JUGEMENT DU : 29 août 2025

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 24/01312 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GW27

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 29 août 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U]

née le 13 octobre 1988 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine GUERINOT, avocat au barreau de Lyon (T. 1383)

DÉFENDERESSE

COMMUNE DE [Localité 7]

immatriculée au répertoire Siren sous le numéro 210 103 818, représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité à la mairie, dont le siège est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Vincent BARBIER, avocat au barreau de Lyon (T. 2597)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

A l’audience du 27 février 2025, les débats se sont tenus, en l’absence d’opposition des parties, devant Monsieur THEVENARD et Madame POMATHIOS, qui en ont rendu compte au tribunal dans son délibéré, ainsi composé :

PRESIDENT : Monsieur THEVENARD, vice-président,

ASSESSEURS : Madame POMATHIOS, vice-présidente,

Madame JOUHET, juge,

GREFFIER : Madame BOIVIN,

DÉBATS : tenus à l’audience publique du 27 février 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 7 août 2015 par Maître [R] [O], notaire associé à [Localité 5], la commune de [Localité 7], représentée par Madame [D] [X], agissant en qualité de maire de ladite commune et en vertu de l’autorisation qui lui en a été donnée par le conseil municipal suivant délibération en date du 22 juin 2015, a donné en location à Madame [Z] [U], locataire-gérant, d’une part, à titre principal et de gérance libre, un fonds de commerce d’épicerie, tabac et presse à [Localité 7], et d’autre part à titre accessoire de la location-gérance du fonds de commerce, les lots 1 et 2 situés dans l’ensemble immobilier situé au lieudit “[Adresse 3] [Localité 8]” sur la commune de [Localité 7], constitués d’un local commercial de boulangerie et d’un local poubelles, et ce pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives pour finir les 6 août 2018, 6 août 2021 ou 6 août 2024, au choix respectif des parties, moyennant un loyer mensuel de 200 euros HT, soit 240 euros TTC, pour le fonds de commerce, payable d’avance à compter du 1er septembre 2015, et moyennant un loyer mensuel révisable pour la location des murs commerciaux s’établissant comme suit :

— gratuité jusqu’à la fin du premier mois d’activité, soit jusqu’au 30 septembre 2015,

—  1ère année (à compter du 1er octobre 2015 et jusqu’au 30 septembre 2016) : 150 euros HT par mois + TVA,

—  2ème année (à compter du 1er octobre 2016 et jusqu’au 30 septembre 2017) : 300 euros HT par mois + TVA,

—  3ème année (à compter du 1er octobre 2017 et jusqu’au 30 septembre 2018) : 400 euros HT par mois + TVA,

—  4ème année (à compter du 1er octobre 2018 et jusqu’au 30 septembre 2019) : 500 euros HT par mois + TVA,

— à compter de la 5ème année (soit le 1er octobre 2019) et les années suivantes : 600 euros + TVA.

Ce contrat comporte une clause intitulée “Promesse de vente”, libellée comme suit :

“Le BAILLEUR confère au LOCATAIRE-GERANT la faculté d’acquérir, si bon lui semble, dans le délai et aux conditions ci-après indiquées, le fonds [d]e commerce faisant l’objet de la présente location-gérance et dont la désignation précède.

Le locataire-gérant pourra demander la réalisation de la présente promesse de vente à la date de son choix, pendant la durée de la location-gérance, à charge de faire connaître son intention à cet égard par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, six mois au plus tard avant l’expiration du contrat de location gérance.

Mais la présente promesse sera nulle et non avenue de plein droit à défaut par le locataire-gérant d’avoir fait connaître sa décision d’acheter avant l’expiration du délai ci-dessus fixé, comme aussi dans le cas où une résiliation interviendrait, pour quelque cause que ce soit, au cours de la location-gérance.

La vente, si elle est demandée, aura lieu notamment sous les conditions suivantes :

— Le cessionnaire prendra le fonds cédé, avec les objets, mobilier et matériel le garnissant, dans l’état où le tout se trouve, sans pouvoir réclamer aucune indemnité ni diminution de celle ci-après fixée, pour quelque cause que ce soit, notamment pour cause de vétusté ou de dégradation des objets dépendant dudit fonds.

