Extrait des actes et minutes du greffe du tribunal judiciaire de Sourges
N° RG 22/01992 – N° Portalis DBXE-W-B7G-EPYA
PB / DDG
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOURGES
JUGEMENT RENDU LE : 05 Septembre 2024
50G
X Y Z AA
AB AC AD
C/
AE AF
AG AH épouse AF AI AJ
DEMANDEURS :
Monsieur X Y Z AA et Monsieur AB AC AD, demeurant 124, rue Emile Combes – 58200 COSNE-COURS-SUR-LOIRE
Comparants et plaidant par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES, ayant pour avocat plaidant M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, non comparant à
l’audience des plaidoiries du 4 Juillet 2024
DÉFENDEURS :
Monsieur AE AF et Madame AG AH épouse AF, demeurant […]
Comparants et plaidant par la SELARL ALCIAT-JURIS, avocats au barreau de BOURGES
Maître AI AJ, demeurant […]
Comparant et plaidant par SCP SOREL & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :
Présidente Pascale AK, vice-présidente, magistrat rédacteur
Assesseurs Adèle THIBAULT et Kathleen HARSON
Greffière lors des débats Donzelica AL AM
DÉBATS:
A l’audience publique du 04 Juillet 2024, présidée par M^me AK qui a annoncé que le jugement serait rendu par mise à disposition des parties au greffe le 05 Septembre 2024,
JUGEMENT:
Mis à disposition des parties à la date annoncée par la Présidente, assistée de M^me AL AM,
Greffière.
5/3/24 ACE + derp & SCP GeRigy, Solai" Alciat – Juris,Лера SCP Screl
.de

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Vu l’assignation en date du 27 octobre 2022 donnée par Messieurs AA et AD à Monsieur AE AF, Madame AG AH et Maître AI AJ aux fins
d’obtenir paiement de l’indemnité d’immobilisation et indemnisation de leur préjudice au titre du non-respect par les acquéreurs ainsi que par le notaire rédacteur et séquestre de leurs obligations respectives;
Vu les conclusions 2 de Monsieur AF et Madame AH par lesquelles ils demandent à voir constater que le compromis de vente de l’immeuble en date du 16 février 2022 est une promesse synallagmatique de vente, en conséquence, de juger que la somme séquestrée avait bien le caractère d’un dépôt de garantie et non d’une indemnité d’immobilisation, de juger les consorts TAF-AH non fautifs dans la non-réalisation de la seconde condition suspensive et la non- réalisation de l’acte de vente, en conséquence, de débouter Messieurs AA et AD de leurs demandes et de les condamner à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions 2 de Maître AJ RPVA du 20 février 2024 par lesquelles il demande au tribunal de juger que Messieurs AA et AD ne démontrent aucune faute de sa part, ni aucun préjudice ou lien de causalité, de dire irrecevables ou à tout le moins infondées leurs demandes et de les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les conclusions en demande n°2 RPVA du 14 mars 2024 par lesquelles Monsieur X
AA et Monsieur AB AD concluent au débouté des demandes de Monsieur
AF, de Madame AH et de Maître AJ, demandent à voir juger qu’en manquant à
l’intégralité de leurs obligations contractuelles, les bénéficiaires de la promesse litigieuse,
Monsieur AF et Madame AH ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive
d’obtention de financement stipulée dans leur intérêt exclusif, en conséquence, demandent la condamnation in solidum de Monsieur AF et de Madame AH à leur payer les sommes suivantes :
- 2.700 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2022 au titre du versement du dépôt de garantie acquis,
- 6.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers engendrés par leurs manquements successifs et consistant en une perte de chiffres d’affaires et en la non-exploitation de la société LA BELLE ETOILE durant plus de 4 mois,
à voir juger que Maître AI AJ en sa qualité de notaire séquestre a commis une faute en libérant les fonds séquestrés au profit de Monsieur AF et Madame AH sans
l’autorisation préalable de l’ensemble des parties ce qui a généré un préjudice à leur détriment
à voir condamner Maître AJ en sa qualité de notaire rédacteur unique à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices découlant de ses manquements à son devoir de conseil et à son obligation de mise en garde, et la somme de 5.400 euros en réparation des préjudices résultant de sa faute consistant à libérer la somme séquestrée sans leur accord et sans titre exécutoire en ce sens ; qu’en tout état de cause ils sollicitent la condamnation de Monsieur
