TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e ZERBIB Michael

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07433 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YJ5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. VALERIANE, domiciliée : chez SARL GESTION PATRIMOINE IMMOBILIER (ACTIVE IMMO), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michael ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [B]

né le 15 Mars 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 5 juillet 2019, la société civile immobilière (SCI) Valeriane a donné à bail à M. [P] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 890 euros.

Le 18 juillet 2024, des loyers étant demeurés impayés et faute pour le locataire d’avoir justifié d’une assurance, la SCI VALERIANE a fait signifier à M. [P] [B] deux commandements :

Aux fins de justifier de la souscription d’une assurance d’une assurance dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.et de payer, dans un délai de deux mois, la somme de 3 560 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 28 novembre 2024, la SCI VALERIANE, agissant poursuites et diligences de son gérant, a fait assigner M. [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constater le défaut d’assurance,

— condamner M. [P] [B] à titre provisionnel au paiement des sommes de 7 536 euros, et 247,14 euros de frais de commandement de payer,

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— condamner M . [P] [B] à quitter immédiatement les lieux et à défaut, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [P] [B], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner M . [P] [B] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, et ce jusqu’à libération totale et effective des locaux, avec intérêt légaux à compter de l’assignation,

— condamner M. [P] [B] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion,

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A l’audience, la SCI VALERIANE, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 17 095,76 euros au 1er septembre 2025, terme de septembre inclus.

Sur l’appréciation de la validité de la clause soulevée d’office, elle sollicite qu’elle soit régularisée par les deux commandements de payer ;

A titre subsidiaire, elle sollicite que l’affaire ne soit pas renvoyée au fond.

A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance.

M. [P] [B] régulièrement cité à étude n’a pas comparu et n’était pas représenté.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité :

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 novembre 2024 , soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI VALERIANE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Sur le fondement des loyers impayés :

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat de bail en date du 5 juillet 2019 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « le bail sera résilié de plein droit, pour un défaut de paiement du loyer ou des charges à termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loué, résultant des troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.

un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

Sur le fondement de la non souscription à une assurance :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire.

En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 5 juillet 2019 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants : « le bail sera résilié de plein droit, pour un défaut de paiement du loyer ou des charges à termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loué, résultant des troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins un mois pour justifier d’une assurance comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement signifié à M. [P] [B] le 18 juillet 2024 par acte remis à étude mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de résiliation du bail sur le fondement du défaut d’assurance et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

M. [P] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [P] [B] reste devoir la somme de 17 095,76 euros au 1er septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme de septembre inclus.

Pour la somme au principal, M. [P] [B] , non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [P] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 17 095,76 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [B], succombant, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

DIT n’avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE M. [P] [B] à verser à la Société SCI VALERIANE, à titre provisionnel, la somme de dix-sept mille quatre-vingt-quinze euros soixante-seize (17 095,76 euros) décompte arrêté au 1er septembre 2025 incluant la mensualité de septembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la M. [P] [B] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE