Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 17 avril 2025, n° 25/00071

TJ Bourg-en-Bresse 17 avril 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 17 avr. 2025, n° 25/00071
Numéro(s) :	25/00071
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie MONNET SUETY

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00071 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7T4

N° minute : 25/00160

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEURS

Monsieur [N] [B]

né le 10 Août 1981 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [F] épouse [B]

née le 20 Mars 1983 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [J]-[X] [B]

Madame [F] épouse [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [J] [X] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 5] (01) par contrat du 13 juin 2017, pour un loyer mensuel de 455,45 € provision sur charges incluse.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a également donné à bail à M. [J] [X] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] un garage situé [Adresse 6] à [Localité 5] (01) par contrat séparé du même jour, pour un loyer mensuel de 36,54 € provision sur charges incluse.

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a enfin donné à bail à M. [J] [X] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] un second garage situé [Adresse 6] à [Localité 5] (01) par contrat ayant pris effet le 02 janvier 2023, pour un loyer mensuel de 37,42 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires, le 09 octobre 2024 ; puis il a fait assigner M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 06 janvier 2025 pour obtenir la résiliation des contrats, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 13 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit des contrats de location du logement et des deux garages ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B], ainsi que tous occupants de son chef, concernant tant le logement que les deux garages ;

— de condamner solidairement M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] à lui payer la somme de 5.685,36 € au titre de l’arriéré locatif au 28 février 2025, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Bien que régulièrement assignés le 06 janvier 2025 à étude, M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 08 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 07 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail du logement conclu le 13 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 6-1) faisant expressément référence à un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, le contrat de location du garage conclu le 13 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 12-1) faisant expressément référence à un délai d’un mois.

Enfin, le contrat de location du second garage ayant pris effet le 02 janvier 2023 contient également une clause résolutoire (article 12-1) faisant expressément référence à un délai d’un mois.

Un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 09 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.468,32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux du logement et des deux garages étaient réunies à la date du 10 décembre 2024, les contrats des garages devant s’analyser comme des accessoires au bail du logement.

Aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de mai 2024. En outre, aucun élément de la situation personnelle, sociale ou professionnelle des locataires n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence des défendeurs qui ne font aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] sera ordonnée, sans qu’il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets des clauses de résiliation contenues dans les baux.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] restent devoir la somme de 5.685,36 € à la date du 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Les défendeurs, non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été du si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs sera par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 5.685,36 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Les contrats de bail du logement et des deux garages stipulent la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2017 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] concernant le logement à usage d’habitation situé au 5e étage, [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 13 juin 2017 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] concernant le garage situé [Adresse 6] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location ayant pris effet le 02 janvier 2023 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] concernant le garage situé [Adresse 6] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 5.685,36 € (décompte arrêté au 10 mars 2025, incluant l’échéance du mois février 2025) ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [B] et Mme [W] [F] épouse [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,