MINUTE N° : 25/0993

JUGEMENT

DU 07 Novembre 2025

N° RC 24/05824

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Localité 8] METROPOLE HABITAT

ET :

[T] [D]

Débats à l’audience du 04 Septembre 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à Mme [D]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 07 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [E] munie d’un pouvoir en date du 7 juillet 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [T] [D]

née le 24 Novembre 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 25 février 2013, l’EPIC [Localité 8] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [W] [P] et Mme [T] [D], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 9] [Adresse 4], pour un loyer mensuel principal révisable de 405,56 euros, payable à terme échu.

M. [W] [P] a donné congé le 28 juillet 2019.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT a :

— fait signifier à Mme [T] [D], le 30 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail,

— saisi la CCAPEX le 5 septembre 2024 de la situation.

Arguant du défaut de paiement de la dette dans le délai visé au commandement, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 13 décembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [T] [D] devenue occupante sans droit ni titre à compter du 31 octobre 2024, avec tous moyens de droit ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.979,88 euros euros arrêté au 31 novembre 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus,

— à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à libération des lieux,

— outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 4 septembre 2025, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT – représenté par une salariée munie d’un pouvoir – maintient ses demandes en actualisant sa créance à 4.956,13 euros. L’APL est suspendue depuis juin 2025. Il s’oppose à tout délai suspensif dans la mesure où le paiement des loyers courant n’a pas été repris.

Mme [T] [D] comparait. Elle vit seule avec deux enfants de 15 et 17 ans. Elle indique vouloir quitter les lieux pour un appartement plus petit mais souhaite pour l’instant rester dans ce logement. Elle bénéficie d’un CDD à mi-temps, au CHU de [Localité 8], régulièrement renouvellé avec des périodes de pause. Actuellement, elle n’a plus de contrat de travail depuis le 30 juin 2024. Lorqu’elle travaille, elle perçoit un revenu mensuel de 1.354 euros, salaire et prestations sociales réunies. Ces charges mensuelles sont de 968 euros , loyer compris. Elle n’envisage pas de déposer un dossier de surendettement malgré une dette CAF de 210 euros et une dette de 216 euros, vis à vis de son employeur.

Le diagnostic social et financier confirme ces informations.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 25 février 2013 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux.

— le commandement de payer visant cette clause, signifié 30 août 2024, pour la somme en principal de 1.074,15 euros,

— une décompte de créance actualisé au 3 septembre 2025.

Le décompte de créance n’enregistre qu’un versement de 460 euros dans les deux mois du commandement, ce que ne conteste pas Mme [T] [D]. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 31 octobre 2024.

Le décompte de créance ne fait mention d’aucun réglement de la locataire depuis le mois de juin 2025. Le loyer courant au jour de l’audience n’a pas été réglé. Les conditions prévues par la loi pour accorder des délais suspensifs ne sont en conséquences pas remplies.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire. L’expulsion de Mme [T] [D], devenue occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 10] , sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, Mme [T] [D] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT revendique une créance de 4.657,49 euros, échéance d’août 2025 inclus, après déduction des frais de commissaire de justice.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. la créance expurgée des frais correspondant aux dépens sera retenue.

Mme [T] [D] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.657,49 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025 (échéance d’août 2025 comprise) avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.074,15 euros à compter du commandement du 30 août 2025 et à compter du jugement pour le surplus, outre une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3) Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [D], partie perdante, sera condamnée à supporter les frais de la procédure qui comprennent les frais de commandement et de sa notification.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique des parties et eu égard à l’équité, la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile est rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, prévue au bail conclu le 25 février 2013 concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 9] [Adresse 4] , sont réunies à la date du 31 octobre 2025 ;

CONSTATE que Mme [T] [D] est occupante sans droit ni titre du dit bien immobilier à usage d’habitation ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [D] de quitter les lieux loués sis à [Localité 9] [Adresse 4] et de les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE Mme [T] [D] à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT la somme de 4.657,49 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.074,15 euros à compter du commandement du 30 août 2025 et à compter du jugement pour le surplus

CONDAMNE Mme [T] [D], à compter du 30 septembre 2025 à verser à l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [T] [D] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement et de sa notification, de l’assignation et de sa notification au Préfet ;

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 8] METROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière

La greffière, Le juge des contentieux de la protection.