AF et de Madame AH et de Maître AO à payer chacun une indemnité de 2.000 euros (soit 6.000 euros au total) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens ;
Vu l’ordonnance de clôture du 21 mai 2024;
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SUR CE,
* Sur la violation fautive des obligations contractuelles par les acquéreurs et l’application des sanctions contractuelles
Vu les articles 1231-1 et 1304-3 du Code Civil ;
Attendu que les consorts AF et AH se sont intéressés à l’achat d’un bien immobilier situé
[…] […] ainsi que le fonds de commerce de cabaret/diner/spectacle exploité dans les locaux ;
Attendu que deux actes ont été régularisés pour l’acquisition de chacun des deux biens;
Attendu que pour ce qui concerne l’achat des murs un acte qui présente les caractères d’un compromis de vente, comme le rappelle à juste titre le notaire rédacteur, a été passé par acte authentique le 16 février 2022 entre Messieurs AA et AD, vendeurs, et Monsieur
TAF et Madame AH ;
Attendu que les vendeurs soutiennent que les acquéreurs ont manqué à leurs obligations en
n’effectuant pas les démarches en vue d’obtenir un prêt dans le délai prévu au contrat de 8 jours à compter du 16 février 2022 soit avant le 24 février 2022 et de justifier auprès d’eux d’un accord de prêt avant le 21 avril 2022 faisant observer que ce n’est que par courriel du 18 juin 2022, soit avec deux mois de retard, que l’étude notariale a justifié de deux refus de prêt pour l’achat des murs du commerce; qu’ils considèrent que cela constitue une inexécution fautive qui permet de retenir la somme séquestrée qu’ils qualifient d’indemnité d’immobilisation;
Attendu que les acquéreurs soutiennent que cette somme versée lors de la conclusion d’une promesse unilatérale de vente constitue, comme cela résulte de l’acte, un dépôt de garantie qui permet au cessionnaire de recouvrer ledit dépôt hors sa responsabilité et non en indemnité
d’immobilisation, cette dernière naissant lors de l’absence de levée de l’option ; qu’ils soutiennent avoir respecté leur obligation d’effectuer les démarches auprès des banques, conformément aux termes contractuels, dans le délai de 30 jours précisant avoir déposé leur demande le 3 février avant la signature du compromis mais qu’ils ont eu une réponse tardive des banques qui n’a pas permis la réalisation de la condition suspensive de production d’une lettre
d’accord hors leur responsabilité ;
Attendu que Maître AJ rappelle que l’indemnité d’immobilisation, prix de l’exclusivité, est la contrepartie d’une promesse unilatérale de vente et non d’un engagement synallagmatique comme en l’espèce ;
Attendu que l’acte signé entre les parties porte expressément le nom de compromis de vente ; qu’il comprend des obligations réciproques; que la somme séquestrée constitue donc un dépôt de garantie et non une indemnité d’immobilisation ; que c’est d’ailleurs là encore expressément rappelé dans le paragraphe concerné« SEQUESTRE » en page 9 de l’acte ;
Attendu que le dépôt de garantie doit être restitué à l’acquéreur si la vente ne se fait sauf si le vendeur peut démontrer qu’il a engagé sa responsabilité dans l’exécution du contrat ;
3 de 5

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Attendu qu’au terme du compromis de vente en date du 16 février 2022, en page 7, la vente était conclue sous condition suspensive de prêt d’un montant de 50.000 euros sur 12 ans pour un montant maximum de 1,3 % l’an hors assurances ;
Attendu qu’il est stipulé que l’acquéreur s’oblige à déposer des demandes de prêts au plus tard dans le délai de 8 jours à compter de la date de signature de l’acte et à en justifier au vendeur par tous moyens ; qu’à défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt ; que dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de 8 jours de l’accusé réception le vendeur pourra se prévaloir de la résolution du compromis ;
Attendu qu’il est encore stipulé que la réalisation de la condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord de l’établissement bancaire et qu’elle devra être réalisée au plus tard le 16 avril 2022 ; qu’il appartient à l’acquéreur de justifier de l’accord ou du refus de prêt au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration de ce délai et qu’en cas de défaut d’envoi dans le délai prévu de la lettre recommandée ci-dessus le vendeur pourra mettre en demeure
