N°Minute:

N° RG 25/00466 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPST

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 11 Décembre 2025

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la -RESIDENCE AURORA ayant pour syndic la société IMMOVANCE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [G] [O]

née le 26 Septembre 1982 à [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Wilfrid MBILAMPINDO, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Octobre 2025

Affaire mise en deliberé au 11 Décembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Décembre 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Benjamin BEAUVERGER

Copie certifiée delivrée à : M^e Wilfrid MBILAMPINDO

Le

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [O] est propriétaire des lots n° 4 et 28 au sein de la copropriété AURORA située [Adresse 6].

Après mises en demeure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a, par acte de commissaire de justice en date du 24 décembre 2024, fait assigner Madame [G] [O] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 14 avril 2025 aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  3858,05 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2019 au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 novembre 2021,

—  944 euros au titre des frais de syndic,

—  2000 euros à titre de sa résistance abusive et injustifiée,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens.

Après réalisation d’un calendrier de procédure et de plusieurs renvois la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025.

À cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son conseil, conclut comme suit :

Vu les articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi du 10.07.1965;

Vu les articles 36 et 43 du décret de 17.03.1967 ;

Vu les articles 1231-6, 1240 et 1342-10 du Code civil ;

Vu les pièces produites et la jurisprudence applicable ;

Condamner Madame [G] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de

4 251 39 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 01.07.2019 au 01.04.2025 cette somme portant intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par courrier recommande avec accuse de réception en date du 09.11.2021 ;

Condamner Madame [G] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de 944 titre des frais de syndic ;

Condamner Madame [G] [O] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [3], ensemble immobilier sis [Adresse 5] la somme de

2 000 € au titre de sa resistance abusive et injustifiée ;

Condamner Madame [G] [O] au paiement de la somme de 1 500 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Madame [G] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 21.12.2022.

En défense, Madame [G] [O], également représentée par son avocat, demande :

vu l’article 1343-5 du Code civil,

vu l’article 514-1 du Code civil,

Déclarer irrecevable la demande de paiement des arriérés des charges de copropriété du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019 et du 1er octobre 2019 au 31 décembre 2019 en raison de son extinction par la prescription.

Déclarer irrecevable la demande de paiement des arriérés des charges de copropriété du budget prévisionnel du 12 mars 2019 en raison de son extinction par la prescription.

Ordonner l’échelonnement du paiement des arriérés des charges de copropriété de 2972,93€ en 24 mensualités.

Ordonner la suspension des intérêts afférents aux arriérés des charges de copropriété.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de sa demande de 2000,00 € de dommages et intérêts pour résistances abusives et injustifiées.

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [3] de toutes ses demandes et plus amples.

Ecarter l’execution provisoire du jugement à intervenir.

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] [O] [G] la somme de 1500,00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les ‘dire et juger’ ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l’appui des demandes, ne conférant pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

➢Sur la fin de non recevoir tirée la prescription

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Or il est constant que le point de départ de la prescription matière de recouvrement de charges de copropriété est fixé au jour de l’exigibilité des charges concernées

Le point de départ de la prescription des charges de copropriété est généralement fixé à la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, c’est-à-dire au moment où la créance devient certaine, liquide et exigible, sauf circonstances particulières qui peuvent retarder cette date, notamment en cas de contestation ou de régularisation ultérieure. La notification du procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes peut également constituer un point de départ, notamment pour les contestations de décisions collectives.

Ainsi les demandes d’un montant de 223,47 € au titre des appels de fonds du 01 juillet 2019 et 01 octobre 2019, déduction faites de la somme de 125,91 € déjà versées, pour les charges de copropriété sont prescrites dans la mesure où l’assignation est datée du 24 décembre 2024. Néanmoins, contrairement à ce que soutient le défendeur, les demandes au titre des charges pour l’année 2020 ne le sont pas au regard de la date des appels de fonds du 01 janvier 2020, du 01 avril 2020, du 01 juillet 2020 et du 01 octobre 2020.

➢Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété,

— les appels de charges et travaux,

— les répartitions de charges

— les relevés individuels de charges,

— les procès-verbaux des assemblées générales

— le décompte de la créance due ,

— les mises en demeure,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que l’exigibilité des charges de copropriété est établi par la production des appels de fonds et des procès verbaux d’assemblée générales.

Ainsi, Madame [G] [O] reste devoir la somme de 4027,92 € à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 26 juin 2025, comprenant les appels de charges du 1er avril 2025, déduction faite de la demande d’un montant de 223,47 € au titre des charges pour l’exercice 2019.

Madame [G] [O] sera donc condamné à payer la somme de 4027,92 euros, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

— sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il a été produit les mises en demeure et les lettres de relance mais sans les accusés de réception. Ainsi, ces frais ne sont pas justifiés.

Les demandes en paiement au titre des frais de mise en demeure seront donc rejetées.

— Sur les frais de constitution dossier avocat :

Concernant les frais de « transmission dossier avocat », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en paiement à ce titre.

— sur les frais transmission documents signature compromis et sur les frais établissement état daté

Aucun justificatif de ces éléments n’est versé aux débats et de surcroît ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces demandes seront donc rejetées

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

A défaut d’établir la mauvaise foi de sa débitrice, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement et la demande de suspension des intérêts

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des débats que la situation de Madame [G] [O] a été fragilisé par une procédure de redressement judiciaire en sa qualité d’infirmière libérale. Dès lors, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif, tout en rappelant qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’ensemble de la dette redeviendra exigible.

La demande de suspension des intérêts sera rejetée au regard des dispositions de l’article sus-visées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, Madame [G] [O] devra verser au Syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et de dire n’y avoir lieu de l’arrêter au regard du caractère pécuniaire de la condamnation et des délais de paiement octroyés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE IRRECEVABLES comme prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble AURORA au titre des appels de fonds du 01 juillet 2019 et 01 octobre 2019 ;

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble AURORA située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 4027,92 euros, au titre des charges de copropriété, pour la période de janvier 2020 au 1er avril 2025 inclus, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble AURORA située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, de ses demandes au titre des frais et de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [G] [O] à apurer la dette en en 23 versements mensuels de 160 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette, et ce au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la décision, et une dernière mensualité constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Madame [G] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble AURORA située [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [O] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

La Greffière, La Juge