— Il fera son affaire personnelle de la résiliation de tous traités et abonnements pouvant exister pour le service de l’eau, du gaz, de l’électricité et du téléphone, ainsi que de tous contrats d’assurances en cours, notamment contre l’incendie du matériel, les risques locatifs et le recours des voisins.

— Le cessionnaire acquittera, à compter du jour de l’entrée en jouissance, les impôts, contributions, taxes, et autres charges de toutes natures auxquelles peut et pourra donner lieu l’exploitation du fonds.

Si elle se réalise, la vente aura lieu moyennant un prix fixé d’un commun accord à la somme globale de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 €), ferme, définitive et non révisable, s’appliquant aux éléments incorporels du fonds et au matériel et mobilier commercial.

La totalité du prix devra être payée comptant, sous déduction du montant cumulé des loyers hors taxes déjà versés par le locataire-gérant pour la location du fonds de commerce en vertu du présent contrat.

La réalisation de la promesse de vente sera constatée par acte authentique devant Maître [R] [O], notaire soussigné, ou son successeur.

Elle ne pourra avoir lieu qu’au profit du locataire-gérant, le bénéfice de la présente promesse lui étant strictement personnel;

Enfin, les frais, droits et émoluments de la réalisation de la présente promesse seront à la charge de l’acquéreur.”

Par courrier recommandé émis le 29 août 2023 et reçu le 4 septembre 2023, Madame [Z] [U] a fait part à la commune de [Localité 7] de sa volonté d’acquérir le fonds de commerce en application de la clause sus-mentionnée au prix de 20 000 euros, duquel devait être déduit le montant des loyers HT déjà versés pour la location du dit fonds dans le cadre de la location-gérance.

Par courrier en réponse du 22 novembre 2023, Monsieur [L] [G], maire de la commune de [Localité 7], a refusé de régulariser cette cession, soulignant que le but de la mairie était de gérer les biens communaux dans le respect des dispositions législatives et réglementaires et le risque étant que la “vente” soit qualifiée de libéralité, ce qui était strictement interdit.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, Madame [Z] [U] a fait assigner la commune de Saint-Nizier-le-Désert devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu les articles 1103, 1104 du Code Civil ;

Vu la jurisprudence versée aux débats,

Vu les pièces versées aux débats ;

DECLARER recevable et bien fondée les demandes de Madame [Z] [U] ;

DONNER ACTE à Madame [Z] [U] du paiement d’une somme supérieure à 20 000 euros au titre des loyers du fonds de commerce depuis 2015 ;

DONNER ACTE à Madame [Z] [U] de son souhait de procéder à l’acquisition du fonds de commerce qu’elle exploite depuis 2015, selon les dispositions contractuelles du 7 aout 2015 ;

Par conséquent :

CONDAMNER sous astreinte de 1000 euros par jour ensuite d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, la commune de [Localité 6] à procéder à la régularisation de la cession du fonds de commerce au profit de Madame [Z] [U], selon les dispositions contractuelles du 7 aout 2015, par acte notarié,

CONDAMNER la commune de [Localité 6] à rembourser à Madame [Z] [U] les loyers versés par cette dernière au titre de la location du fonds de commerce en litige excédant la somme de 20 000 euros ;

CONDAMNER la commune de [Localité 6] à verser à Madame [Z] [U] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle a subi du fait de l’attitude déloyale de la commune dans ce dossier ;

DEBOUTER la commune de [Localité 6] de toute demande reconventionnelle à l’encontre de Madame [Z] [U] ;

CONDAMNER la commune de [Localité 6] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ORDONNER qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à son encontre par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire ou judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du décret du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice seront supportées par la commune de [Localité 6].”

