REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00250 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HEG5

N° minute : 25/00350

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [D] [H], gérante

et

DEFENDEUR

Monsieur [X] [T]

né le 30 Novembre 1987 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Septembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025

copies délivrées le 16 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

Monsieur [X] [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 16 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. FONCIERE GIRARD CADET

RAPPEL DES FAITS

La SCI FONCIERE GIRARD CADET a donné à bail à M. [X] [T] un logement situé au 2e étage, [Adresse 2] à Bourg-en-Bresse (01000) par contrat du 15 mai 2019, pour un loyer mensuel de 475 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE GIRARD CADET a fait signifier le 3 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour loyers impayés, ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative. Puis la SCI a fait assigner M. [X] [T] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 6 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 4 septembre 2025, la SCI FONCIERE GIRARD CADET maintient ses demandes sur le fondement des loyers impayés. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [X] [T], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [X] [T] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [X] [T] à lui payer la somme de 16.175 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, outre la somme de 400 € pour résistance abusive et la somme de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Elle ajoute lors de l’audience qu’il n’y a pas eu de reprise de paiement des loyers courants.

Elle n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement sur 24 mois.

M. [X] [T] ne conteste pas la dette ni la résiliation du bail. Il sollicite des délais de paiement sur 24 mois. Il expose qu’il travaille pour un salaire d’environ 2.000 €, qu’il a aidé sa copine à payer son propre loyer et qu’il assume un crédit de 500 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience mais il ne contient pas de renseignement en l’absence de prise d’attache par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE GIRARD CADET justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 15 mai 2019 contient une clause résolutoire ( p.6) et un commandement de payer visant cette clause et stipulant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 12.850 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2024.

La dette est très importante et M. [T] n’a pas repris le paiement du loyer.

L’expulsion de M. [X] [T] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE GIRARD CADET produit un décompte démontrant que M. [X] [T] reste devoir la somme de 16.175 €, somme arrêtée au 30 avril 2025.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 16.175 €, (échéance de mai 2025 incluse) outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En présence d’un accord du créancier, il sera fait droit à la demande de délai sur 24 mois. Toutefois compte tenu du montant important de la dette, il convient de fixer des échéances à hauteur de 500 € par mois, la dernière mensualité devant solder la dette.

En cas de non-paiement d’une seule échéance et après l’envoi d’une mise en demeure, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur n’est pas établie. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [X] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE GIRARD CADET, M. [X] [T] sera condamné à lui verser la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2019 entre la SCI FONCIERE GIRARD CADET et M. [X] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 2] à Bourg-en-Bresse (01000) sont réunies à la date du 4 décembre 2024 ;

AUTORISE la SCI FONCIERE GIRARD CADET à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [T] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [X] [T] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [X] [T] à verser à la SCI FONCIERE GIRARD CADET la somme de 16.175 €, (échéance de mai 2025 incluse) ;

CONDAMNE M. [X] [T] à payer à la SCI FONCIERE GIRARD CADET l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion ;

AUTORISE M. [X] [T] à s’acquitter du montant de sa condamnation en 24 mensualités, soit 23 mensualités de 500 €, la 24e mensualité soldant la dette ;

RAPPELLE que ces délais de paiement ne sont pas suspensifs de la procédure d’expulsion ;

DIT que la première échéance devra être réglée avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et les autres avant le 15 des mois suivants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité à bonne date, l’intégralité de la dette redeviendra exigible sans nouvelle décision judiciaire, quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE M. [X] [T] à verser à la SCI FONCIERE GIRARD CADET une somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,