A

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

PÔLE CIVIL

2ème Chambre

JUGEMENT RENDU

LE

14 Mai 2020

N° RG 19/11630 – N°

P o r t a l i s

DB3R-W-B7D-VMGP

N° Minute : 20/ 206

AFFAIRE

J A,

I A

C/

K X,

H-S

^DOUCET épouse X, S.A.R.L.

PARIS-NEUILLY

IMMOBILIER

Copies délivrées le :

Extrait des minutes du Secrétariat-Greffe du

Tribunal de Grande Instance de la circonscription judiciaire de Nanterre (Hauts-de-Seine).

DEMANDEURS
Monsieur J A né à […], le […] de nationalité française, […]

[…]
Madame I A divorcée Y née à […], le […] de nationalité française, retraitée demeurant 1 et […]

[…]

représentés par M^e N O, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0788

DEFENDEURS
Monsieur K X né le […] à Neuilly sur Seine employé de banque 1 rue Denfert-Rochereau

92600 ASNIERES-SUR-SEINE
Madame H-S T épouse X née le […] à Villiers le Bel indépendante 1 rue Denfert-Rochereau

92600 ASNIERES-SUR-SEINE

représentés par M^e P Q DU CLOSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0301

S.A.R.L. PARIS-NEUILLY IMMOBILIER

[…]

[…]

représentée par Maître L JANVIER de la SELARL REDLINK, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J044

En application des dispositions des articles 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2020 en audience publique devant :

Irène BENAC, Vice-présidente

L M, Juge

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

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Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Gwenaël COUGARD, Vice-présidente Irène BENAC, Vice-présidente L M, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Fabienne MOTTAIS, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats et prorogé au 14 mai 2020, en raison de la déclaration d’état d’urgence sanitaire,

Autorisés par ordonnance du 29 novembre 2019 à assigner à jour fixe, M. J A et M^me I A divorcée Y ont signifié un acte introductif d’instance le 3 décembre 2019 à M. K X et M^me H-S T, son épouse, et la société Paris Neuilly Immobilier devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Selon leurs dernières conclusions signifiées le 20 janvier 2020, M. et M^me A demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1 et 4 de la loi du 2 janvier 1970, des articles L111-1 et L221-5 et suivants du code de la consommation, 1240, 1120, 1992, 1353 et 1363 du code civil,

de : Recevoir monsieur et madame A en leurs demandes comme étant bien fondées,

En conséquence

Débouter monsieur et madame X et l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes comme n’étant pas fondées, A TITRE PRINCIPAL

- Dire que le mandat du 29 juillet 2019 confié par monsieur et madame A à l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER est irrégulier et doit être annulé,

En conséquence

- Dire qu’il n’y a pas eu rencontre de volontés entre monsieur et madame A et monsieur et madame X,

A TITRE SUBSIDIAIRE

- Dire que le mandat de l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER est un mandat

d’entremise,

- Dire que monsieur et madame A n’ont pas accepté une offre de monsieur et madame X, Dire que madame X n’a pas exprimé son consentement et que monsieur

X ne pouvait pas contracter en son nom, En conséquence

- Dire qu’il n’y a pas eu rencontre de volontés entre monsieur et madame A et monsieur et madame X,

A TITRE PLUS SUBSIDIAIRE

- Dire que la signature d’une promesse de vente était déterminante du consentement de monsieur et madame A,

En conséquence

- Dire que les deux documents manuscrits du 05 septembre 2019 adressés à l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER n’emportent pas formation d’une vente entre monsieur et madame A et monsieur et madame X,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

- Dire que l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER a commis une faute en manquant à son obligation d’information et de conseil et la condamner à payer 40.000,00 euros à monsieur et madame A, en réparation de leurs préjudices,

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- Débouter l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER de tout droit à honoraire,

- Condamner in solidum l’agence immobilière PARIS-NEUILLY IMMOBILIER et monsieur et madame X à payer à monsieur et madame A la somme de 6.000,00 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral et la somme de 154.000,00 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel et de la perte de chance de vendre leur bien aux conditions de la promesse du 18 septembre 2019 signée avec les époux C,

