JUGEMENT DU : 30 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02847 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GPNJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 30 Octobre 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [Z] [F]

né le 08 Mars 1949 à [Localité 17] (69)

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Luc ROBERT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 28

Madame [X] [Y] [G] épouse [F]

née le 25 Février 1953 à [Localité 9] (01)

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Luc ROBERT, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 28

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE DE LA VEYLE sis [Adresse 8], représenté par son syndic la S.A.S BOURG GESTION IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 899 192 215, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean François BOGUE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 8

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 19 septembre 2023, M. [D] [F] et Mme [X] [G], épouse [F], propriétaires des lots n° 56, 73 et 165 dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 19] à Bourg-en-Bresse (Ain), [Adresse 4], contestant la validité de plusieurs résolutions de l’assemblée générale du 27 juin 2023, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en nullité des résolutions litigieuses.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 25 novembre 2024, M. et Mme [F] demandent en définitive au tribunal de :

“Vu le procès-verbal d’Assemblée Générale du 27 juin 2023,

Vu le règlement de copropriété du 27 août 1980 et ses modificatifs des 8 décembre 1980 et 2 octobre 1986,

Vu les articles 24, 25, 25-1 et 42 de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 14 et 33 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces,

— Juger les demandes de Monsieur et Madame [F] recevables et bien fondées,

— Prononcer la nullité des résolutions n°5, 7, 11, 13 , 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 juin 2023, du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE [13] sis [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 12],

— Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DE LA [Adresse 20] , sis [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 12], représenté par son Syndic en exercice, la SASU BOURG GESTION IMMOBILIER (BGI), à payer à Monsieur et Madame [F] ensemble la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, avec dispense pour Monsieur et Madame [F] de participer à cette indemnité,

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 18] DE [Adresse 16] , sis [Adresse 5] [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice, la SASU BOURG GESTION IMMOBILIER (BGI) de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE DE LA [Adresse 20] , sis [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 10] [Localité 14] [Adresse 12], représenté par son Syndic en exercice, la SASU BOURG GESTION IMMOBILIER (BGI) aux entier dépens, avec dispense pour Monsieur et Madame [F] de participer à ces frais ainsi qu’aux frais de défense.”

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 6 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] demande en réponse au tribunal de :

“Vu les explications et les pièces qui précèdent,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces communiquées et en particulier la feuille de présence de l’assemblée générale du 27 juin 2023,

Déclarer irrecevables les demandes en contestation de l’assemblée générale des résolutions numéro 14 et 15 telles que présentées par Monsieur et Madame [F] ces derniers ne rapportant pas la preuve de s’être opposés auxdites résolutions.

Dans tous les cas,

Déclarer mal fondées l’intégralité de leurs demandes aux fins de nullité des résolutions numéro 5, 7, 13 14 et 15 de l’assemblée générale du 27 juin 2023.

Les débouter de l’intégralité de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur et Madame [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 19] représenté par son syndic en exercice la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ainsi qu’à la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamner à l’intégralité des dépens.”

La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 janvier 2025.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juin 2023 mentionne que les résolutions n° 14 et 15 ont été adoptées sans aucune opposition (un seul copropriétaire s’étant abstenu), de sorte que M. et Mme [F], qui étaient présents et se bornent à dénoncer une erreur qu’ils ne prouvent pas, ne peuvent plus les contester.

Le tribunal, qui n’a aucun droit de regard sur le fond (c’est-à-dire la pertinence) des décisions prises par les copropriétaires, doit donc ignorer les inutiles débats portant entre autres sur le sort à réserver à une facture d’eau froide supposée contraire aux règles comptables (cf page 15 des conclusions n° 2 de M. et Mme [F]) ou au caractère judicieux ou non de la réalisation de travaux destinés à individualiser le contrat de fourniture d’eau d’un copropriétaire (page 17 des mêmes écritures).

Les irrégularités dénoncées par M. et Mme [F] à la lecture de la fiche de présence faisant état de 47 copropriétaires au lieu de 45 et de 49 appartements au lieu de 48, à supposer même que ces affirmations soient exactes, n’ont aucune conséquence sur la validité des votes dans la mesure où sont respectées les dispositions de l’article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis imposant que chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

La résolution n° 7 relative au renouvellement du mandat du syndic a été acceptée par les copropriétaires représentant 6 850 tantièmes sur 10 050 (total des tantièmes de l’ensemble de la copropriété) donc à la majorité prévue à l’article 25 de la loi précitée. Il n’y a pas de nullité encourue à ce titre.

L’identité des copropriétaires n’ayant pas voté pour la résolution n° 13 relative à l’individualisation du contrat de fourniture d’eau (par abstention ou par opposition) est connue, ce qui permet d’établir, par référence aux informations figurant sur la feuille de présence, qu’ils représentaient 1 676 tantièmes, de sorte que la décision a bien été prise à la majorité voulue puisque le vote a recueilli l’approbation des copropriétaires représentant 5 829 tantièmes (soit 7 505 = nombre des tantièmes des présents, représentés ou votants par correspondance – les opposants ou abstentionnistes) sur 10 050. Il n’y a donc pas de nullité encourue à ce titre.

Les développements précédents justifient en conséquence de rejeter en totalité des demandes formées par M. et Mme [F].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] ne prouve pas avoir subi un préjudice particulier du fait du comportement supposé fautif de M. et Mme [F]. Non fondée sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts compensatoires doit être rejetée.

Parties perdantes, M. et Mme [F] seront condamnés aux dépens et verseront à leur adversaire une juste indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M. et Mme [F] de toutes leurs demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts compensatoires ;

Condamne M. et Mme [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 19] la somme de 1 850 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [F] aux dépens.

La greffière Le président

copie à :

M^e Jean [Localité 15] BOGUE

M^e Luc ROBERT