Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 17 avril 2025, n° 25/00075

TJ Bourg-en-Bresse 17 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a estimé que les locataires avaient effectué des paiements durant le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ce qui a permis d'apurer la dette et d'empêcher l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Demande d'expulsion suite à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison du fait que la résiliation du bail n'a pas été constatée.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires reconnaissent la dette et a ordonné leur condamnation au paiement de la somme due.
Rejeté
Demande d'indemnité d'occupation suite à la résiliation du bail
La cour a rejeté cette demande en raison du fait que la résiliation du bail n'a pas été constatée.
Accepté
Demande de délais de paiement
La cour a accepté la demande de délais de paiement, considérant que le bailleur n'était pas opposé à cette demande et que les locataires avaient repris le paiement du loyer courant.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 17 avr. 2025, n° 25/00075
Numéro(s) :	25/00075
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie MONNET SUETY
Parties :	SEMCODA - SOCIETE D' ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L' AIN

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00075 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7UB

N° minute : 25/00164

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEURS

Madame [T] [W]

née le 08 Octobre 1972 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [B] [Z] [M]

né le 20 Juillet 1974 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

SEMCODA

Madame [T] [W]

Monsieur [B] [Z] [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er avril 2021, la SA SEMCODA a donné à bail à Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (01) et un garage sis à la même adresse, pour un loyer mensuel de 982,70 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 janvier 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation du logement et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] à lui payer la somme actualisée de 1.468,48 € au titre des impayés locatifs au 31 janvier 2025 ;

— de condamner Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle a précisé que les locataires font des règlements réguliers et que le dernier loyer a été réglé. Elle n’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement. Enfin, elle a précisé qu’un supplément de loyer de solidarité a été appliqué depuis janvier 2025.

Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, et en réglant la dette locative en deux fois.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 10 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA SEMCODA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 09 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 1.799,90 €.

Or, il résulte du décompte que pendant le délai de deux mois s’achevant le 18 mars 2024, les locataires ont effectué deux versements de 1.891.04 € le 12 février 2024 et de 1.504.35 € le 11 mars 2024.

Les versements s’imputant par principe sur la dette que le débiteur avait le plus d’intérêt à acquiter en application de l’article 1342-10 du code civil, il convient de constater que le paiement du 12 février 2024 a permis d’apurer les causes du commandement.

Par conséquent, la clause résolutoire n’est pas acquise, et en l’absence de demande de prononcé de la rsiliation du bail, le bailleur sera débouté de ses demandes tendant à la résiliation du bail et subséquentes.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] restent lui devoir la somme de 1.456,48 € à la date du 5 février 2025, après soustraction des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 12 € (6 x 2 €).

Les frais relatifs au SLS (25 €) ainsi que l’application d’un surloyer sont justifiés par l’envoi d’une lettre recommandée à Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M].

Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1.456,48 €.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

En l’absence de résiliation du bail il convient de considérer que la demande de délais est faite sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] ont sollicité le bénéfice de délais de paiement. Ils ont fait valoir avoir repris le paiement du loyer courant depuis de nombreux mois. Ils ont déclaré travailler tous les deux en CDI et percevoir un salaire de 2.000 € chacun. Ils ont proposé de payer leur dette en deux fois, grâce à l’aide de leur fils.

De son côté, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SA SEMCODA de sa demande de constat de résiliation de bail, de prononcé d’une indemnité d’occupation et d’expulsion ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] à verser à la SA SEMCODA la somme de 1.456,48 € (décompte arrêté au 5 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 et un règlement de 1.573,28 € effectué le 05 février 2025) ;

AUTORISE Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] à s’acquitter de cette somme, en 2 mensualités de 728,24 € chacune ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à bonne date, l’intégralité de la dette redeviendra exigible sans nouvelle décision judiciaire, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [T] [H] [P] et M. [B] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,