- Ordonner la jonction de la procédure avec l’affaire enrôlée sous le numéro RG 19/10407, Dire que monsieur et madame X ont agi de manière dilatoire et abusive et les condamner à payer 10.000,00 euros à monsieur et madame A,

- Dire mal fondée la sommation de communiquer de monsieur et madame X,

Condamner in solidum monsieur et madame X et l’agence immobilière PARIS NEUILLY IMMOBILIER aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître N O conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000,00 euros par application de l’article 700 du même code.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Les consorts A font valoir, au soutien de leurs prétentions, que :

- le mandat de vente signé avec la société Paris Neuilly immobilier est nul; l’exemplaire qui leur a été remis ne comporte pas le numéro du mandat, en violation des dispositions du décret du 20 juillet 1972; il n’est pas justifié de l’habilitation de M^me D par l’agence Paris Neuilly Immobilier,

- l’agence a manqué à son devoir d’information précontractuelle à l’égard de M. A qui a signé le mandat à distance ; l’article L221-29 du code de la consommation est d’ordre public et ce mandat doit être annulé,

- subsidiairement, il s’agit d’un mandat d’entremise et non pas d’engager donné à l’agence, de sorte que même dans l’hypothèse d’une offre formulée au prix, l’agence serait impuissante à former la vente,

·l’agence a été la seule instigatrice de négociations qui n’ont pas abouti ; il n’y a eu aucune rencontre de volontés entre les parties, compte tenu d’échanges de correspondance seulement effectués avec l’agence; les documents signés le 5 septembre par eux ne peuvent pas constituer l’acceptation d’une proposition faite par M. X puisque celle-ci a été postérieure, M^me X n’a pas donné son consentement exprès à l’opération envisagée, n’étant qu’en copie des courriels échangés et seule la signature d’un avant contrat aurait permis de recueillir le consentement de l’ensemble des parties,

- plus subsidiairement, l’article 1583 du code civil n’est pas d’ordre public ; ils ont nécessairement indiqué, par les termes choisis, qu’ils entendaient signer une promesse de vente et que les documents signés le 5 septembre s’inscrivaient seulement dans le cadre de pourparlers,

- l’agence immobilière a commis une faute particulièrement grave à l’origine de leur préjudice en leur demandant de rédiger et signer deux lettres manuscrites datées du 5 septembre 2019 ; il n’est pas rapporté la preuve du respect de l’obligation d’information et de conseil ; cette faute justifie réparation du dommage qu’ils ont subi,

- ils ont subi un préjudice matériel et moral du fait de l’action judiciaire engagée par les époux X avec l’intervention de l’agence, précédée de mises en demeure comminatoires et injustifiées ; l’action judiciaire paralyse la réalisation de la promesse de vente A/C et ils risquent d’être assignés par ces derniers ; ils subissent un préjudice matériel et une perte de chance de vendre leur bien aux conditions de la promesse du 18 septembre 2019 ; il est justifié d’ordonner la jonction avec l’autre instance engagée sous le numéro 19/10467,

- les époux X ont choisi délibérément de bloquer la vente par l’effet de la publicité foncière et leur action retarde la vente ;

- les demandes de communication de pièces complémentaires sont mal fondées.

Selon leurs écritures signifiées le 23 janvier 2020, les époux X demandent au tribunal de: ORDONNER la jonction entre l’affaire enrôlée sous le n°RG 19/10407 et la présente affaire enrôlée sur le n°RG 19/11630,

RECONVENTIONNELLEMENT

AVANT DIRE DROIT

- ORDONNER sous astreinte de 100 € par jour de retard à Monsieur J A et Madame I Y, la communication de la promesse unilatérale de vente du 18 septembre 2019, publiée le 14 octobre 2019

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A TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER parfaite la vente des biens et droits immobiliers propriété de Monsieur J A et Madame I Y sis […] au profit des époux X, en raison de l’accord trouvé sur la chose et sur le prix. CONSTATER qu’il n’est pas rapporté la preuve d’un accord sur la chose et sur le prix antérieur au profit de Monsieur et Madame C à celui intervenu le 5 septembre 2019 entre les consorts A-Y et les époux X, DIRE ET JUGER que Monsieur J A et Madame I Y devront : notifier aux époux X, dans le délai d’un mois à compter de la signification

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du jugement à intervenir, un projet de promesse de vente dans les termes de l’accord conclu et, portant sur la maison située […], prévoyant un prix net vendeur de 750.000 €, rappelant le montant de la commission due à la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER par les époux X d’un montant de 35.000 € TTC, prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt et les conditions usuelles en matière de vente.

