REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

N° RG 25/00346 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HF7E

N° minute : 26/00013

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [U]

né le 01 Janvier 1975 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Madame [L] [O] épouse [U]

née le 18 Avril 1975 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

S.A. [J]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Tous les trois représentés par par M^e Marion LACOME D’ESTALENX avocat au barreau de Paris, substituée par M^e Marie-Anne BARRE, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [Z] [H]

née le 18 Août 2005 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 27 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

copies délivrées le 15 JANVIER 2026 à :

Monsieur [I] [U]

Madame [L] [O] épouse [U]

S.A. [J]

Madame [Z] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 JANVIER 2026 à :

Monsieur [I] [U]

Madame [L] [O] épouse [U]

S.A. [J]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 23 avril 2024, M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [H] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 4] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros, provision sur charges incluse.

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2024, la SA [J] s’est porté caution pour les sommes dues par la locataire.

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 octobre 2024, M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] ont fait commandement à Mme [Z] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 1.600 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 septembre 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, M. [I] [U], Mme [L] [O] épouse [U] et la société [J] ont fait assigner Mme [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail,

— l’expulsion de Mme [Z] [H], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 2.895,21 euros au titre des loyers et charges dus au terme de septembre 2025, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

—  537,68 euros à M. et Mme [U],

—  2.357,53 euros à la société [J], subrogée dans les droits de M. et Mme [U],

— à M. et Mme [U] d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— à la société [J] d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 novembre 2025, M. [I] [U], Mme [L] [O] épouse [U] et la société [J], représentés à l’audience par le même conseil, ont réitéré l’ensemble de leurs demandes, portant la demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme totale de 3.548,47 euros arrêtée au 01 novembre 2025 selon la répartition suivante :

—  1.190,84 euros à M. et Mme [U],

—  2.357,53 euros à la société [J], subrogée dans les droits de M. et Mme [U].

Assignée à étude, Mme [Z] [H] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, Mme [H] ayant rapporté téléphoniquement avoir retrouvé un emploi.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Mme [Z] [H] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] justifie avoir saisi le 14 octobre 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 10 octobre 2024, M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] ont fait commandement à Mme [Z] [H] d’avoir à payer la somme en principal de 1.600 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Toutefois, ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La locataire a donc pu penser qu’elle bénéficiait d’un délai de deux mois, et non seulement de six semaines comme le prévoyait le contrat, pour apurer la dette locative, ce délai étant plus favorable.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 11 décembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [Z] [H] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 décembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les bailleurs font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 23 avril 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 01er novembre 2025 d’une dette de 3.548,47 euros (après imputation d’un paiement de 300 euros effectué par la locataire le 1er novembre 2025).

Sur la subrogation

Aux termes de l’article 1346 du code civil, la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

En application de l’article 1346-1 du code civil, la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le recours de la caution, qu’il soit personnel ou subrogatoire, est limité à la hauteur du paiement.

En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives produites en date des 10 février 2025, 13 juin 2025, 15 avril 2025, 15 mai 2025 et 28 janvier 2025 que la société [U] a payé, en lieu et place de la locataire, la somme totale arrêtée au 1er novembre 2025 de 2.357,53 euros (470 + 478,13 + 465 + 478,40 + 466).

Il y a donc lieu de condamner Mme [Z] [H] à payer la somme de 3.548,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 01 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, selon la répartition suivante :

—  1.190,84 euros à M. et Mme [U], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 537,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

—  2.357,53 euros à la société [J], subrogée dans les droits de M. et Mme [U], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [Z] [H] n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

En outre, Mme [Z] [H] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, même si elle a repris les versements en réglant, en plus des sommes versées par la CAF au titre de l’allocation logement, la somme de 300 euros le 1er novembre 2025.

Dans ces conditions, la loi ne permet pas l’octroi de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [Z] [H], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 10 octobre 2024 et de l’assignation du 23 septembre 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société [J] l’intégralité des sommes avancées par elle (pour elle-même et pour le compte des bailleurs) et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 23 avril 2024 conclu entre M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] d’une part et Mme [Z] [H] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 4] (01) sont réunies au 11 décembre 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Mme [Z] [H] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Mme [Z] [H] à payer à M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Mme [Z] [H] à payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 01 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, les sommes de :

—  1.190,84 euros à M. [I] [U] et Mme [L] [O] épouse [U], avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025 sur la somme de 537,68 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

—  2.357,53 euros à la société anonyme [J], subrogée dans les droits de M. et Mme [U], avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2025,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne Mme [Z] [H] à payer à la société [J] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [H] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 10 octobre 2024 et de l’assignation du 23 septembre 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,