l’acquéreur avec toutes les conséquences y attachées de lui produire une lettre d’accord; que l’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter ;
Attendu qu’en l’espèce il est produit un justificatif du Crédit Agricole du 7 mai 2022 dont il ressort que les acquéreurs avaient déjà reçu un refus de financement avant-même la signature du compromis et ce alors même qu’il était mentionné en page 7 de l’acte que « l’acquéreur déclare qu’il n’existe à ce jour aucun obstacle de principe à l’obtention des financements qu’il envisage de solliciter »;
Attendu que le courrier du 25 mars 2022 de la Société Générale établit qu’une demande de financement a été formulée par Monsieur AF en qualité de gérant pour un montant de 47.800 euros pour l’acquisition d’un bien immobilier, donc bien pour l’opération en question, et qu’elle
a reçu une réponse négative;
Attendu que les acquéreurs ne justifient pas avoir informé, comme ils l’auraient dû, les vendeurs de ce refus pas plus qu’ils n’ont jugé utile malgré la clause prévue au contrat de les informer qu’ils avaient déjà sollicité une banque et obtenu un refus avant-même la signature de l’acte ;
Attendu que ce n’est que par courriel de l’étude notariale du 18 juin 2022 (soit plus de 4 mois après la signature du compromis de vente) que les vendeurs auront connaissance de
l’impossibilité des acquéreurs d’obtenir un financement ;
Mais attendu que les vendeurs n’ont pas plus jugé utile d’user de la faculté prévue au compromis de vente d’interroger par lettre recommandé avec accusé de réception les acquéreurs sur le respect de leurs diligences et sur le résultat des prospections de financement, ce qui aurait pu leur permettre de lever le doute et de se trouver libérer de tout engagement;
Attendu qu’en conséquence Messieurs AA et AD ne sont pas fondés à venir mettre en cause la responsabilité du notaire que ce soit en sa qualité de rédacteur, puisqu’il s’est
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effectivement assuré de l’efficacité de l’acte en prévoyant cette faculté pour les vendeurs et les conséquences d’affranchissement qui en découlaient et en insérant à l’acte une stipulation de pénalité, ou en sa qualité de séquestre, puisque l’absence de préjudice en lien direct avec la faute commise (manquement à leur obligation d’information) ne permet pas de retenir la responsabilité des acquéreurs ; que pour le même motif, les vendeurs doivent être déboutés de leur demande
d’indemnisation des acquéreurs, pour le préjudice allégué qu’ils ont contribué à faire naître ;
Attendu que pour ce qui est de la clause pénale, la demande n’est pas plus justifiée puisqu’il ressort de ce qui précède que la clause suspensive de prêt ne peut être considérée, en l’état, comme ayant été remplie, et donc que la vente aurait pu être réitérée ;
Attendu que Messieurs AA et AD seront donc déboutés de toutes leurs demandes;
* Sur les dépens et l’article 700
Attendu que Messieurs AA et AD, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens ;
Attendu qu’il paraît équitable de condamner in solidum Messieurs AA et AD à payer à Monsieur AF et Madame AH une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de
l’article 700 du Code de Procédure Civile et la même somme à Maître AJ;
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE Messieurs AA et AD de toutes leurs demandes ;
CONALMNE in solidum Messieurs AA et AD aux dépens ;
CONALMNE in solidum Messieurs AA et AD à payer à Monsieur AF et Madame AH une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de
Procédure Civile et la même somme à Maître AJ ;
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce LA PRESIDENTE LA GREFFIERE, requis, de mettre ladite décision à exécution.
Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires
d’y tenir la main.
D. AL AM A tous Commandants et Officiers de la force P. AK publique, de préter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présenté décision a été signée. JUDICIAIRE par le Président et le Greffier de
5 de 5
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