Notifier aux époux X une date de rendez-vous de signature de cette promesse de vente au sein de l’office notarial BONN-DIAS (10 rue de la Station à Asnières-sur-Seine 92600), fixée un mois au plus tard après la date de notification du projet de promesse de vente.

DIRE ET JUGER qu’en cas de carence de Monsieur J A et / ou de Madame I Y ou en cas de refus de signer la promesse de vente ou l’acte authentique de vente, le jugement à intervenir tiendra lieu d’acte de vente (sous réserve de la réalisation des conditions suspensives). La vente portera sur les biens et droits immobiliers suivants :

Dans un ensemble immobilier situé à […], […], cadastré : […] 02 a […]

Une maison à usage d’habitation avec terrain, comprenant un rez-de-chaussée, entrée, WC, dégagement, cuisine, salon, salle à manger avec accès au jardin. Au deuxième niveau : 2 chambres, une salle de bains, un dressing, un WC. Au troisième niveau : 2 chambres, 1 salle-de-bains, dressing, sous-sol + garage

La présente assignation sera publiée au service de la publicité foncière compétent. DIRE ET JUGER que le jugement à intervenir sera publié au service la publicité foncière

-

compétent. ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir uniquement sur cette partie du dispositif.

A TITRE SUBSIDIAIRE, EN CAS D’IMPOSSIBILITE D’ORDONNER L’EXECUTION

FORCEE DE LA VENTE

- PRONONCER la résolution du contrat de vente intervenu le 5 septembre 2019 entre les consorts A-Y et les époux X, et ce, aux torts exclusifs des consorts A-Y,

- CONDAMNER in solidum Monsieur J A et Madame I Y

à la somme de 47.100 € à titre de dommages-intérêts,

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE: DANS L’HYPOTHESE OU LE TRIBUNAL

ESTIMERAIT QUE LA VENTE N’A PAS ETE VALABLEMENT FORMEE AVEC LES EPOUX X

DIRE ET JUGER que Monsieur J A et Madame I Y ont agi avec mauvaise foi et déloyauté avec les époux X en rompant brutalement les pourparlers avec eux dans le courant du mois de septembre 2019, sans la moindre explication avant délivrance d’une assignation intimidatrice à jour fixe en date du 3 décembre 2019,

- CONDAMNER in solidum Monsieur J A et Madame I Y

à la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

EN TOUT ETAT DE CAUSE:

DIRE que les époux X n’ont commis aucune faute à l’égard des consorts A-Y, la procédure judiciaire introduite contre ces derniers n’étant que la

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conséquence de leur propre attitude ayant imprudemment pris deux engagements contradictoires,

DEBOUTER Monsieur J A et Madame I Y en toutes leurs demandes, fins et conclusions, Si par extraordinaire l’éventuelle nullité du mandat devait affecter l’accord sur la chose et le prix acté entre Monsieur et Madame X et les consorts A-Y, CONDAMNER la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER à garantir les époux X de toutes condamnations dont ils pourraient faire l’objet au profit des demandeurs,

- CONDAMNER solidairement Monsieur J A et Madame I Y

à verser aux époux X la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur J A et Madame I Y

à verser aux époux X la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

- CONDAMNER solidairement Monsieur J A et Madame I Y au paiement des entiers dépens d’instance qui seront recouvrés directement par Maître P Q du CLOSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. DIRE ET JUGER recevable et bien fondée l’action en intervention forcée de la société

PARIS NEUILLY IMMOBILIER par les époux X. STATUER sur ce que droit quant au mérite des demandes que la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER formulera dans le cadre de la présente instance.

