REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

N° RG 25/00073 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7T7

N° minute : 25/00162

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SEMCODA – SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [R] [M] épouse [T]

née le 20 Août 1976 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 13 Mars 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2025

copies délivrées le 17 AVRIL 2025 à :

SEMCODA

Madame [R] [M] épouse [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 AVRIL 2025 à :

SEMCODA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mai 2022, la SA SEMCODA a donné à bail à Mme [R] [M] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01), pour un loyer mensuel de 619,09 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMCODA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 07 août 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 13 mars 2025, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [R] [M], ainsi que tous occupants de son chef ;

— de condamner Mme [R] [M] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner Mme [R] [M] à lui payer la somme actualisée de 3.656,69 € au titre des impayés locatifs au 31 janvier 2025 ;

— de condamner Mme [R] [M] à lui payer la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront les frais du commandement de payer, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle a précisé que la locataire a réglé les deux derniers loyers. En outre, elle a déclaré qu’un dossier de surendettement est en cours et qu’elle est suivie par une assistante sociale. Eu égard à ces éléments, elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement.

Mme [R] [M] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle a confirmé qu’un dossier de surendettement est en cours de constitution.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 09 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA SEMCODA justifie avoir informé la CAF de la situation d’impayés le 03 juillet 2024 ce qui équivaut à la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 31 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 5.1) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 août 2024, pour la somme en principal de 1.755,86 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA SEMCODA produit un décompte démontrant que Mme [R] [M] reste lui devoir la somme de 3.646,69 € à la date du 10 mars 2025 après soustraction des frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 10 € (5 x 2 €).

Mme [R] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 3.646,69 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, elle doit être condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La défenderesse sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 3.646,69 €, arrêtée au 10 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [R] [M] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs. Elle a exposé travailler 30 heures par semaine et percevoir un salaire d’environ 900 à 1.000 €. Elle a déclaré qu’un dossier de surendettement était en cours de constitution.

En outre, le rapport social et financier a ajouté qu’elle était séparée de son mari et qu’elle avait la garde de son fils. Il est indiqué qu’elle a rencontré des difficultés financières suite à un changement d’emploi, à un découvert bancaire qu’elle a soldé et à des saisies sur salaire.

De son côté, le bailleur a déclaré ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement eu égard à la reprise du loyer courant depuis deux mois.

Mme [R] [M] a proposé d’apurer sa dette par plusieurs mensualités de 150 € par mois, en plus du loyer courant. Cette proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît compatible avec ses ressources.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [R] [M] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [R] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [R] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2022 entre la SA SEMCODA et Mme [R] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 08 octobre 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [M] à verser à la SA SEMCODA la somme de 3.646,69 € (décompte arrêté au 10 février 2025, incluant l’échéance du mois de janvier 2025 et un règlement de 538,25 € effectué le 10 février 2025) ;

AUTORISE Mme [R] [M] à s’acquitter de cette somme, en 24 mensualités de 150 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA SEMCODA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Mme [R] [M] soit condamnée à verser à la SA SEMCODA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 17 avril 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,