REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00373 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G4OY

N° minute : 25/00053

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Madame [L] [O] épouse [C]

née le 05 Novembre 1929 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Valérie BERTHOZ avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [U] [I]

né le 31 Août 1956 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Benoit CONTENT avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-01053-2024-3641 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Madame [F] [X] épouse [I]

née le 20 Juin 1949 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benoit CONTENT avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

Madame [L] [O] épouse [C]

Monsieur [U] [I]

Madame [F] [X] épouse [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

Madame [L] [O] épouse [C]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 06 septembre 2023, Madame [L] [O] épouse [C] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 850 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 08 avril 2024, Madame [L] [O] épouse [C] a fait commandement à Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.550 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 09 octobre 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 10 octobre 2024, Madame [L] [O] épouse [C] a fait assigner Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire, et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail,

— l’expulsion des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs :

— au paiement de la somme de 5.923,85 euros au titre des loyers échus au 07 octobre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [L] [O] épouse [C], représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 7.679,23 euros arrêtée au 10 décembre 2024.

En défense, Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I], représentés par leur conseil, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative mais ont réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [O] épouse [C] justifie avoir saisi par la voie électronique le 11 avril 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 08 avril 2024, Madame [L] [O] épouse [C] a fait commandement à Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] d’avoir à payer la somme en principal de 2.550 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 09 juin 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 09 juin 2024. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à Madame [L] [O] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 06 septembre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 10 décembre 2024 d’une dette de 7.679,23 euros. Il est bien justifié du montant réclamé au titre de la taxe d’ordures ménagères 2023.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] à payer à Madame [L] [O] épouse [C] la somme de 7.679,23 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 10 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] sont retraités et perçoivent environ 2.000 euros de revenus par mois. Ils ont effectué une demande de logement social et sont en attente d’attribution depuis le 21 janvier 2023. Ils ont proposé de mettre en place un échéancier à hauteur de 100 euros par mois.

Toutefois, Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Plus encore, aucun versement n’a été fait depuis le mois de juin 2024, seuls des règlements de la CAF ont été maintenus.

Dans ces conditions, et à défaut de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, leur demande de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 08 avril 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de Madame [L] [O] épouse [C] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les locataires devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 06 septembre 2023 conclu entre Madame [L] [O] épouse [C] d’une part et Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 7] (01) sont réunies au 09 juin 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [U] [I] et par Madame [F] [X] épouse [I] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] à payer à Madame [L] [O] épouse [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] à payer à Madame [L] [O] épouse [C] la somme de 7.679,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse,

Rejette la demande de délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [U] [I] et Madame [F] [X] épouse [I] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 08 avril 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,