- PRECISER toutefois que les époux X ne pourront être redevables de la commission de l’agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER, si et seulement si, le Tribunal constate d’une part la perfection de la vente, et d’autre part, condamne les consorts A-Y à exécuter leur engagement de vendre qui devra être acté sous la forme authentique aux fins de levée de la condition suspensive de prêt.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que :

- les deux affaires introduites devant ce tribunal doivent faire l’objet d’une jonction compte tenu du lien de connexité existant entre elles,

- un contrat de vente a été formé le 5 septembre 2019 entre les consorts A et eux-mêmes antérieurement à la prétendue promesse consentie par les vendeurs aux époux C le 18 septembre 2019; à cette date, il n’existait aucun engagement de la part des consorts A au profit des époux C,

- il a été fait sommation aux demandeurs de produire toute offre émanant des époux C et toute acceptation des demandeurs pour apprécier si un éventuel accord a été conclu antérieurement, mais tel n’est pas le cas; leur assignation a été publiée ce qui donne indéniablement une priorité à leur titre; la promesse qui aurait été signée le 18 septembre 2019 n’a pas été communiquée et il convient d’en obtenir, sous astreinte, à communiquer cette pièce ;

- nonobstant l’éventuelle nullité pouvant entacher le mandat signé avec l’agence immobilière, un contrat de vente a bien été conclu entre vendeurs et acquéreurs et le mandat incriminé n’est qu’un mandat d’entremise et non un mandat susceptible d’engager les vendeurs,

- la chronologie importe peu dès lors qu’il y a bien eu rencontre des volontés ; le fait que le courriel comprenant l’offre d’acquisition provenant de l’adresse électronique de M. X est indifférent dès lors qu’il résulte des termes du courriel que l’offre émane des deux époux et que M^me X est en copie du mail ;la référence à un avant contrat ne caractérise pas une réserve de la part des vendeurs, de sorte qu’il ne s’agit pas de simples pourparlers,

- subsidiairement, les consorts A ont pris un engagement dépourvu d’équivoque et son non respect caractérise une faute, et ce dans le but de vendre à un meilleur prix ; ils subissent un lourd préjudice matériel, au regard de l’impossibilité pour eux d’acquérir désormais cette maison aux conditions envisageables en août 2019, compte tenu de l’augmentation du marché de 6%,

- plus subsidiairement, le dédain dont ont fait preuve les consorts A en rompant abusivement tout engagement à leur égard, sans même tenter d’expliquer leur attitude, justifie la réparation du préjudice moral,

- les demandeurs devront être déboutés de leurs demandes d e dommages-intérêts, en l’absence de toute faute de leur part, et au motif que le préjudice prétendu est causé uniquement par leur propre attitude

- la rémunération sollicitée par l’agence ne sera due que dans l’hypothèse où le tribunal constate la perfection de la vente.

Par conclusions signifiées le 23 janvier 2020, la société Paris Neuilly Immobilier demande au tribunal de :

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A titre principal :

CONSTATER que la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER a parfaitement exécuté les ww

termes de sa mission;

- CONSTATER que le mandat conclu entre les indivisaires A-Y et la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER est régulier; CONSTATER que la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER n’a pas commis de faute;

En conséquence :

DEBOUTER les indivisaires A-Y de toutes leurs demandes, fins et prétentions à l’encontre de l’agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER ;

si le Tribunal jugeait la vente parfaite entre les indivisaires Reconventionnellement, A-Y et les époux X, DIRE que l’agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER a droit au paiement de la commission;

DIRE que les époux X devront s’affranchir auprès de la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER de la somme de 35.000 euros à titre de commission;

A titre subsidiaire, si le Tribunal jugeait la vente parfaite entre les indivisaires A-Y et les époux X, mais le mandat de l’Agence irrégulier :

CONSTATER le mandat apparent de l’Agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER et les

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prestations fournies ; DIRE que l’Agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER a droit au paiement d’une rémunération d’un montant de 35.000 euros;

CONDAMNER in solidum les indivisaires A-Y et les époux X à payer la somme de 35.000 euros à l’Agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER ;

A titre plus subsidiaire, si le Tribunal jugeait qu’aucune vente n’a été conclue entre les indivisaires A-Y et les époux X :

- CONSTATER que les indivisaires A-Y ont violé leurs obligations au titre du mandat ;