Au soutien de sa demande principale en régularisation de la cession du fonds de commerce, la demanderesse fait valoir que la remise en cause du contrat conclu en août 2015 au motif d’un prétendu déséquilibre serait “irrecevable et injuste”, dès lors qu’elle a su redynamiser un commerce vieillissant et moribond en insufflant un nouvel élan dans la commune et que si la période Covid 2020-2022 a été particulièrement difficile, elle a toujours honoré ses engagements contractuels, avec comme objectif de parvenir à l’acquisition du fonds de commerce dans les conditions convenues en 2015. Elle souligne que depuis le mois de décembre 2023, elle a procédé au règlement d’une somme supérieure à 20 000 euros HT, soit 24 000 euros TTC, au titre du loyer, permettant l’application immédiate de la clause litigieuse prévue au contrat et que la défenderesse devra être condamnée à lui transférer la propriété intégrale du fonds de commerce selon les modalités contractuellement prévues dans l’acte du 7 août 2015 et à lui rembourser les loyers qu’elle a versés au titre de la location du dit fonds excédant la somme de 20 000 euros.

S’agissant de sa demande en paiement de dommages et intérêts, Madame [Z] [U] fait valoir que le non-respect par la commune de [Localité 7] des engagements clairs et explicites pris à son égard lui a causé un préjudice moral considérable, lié à l’incertitude et à l’angoisse dans laquelle elle se trouve concernant la possibilité à l’expiration du contrat de continuer à exploiter le commerce qu’elle a développé pendant neuf ans, au prix d’efforts soutenus. Elle évalue son préjudice à une somme correspondant à une année de loyers pour “les murs du commerce” dont elle n’est pas propriétaire et pour lesquels elle a versé un loyer mensuel de 500 euros pendant toute la durée de son contrat, soulignant que cette demande de compensation financière n’est pas seulement un reflet de la perte financière subie, mais également une reconnaissance de l’impact émotionnel causé par les actions de la défenderesse.

Dans ses dernières conclusions (conclusions en défense), notifiées par voie électronique le 15 juin 2024, la commune de Saint-Nizier-le-Désert demande au tribunal de :

“Vu le principe constitutionnel selon lequel les personnes et collectivités publiques ne peuvent pas consentir de libéralités,

Vu le Code civil,

Vu la jurisprudence versée aux débats,

• DECLARER comme non fondées les demandes de Madame [U] ;

• CONSTATER l’inapplicabilité de la clause promesse de vente prévue en page 16 de la convention du 7 août 2015 ;

• DECLARER non-écrite ladite clause de promesse de vente ;

• DEBOUTER la demanderesse de sa demande tendant à condamner sous astreinte de 1000 euros par jour ensuite d’un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir, la commune de [Localité 7] à procéder à la régularisation de la cession du fonds de commerce au profit de Madame [Z] [U] ;

• DEBOUTER la demanderesse de sa demande tendant à condamner la commune de [Localité 7] à rembourser à Madame [Z] [U] les loyers versés par cette dernière au titre de la location du fonds de commerce en litige excédant la somme de 20 000 euros ;

• DEBOUTER la demanderesse de sa demande tendant à condamner la commune de [Localité 7] à verser à Madame [Z] [U] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du prétendu préjudice moral qu’elle aurait subi ;

• DEBOUTER la demanderesse de sa demande tendant à condamner la commune de [Localité 7] à payer à Madame [Z] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• CONDAMNER Madame [Z] [U] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

• DEBOUTER la demanderesse de sa demande tendant à ce qu’il soit ordonné qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à son encontre par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire ou judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du décret du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice seront supportées par la commune de [Localité 7].”

Au soutien de ses prétentions, la défenderesse fait valoir notamment que :

— si le contrat de location gérance peut être assorti d’une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle le loueur s’engage à céder le fonds de commerce, en fin de gérance, au locataire, si celui-ci le souhaite, il doit s’agir de deux opérations distinctes, notamment sur le plan financier ; que ladite promesse ne peut conduire à masquer une vente en permettant au locataire d’acheter le fonds dans le cadre d’un contrat de location et par suite à dissimuler en partie le prix du fonds, conformément aux dispositions de l’article 1321-1 [ancien] du code civil ; qu’en l’espèce, la clause litigieuse prévoyant que les paiements effectués par Madame [Z] [U] au titre des loyers s’imputeraient sur le prix de vente du fonds de commerce, ces versements avaient deux intérêts pour cette dernière, à savoir le paiement de la location du fonds et le versement d’acomptes en vue d’activer la clause une fois la somme de 20 000 euros HT atteinte, de sorte que les deux opérations ne sont pas distinctes ; que la clause “Promesse de vente” est donc inapplicable et ne pourra qu’être écartée et réputée non écrite,

