TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01303 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHGV

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[F] [Y]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Mme [F] [Y]

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT – RCS [Localité 7] 626 150 106

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par [B] [J], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [F] [Y]

née le 14 Juillet 1983 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 Septembre 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 2008, la SA d’HLM Partélios Habitat a donné à bail à Mme [F] [Y] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 261 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 31 euros.

Par acte extrajudiciaire du 7 janvier 2025, notifié par courriel à la CCAPEX le 9 janvier 2025 qui en a accusé réception le 10 janvier 2025, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 988,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 20 mars 2025, la SA d’HLM Partélios Habitat a fait assigner Mme [F] [Y] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2 957,12 euros représentant les loyers et charges impayés au 14 mars 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 300 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 30 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA d’HLM Partélios Habitat, représentée par Mme [B] [J] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4 738,65 euros.

Mme [F] [Y], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 16 janvier 2008 ;

– le commandement de payer du 7 janvier 2025, portant sur la somme en principal de 1 988,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de juin 2023 à novembre 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé, portant sur la période de décembre 2024 à août 2025 inclus, arrêté au 29 septembre 2025, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4 738,65 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Mme [F] [Y] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif.

Tout d’abord, il ressort des décomptes produits que, chaque mois la somme de 3,50 euros est mise au débit du compte locatif au motif « assurance pour compte », sans qu’il n’en soit justifié et ce, dans la mesure où il n’est pas démontré aux débats que, la locataire a convenu avec la société bailleresse qu’elle assure le logement contre les risques locatifs pour son compte, ni que cette dernière a mis en demeure la locataire d’avoir à lui remettre l’attestation d’assurance habitation et que, faute de réponse de la locataire dans le délai d’un mois, elle a souscrit une assurance habitation pour son compte et récupérable auprès de celui-ci, conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus, aucune copie d’un éventuel contrat d’assurance contre les risques locatifs n’est produit aux débats. De sorte que, depuis l’origine de la dette à savoir l’échéance de juin 2023, la somme mensuelle injustifiée de 3,50 euros sera ôtée du calcul de la dette locative, soit la somme totale de 91 euros (3,50 euros x 26 mois [de juin 2023 à novembre 2024 inclus, à l’exclusion de février 2024]).

Ensuite, il apparaît que, la somme de 67,94 euros a été mise au débit du compte locatif le 30 juin 2023 avec l’échéance de juin 2023 au motif « frais de poursuite » ; cependant, il n’en est pas non plus justifié aux débats, outre qu’il convient de rappeler que les frais de commissaire de justice doivent être inclus dans les dépens si ces actes sont justifiés et non dans la dette locative. Dès lors, cette somme sera également déduite du solde locatif.

Enfin, la somme de 210 euros a été mise au débit du compte locatif le 31 janvier 2025 en sus de l’échéance courante de loyers et charges de janvier 2025 au motif « réparations locatives » alors qu’en application de l’article 7 d) de la loi précédemment citée, si le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, la jurisprudence admet que, l’exécution des réparations locatives ne peut être exigée par le bailleur qu’en fin de bail. Au demeurant, le bailleur qui explique cette somme par la production d’une facture portant sur l’enlèvement d’encombrants ainsi que, par un courrier à destination de la locataire dans lequel la bailleresse lui rappelle l’interdiction d’entreposer quoi que ce soit dans les parties communes, elle ne démontre pas que, l’exécution de ces réparations locatives était impérieuse et urgente ; outre que, si celles-ci ont eu lieu dans les parties communes, elles ne peuvent pas être imputées à la locataire. De sorte que, cette somme de 210 euros sera également ôtée du solde locatif.

De sorte que, Mme [F] [Y] est débitrice d’une somme s’élevant à 4 369,71 euros (4 738,65 euros – (91 euros + 67,94 euros + 210 euros)) au titre de ses loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [F] [Y] sera condamnée à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 4 369,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [F] [Y], par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025 et portant sur la somme en principal de 1 988,17 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé que, seul un règlement de la somme de 460 euros est intervenu durant ce délai, en date du 8 janvier 2025 ; aussi celui-ci n’a pas permis d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyers et charges échues durant ce délai ; de sorte qu’à l’issue du délai de 2 mois, la dette locative s’élève à la somme de 2 957,12 euros.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 7 mars 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [F] [Y], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 7 mars 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [F] [Y] cause un préjudice à la SA d’HLM Partélios Habitat qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 409,80 euros (par référence au terme de loyer et charges de mars 2025) à compter du 7 mars 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il y a lieu de rappeler que, cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SA d’HLM Partélios Habitat ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers par la locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SA d’HLM Partélios Habitat ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [F] [Y], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat la somme de 4 369,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 16 janvier 2008 entre d’une part, la SA d’HLM Partélios Habitat et d’autre part, Mme [F] [Y] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 7 mars 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Mme [F] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 7 mars 2025 ;

DIT que Mme [F] [Y] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SA d’HLM Partélios Habitat à faire expulser Mme [F] [Y] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SA d’HLM Partélios Habitat une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 409,80 euros, à compter du 7 mars 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA d’HLM Partélios Habitat ;

CONDAMNE Mme [F] [Y] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Partélios Habitat de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,