de M. [S] et de la seconde épouse de celui-ci.

Il est acquis qu’au bout du compte (i.e. le jour où l’acte définitif devait être signé) la valeur probante des témoignages relatés dans les attestations précitées quant à l’existence d’actes matériels de nature à caractériser la possession invoquée n’ont fait l’objet d’aucune reconnaissance judiciaire particulière et qu’aucun autre moyen de preuve n’a été produit postérieurement à la promesse établissant avec certitude, en complément de l’acte de notoriété précité, que le promettant ou ses auteurs avaient accompli sur les parcelles litigieuses, pendant le temps requis pour prescrire, des actes matériels de possession, de sorte qu’il convient d’admettre que la société VRP a légitimement pu estimer, le doute n’étant pas complètement levé, que la preuve du droit de propriété de M. [S] sur les parcelles litigieuses restait sujette à caution ou autrement dit que ce droit restait susceptible d’être contesté, et qu’elle était alors bien fondée à renoncer à la vente et à se prévaloir de la clause stipulée dans la promesse selon laquelle l’indemnité d’occupation (séquestrée entre les mains du notaire instrumentaire) devait dans une telle hypothèse lui revenir.

La société VRP, qui exerce une activité de marchands de biens immobiliers, ne pouvait ignorer que c’était à ses risques et périls qu’elle engageait des dépenses avant d’être devenue propriétaire des biens visés par la promesse. Non fondée, puisque ces frais ne sont en conséquence pas un préjudice indemnisable, la demande de dommages et intérêts compensatoires qu’elle a formée à l’encontre de M. [S] doit être rejetée.

M. [S] se borne pour sa part à affirmer que la résistance supposée abusive de la société VRP, bénéficiaire de la promesse qu’elle a, à juste titre, refusé de réitérer pour la raison exposée ci-dessus, lui a causé un préjudice particulier dont il ne démontre en réalité ni l’existence ni, a fortiori, le montant. Il estime de la même manière qu’il serait en droit d’obtenir des notaires le versement d’une indemnité compensatrice (manifestement imaginaire) de 100 000 euros dont il ne précise d’ailleurs pas (et pour cause) comment elle est évaluée. Non fondées, ses demandes en paiement seront intégralement rejetées.

La solution donnée au litige (eu égard à sa valeur véritable) justifie de laisser à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a cru devoir engager. Il n’y a pas lieu dès lors à condamnation au profit de quiconque sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Ordonne au notaire séquestre de restituer à la société VRP la somme que celle-ci lui a remise à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Rejette toutes les autres demandes des parties, y compris celles formées au titre des frais de procédure ;

Laisse à chaque partie la charge définitive des dépens qu’elle a engagés.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Jean [Localité 7] BOGUE

M^e Benoit CONTENT

M^e Bertrand DE BELVAL

M^e Luc PAROVEL