— les personnes publiques sont soumises à un principe d’ordre public et de valeur constitutionnelle, dégagé par les jurisprudences administratives et du Conseil constitutionnel, leur interdisant de consentir des libéralités au profit de tiers ; que si les personnes publiques peuvent céder les biens du domaine privé à une somme inférieure à leur valeur vénale, c’est uniquement en présence d’un motif d’intérêt général et de contreparties suffisantes ; que la violation d’un tel principe peut engager la responsabilité des gestionnaires publics, voire constituer une infraction ; que la somme de 20 000 euros versée par la demanderesse depuis 2015 correspond à la location du fonds et ne peut avoir pour finalité d’acquérir ledit fonds, sauf à ce que la commune lui consente une libéralité illégale ; que les deux conditions permettant de céder un bien public en dessous de sa valeur à une personne privée ne sont pas réunies, dès lors que le seul intérêt est celui de Madame [Z] [U] et qu’il n’existe pour la commune aucune contrepartie au fait de donner gratuitement le fonds de commerce à cette dernière ; que la clause litigieuse est donc contraire au principe constitutionnel selon lequel une collectivité ne peut consentir de libéralités à une personne privée et qu’elle ne peut donc pas être appliquée,

— elle ne saurait rembourser les loyers versés par la demanderesse au titre de la location du fonds de commerce excédant la somme de 20 000 euros dès lors qu’ils constituent la contrepartie de la location du fonds et non l’acquisition de celui-ci ; qu’à supposer même que la clause litigieuse doive s’appliquer, celle-ci ne prévoit pas un quelconque remboursement des loyers qui auraient été versés en excédent ; que seuls les loyers hors taxes versés par la locataire-gérante sont susceptibles de s’imputer sur le prix de vente et qu’en mars 2024, Madame [Z] [U] avait versé un montant total de 20 743,25 euros HT et non de 24 892,11 euros au titre des dits loyers,

— s’agissant du prétendu préjudice moral de la demanderesse, il n’a jamais été question que les murs appartiennent à cette dernière, de sorte que le mode de calcul du préjudice reposant sur le loyer correspondant au local et non au fonds est incompréhensible ; que les loyers n’ont pas été versés à fonds perdus par Madame [Z] [U] mais ont eu comme contrepartie de lui permettre d’exploiter le fonds ; que son refus de réaliser la vente n’est pas fondé sur une volonté de nuire à la demanderesse, mais uniquement sur une logique de bonne gestion des deniers et biens publics ; qu’elle n’a aucune difficulté à ce que Madame [Z] [U] poursuive l’exploitation du fonds de commerce du moment que celle-ci se déroule dans un cadre légal respectant les principes du droit public et qu’elle est même disposée à ce que cette dernière demeure dans le local le temps qu’une décision définitive vienne trancher le litige.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024.

A l’audience du 27 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025, prorogé au 20 juin 2025, puis au 29 août 2025.

MOTIFS

Sur les demandes de régularisation de la cession du fonds de commerce et de remboursement des loyers

Aux termes de l’article 6 du code civil, “On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes moeurs.”

Il est constant qu’est d’ordre public le principe selon lequel les personnes morales de droit public ne peuvent consentir de libéralités à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé.

Une telle interdiction découle du principe fondamental selon lequel les deniers publics doivent être exclusivement employés dans l’intérêt général et conformément aux missions et compétences attribuées à la collectivité.

Par ailleurs, les personnes publiques sont soumises au principe d’interdiction à valeur constitutionnelle de cession des biens du domaine privé à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé pour des prix inférieurs à leur valeur, à moins que la cession ne soit justifiée par des motifs d’intérêt général et qu’elle comporte des contreparties effectives et suffisantes.

