REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00072 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7T5

N° minute : 25/00161

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [M] [J]

né le 01 Septembre 1992 à [Localité 8] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 7]

Monsieur [M] [J]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

[Localité 7]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 janvier 2024, [Localité 7] a donné à bail à M. [M] [J] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Adresse 1] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 377,48 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 7] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 06 août 2024 ; puis il a fait assigner M. [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 02 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, [Localité 7], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [J], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner M. [M] [J] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner M. [M] [J] à lui payer la somme actualisée de 1.679,51 € au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025 ;

— de condamner M. [M] [J] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

[Localité 7] a indiqué que le locataire a repris le paiement du loyer courant et est donc favorable à l’octroi de délais de paiement.

M. [M] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré. Il a déclaré avoir effectué un règlement de 400 € en février et pouvoir apurer la dette locative d’ici juillet 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 02 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 6] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'« en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit dans les six semaines après un commandement de paiement demeuré infructueux ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 06 août 2024, [Localité 7] a fait commandement à M. [M] [J] d’avoir à payer la somme en principal de 944,32 €. Ce commandement, délivré en personne, reproduit une clause résolutoire indiquant que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ce commandement précisait en effet que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de deux mois, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le locataire a donc pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois, et non de six semaines, pour apurer sa dette après la délivrance du commandement de payer.

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai inscrit dans la clause résolutoire du contrat de bail, que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu’au 06 octobre 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 07 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 7] produit un décompte démontrant que M. [M] [J] reste lui devoir la somme de 1.697,51 € à la date du 10 mars 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

M. [M] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.697,51 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, il doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 07 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1.697,51 €, arrêtée au 27 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [M] [J] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il justifie avoir repris le paiement intégral du loyer courant et propose d’apurer sa dette par plusieurs mensualités de 50 € par mois, en plus du loyer courant. Il a déclaré qu’il pourra apurer sa dette d’ici le mois de juillet 2025.

En outre, il a indiqué travailler depuis le 13 janvier 2025 en intérim en abattoir à raison de 40 heures par semaine. Il a un enfant qu’il accueille le week-end. Il a expliqué avoir été radié de Pôle Emploi et avoir une dette de 700 € envers cet organisme.

De son côté, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [M] [J] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [M] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2024 entre [Localité 7] et M. [M] [J] concernant le logement à usage d’habitation situé au 1er étage, [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 07 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [J] à verser à [Localité 7] la somme de 1.697,51 € (décompte arrêté au 27 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 et un règlement de 400 € effectué le 12 février 2025) ;

AUTORISE M. [M] [J] à s’acquitter de cette somme en 33 mensualités de 50 € chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [M] [J] soit condamné à verser à [Localité 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,