REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00294 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HFFO

N° minute : 26/00142

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. TENROCS IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur [Y] [H], gérant

et

DEFENDEURS

Madame [A] [B]

née le 23 Février 1984 à [Localité 1] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée à l’audience du 26 mars 2026 mais comparante aux audiences des 25 septembre 2025, 27 novembre 2025 et 22 janvier 2026

Monsieur [J] [R]

né le 05 Juillet 1949 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

copies délivrées le 07 MAI 2026 à :

S.C.I. TENROCS IMMO

Madame [A] [B]

Monsieur [J] [R]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 07 MAI 2026 à :

S.C.I. TENROCS IMMO

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé du 11 octobre 2023, la SCI TENROCS IMMO a consenti un bail d’habitation à Mme [A] [B] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 2] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 700 €, provisions sur charges incluses.

Suivant acte sous seing privé du même jour, M. [J] [R] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations et dégradations locatives, impôts et taxes, et tous frais éventuels de procédure.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 février 2025, la SCI TENROCS IMMO a fait commandement à Mme [A] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 2.899,87 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 07 mars 2025.

Par actes délivrés par commissaire de justice des 01er et 08 juillet 2025, dénoncés le 07 juillet 2025 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, la SCI TENROCS IMMO a fait assigner Mme [A] [B] et M. [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion des occupants au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement :

— de la somme de 3.840,87 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 juin 2025 incluse, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 septembre 2025, la SCI TENROCS IMMO, régulièrement représentée par M. [Y] [H], a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 4.061 euros le montant des loyers et charges réclamés.

En défense, Mme [A] [B] et M. [J] [R] ont comparu en personne et n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Ils ont déclaré avoir repris les règlements et se sont engagés à régler la dette grâce à un rappel des allocations.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi. A l’audience du 27 novembre 2025 et du 22 janvier 2026, l’affaire a fait l’objet d’un nouveau renvoi, notamment car la SCI TENROCS IMMO n’était pas présente.

A l’audience du 26 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI TENROCS IMMO, régulièrement représentée par M. [Y] [H], a réitéré l’ensemble de ses demandes, ramenant à 2.427,86 € le montant des loyers et charges réclamés.

En défense, M. [J] [R] a comparu en personne et a expliqué ne plus être en lien avec Mme [A] [B]. Il a précisé que cette dernière devait quitter le logement.

Mme [A] [B] n’a pas comparu à cette audience.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 07 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI TENROCS IMMO justifie avoir saisi le 21 février 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges qui ne fait pas mention de délai particulier.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 février 2025, la SCI TENROCS IMMO a fait commandement à Mme [A] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 2.899,87 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Ce faisant, il convient de faire prévaloir ce délai de deux mois sur le délai légal de six semaines, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 22 avril 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [A] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 22 avril 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SCI TENROCS IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 11 octobre 2023 et un dernier décompte faisant état à la date du 24 mars 2026 d’une dette de 2.427,86 euros.

Mme [A] [B], non comparante à la dernière audience, n’a pas contesté le montant de la dette.

Tous les virements indiqués par M. [R] apparaissent bien dans ledit décompte.

Il y a donc lieu de condamner Mme [A] [B] à payer à la SCI TENROCS IMMO la somme de 2.427,86 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 24 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [A] [B] avait sollicité des délais de paiement lors des premières audiences. Elle avait expliqué être en situation de handicap, avoir deux enfants, et être dans l’attente d’un rappel important de ses allocations MDPH.

Toutefois, elle n’a pas comparu à l’audience de plaidoirie et n’a effectué aucune proposition d’apurement de la dette.

En outre, M. [J] [R] a déclaré qu’il est à l’origine des versements effectués ces derniers mois et qu’il n’a plus de contact avec elle.

En conséquence, Mme [A] [B] n’apparaît nullement en capacité de reprendre le paiement du loyer courant avec un acompte en règlement de l’arriéré locatif.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, aux termes de l’acte de cautionnement, M. [J] [R] s’est engagé comme caution solidaire « des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail ».

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Enfin, le commandement de payer en date du 21 février 2025 a été dénoncé à la caution par acte délivré par commissaire de justice le 07 mars 2025, soit dans le délai légal de quinze jours prévu par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Partant, il y a lieu de condamner solidairement Mme [A] [B] et M. [J] [R] au titre des sommes dues au bailleur, qu’il s’agisse des loyers, charges ou des indemnités d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [A] [B] et M. [J] [R] succombant, ils devront supporter les dépens in solidum, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 21 février 2025.

Il apparaît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI TENROCS IMMO l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 11 octobre 2023 conclu entre la SCI TENROCS IMMO d’une part et Mme [A] [B] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 2] (01) sont réunies au 22 avril 2025,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Mme [A] [B] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Condamne solidairement Mme [A] [B] et M. [J] [R] à payer à la SCI TENROCS IMMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne solidairement Mme [A] [B] et M. [J] [R] à payer à la SCI TENROCS IMMO la somme de 2.427,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI TENROCS IMMO,

Condamne in solidum Mme [A] [B] et M. [J] [R] à payer à la SCI TENROCS IMMO la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [A] [B] et M. [J] [R] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 21 février 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,