En l’espèce, les parties ont conclu un contrat de location-gérance d’une part, d’un fonds de commerce d’épicerie, tabac et presse à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 200 euros HT, soit 240 euros TTC, et d’autre part d’un local commercial de boulangerie et d’un local poubelles, moyennant le paiement d’un loyer mensuel au montant progressif. Ce contrat est assorti d’une promesse de vente du fonds de commerce objet de ladite location-gérance.

La clause intitulée “Promesse de vente” prévoit notamment que :

“Si elle se réalise, la vente aura lieu moyennant un prix fixé d’un commun accord à la somme globale de VINGT MILLE EUROS (20.000,00 €), ferme, définitive et non révisable, s’appliquant aux éléments incorporels du fonds et au matériel et mobilier commercial.

La totalité du prix devra être payée comptant, sous déduction du montant cumulé des loyers hors taxes déjà versés par le locataire-gérant pour la location du fonds de commerce en vertu du présent contrat.”

Il en résulte que lorsque le montant total hors taxe des loyers versés par Madame [Z] [U] atteint la somme de 20 000 euros, ceux-ci sont intégralement déductibles du prix de vente, de sorte que cette dernière ne doit alors débourser aucune somme afin d’acquérir le fonds de commerce.

Or, la location-gérance est, avant tout, un contrat de location et le loyer versé au titre du fonds de commerce est la contrepartie de sa location et rémunère le droit d’exploiter le fonds pendant la période de location.

L’absence de prix fixé pour la vente du fonds de commerce hors déduction des loyers versés équivaut à une libéralité consentie par la commune de [Localité 7] à Madame [Z] [U] sans que celle-ci ne justifie d’un motif d’intérêt général et de l’existence de contreparties pour la défenderesse.

La clause intitulée “Promesse de vente” figurant au contrat du 7 août 2015 conclu entre les parties, contraire au principe d’ordre public d’interdiction faite aux personnes morales de droit public de consentir des libéralités à des personnes poursuivant des fins d’intérêt privé, sera en conséquence réputée non écrite.

Madame [Z] [U] sera, dès lors, déboutée de sa demande tendant à voir condamner la commune de [Localité 7] à procéder, sous astreinte, à la régularisation de la cession du fonds de commerce à son profit.

La demanderesse ne justifie pas, ni même n’allègue, qu’elle n’a plus pu poursuivre l’exploitation du fonds de commerce. Les sommes versées au titre des loyers étant la contrepartie de cette exploitation, elle ne saurait réclamer le remboursement des loyers qu’elle a versés excédant la somme de 20 000 euros.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que “Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.”

Madame [Z] [U] sollicite la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle déclare avoir subi du fait de l’attitude déloyale de la commune de [Localité 7] dans ce dossier.

D’une part, la clause litigieuse ayant été déclarée réputée non écrite, la demanderesse ne saurait reprocher à la commune de [Localité 7] de ne pas avoir régularisé le contrat de vente, étant souligné qu’elle ne donne aucune indication sur sa situation professionnelle actuelle.

D’autre part, Madame [Z] [U] ne saurait solliciter, au titre d’un préjudice moral, une somme à titre de compensation financière correspondant à une année de loyers pour le local commercial, étant souligné que celui-ci ne fait nullement partie de la clause litigieuse et est sans lien avec le présent litige. Elle ne produit en outre aucun justificatif au soutien d’un prétendu préjudice moral.

Sa demande en paiement de dommages et intérêts sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [U], partie perdante, sera déboutée de sa demande d’indemnité judiciaire et condamnée aux dépens de l’instance.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civil au profit de la commune de [Localité 7].

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare réputée non écrite la clause intitulée “Promesse de vente” figurant au contrat conclu le 7 août 2015 entre Madame [Z] [U] et la commune de [Localité 7],

Déboute Madame [Z] [U] de l’intégralité de ses demandes,

Déboute Madame [Z] [U] et la commune de [Localité 7] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [U] aux dépens de l’instance.

Prononcé le vingt-neuf août deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

Copies délivrées à :

M^e Antoine GUERINOT

M^e Vincent BARBIER