- CONDAMNER les indivisaires A-Y au paiement de la clause pénale pour un montant de 40.000 euros;

A titre encore plus subsidiaire, si le Tribunal jugeait que le mandat conclu entre les indivisaires A-Y et l’Agence PNI est irrégulier et qu’aucune vente n’est intervenue : CONSTATER la faute des indivisaires A-Y à l’encontre de l’Agence

PNI ;

CONSTATER l’existence d’un lien de causalité entre la faute des indivisaires

A-Y les préjudices subis par l’Agence PNI; CONDAMNER les indivisaires A-Y sur le fondement de la responsabilité délictuelle à payer à l’Agence PNI la somme de 35.000 euros au titre de la perte de chance et 15.000 euros au titre du préjudice moral.

En tout état de cause :

REJETER les demandes, fins et prétentions des indivisaires A-Y à l’encontre de l’Agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER ;

- REJETER la demande en garantie des époux X à l’encontre de l’Agence PARIS NEUILLY IMMOBILIER ;

- CONDAMNER les indivisaires A-Y aux entiers dépens ;

- CONDAMNER les indivisaires A-Y au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

- REJETER la demande et ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La société Paris Neuilly Immobilier explique que :

- il s’agit d’un mandat d’entremise et elle ne pouvait pas engager son mandant pour l’opération envisagée, sauf clause contraire ; les indivisaires étaient libres d’accepter ou non l’offre des époux X, même dans l’hypothèse d’une offre au prix souhaité ; la sanction de l’absence d’informations relatives au droit de rétractation ne pourrait être la nullité du mandat mais la simple prolongation de 12 mois du droit de rétractation,

- la vente s’est parfaitement formée entre les parties

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- que le mandat soit valable ou non, les indivisaires A ont accepté personnellement et par un écrit rédigé de leurs mains l’offre des époux X,

- le mandat est régulier et comporte le nouveau prescrit par le décret du 20 juillet 1972, renseigné après la signature tournante de l’ensemble des signataires éloignés géographiquement ; les demandeurs produisent eux-mêmes le mandat signé et portant le numéro d’inscription, M^me D est titulaire d’une attestation d’habilitation mais cette habilitation n’est pas une condition de la validité du mandat, seule la titularité de la carte du mandataire importe,

- en tout état de cause, l’éventuelle nullité du mandat est couverte par son exécution

- subsidiairement, l’agence peut se prévaloir d’un mandat apparent lui ouvrant droit au paiement de sa rémunération; plus subsidiairement, dans l’hypothèse où la vente ne serait pas formée, il y a lieu d’appliquer la clause pénale prévue au mandat, compte tenu du non respect de leurs obligations par les mandants; plus subsidiairement encore, la responsabilité des indivisaires serait engagée à son encontre compte tenu de leur faute consistant dans la signature de deux ventes avec deux acquéreurs distincts; pour sa part, elle a respecté ses obligations et n’a commis aucune faute; en toute hypothèse, les époux A prétendent subir un préjudice moral et matériel, dont ils sont en réalité les seuls responsables.

Motifs de la décision

- sur la jonction La demande de jonction avec l’instance introduite sous le numéro RG n° 19/10407 selon la procédure ordinaire sera rejetée, alors que la présente procédure introduite à jour fixe en raison de son urgence nécessite un traitement rapide et distinct. Les parties aux deux instances étant les mêmes, la présente procédure leur a permis de présenter l’ensemble de leurs demandes autant qu’elles le souhaitaient.

- sur la régularité du mandat Les consorts A font plaider la nullité du mandat signé avec la société Paris Neuilly

Immobilier (PNI).

En premier lieu, s’agissant de l’absence alléguée du numéro du mandat sur l’exemplaire remis à M^me A et celui remis à M. A, sans respect de l’article 72 alinéas 5 et 6 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Le mandat de vente signé le 29 juillet 2019 sans exclusivité a été mentionné sur le registre des mandats tenu au sein de l’agence immobilière et le numéro de ce mandat « 3068 » a été reporté sur l’exemplaire remis au mandant, ainsi qu’il résulte de l’exemplaire versé par les demandeurs aux débats, sur lequel figure ce numéro.

Ils arguent de ce que seul l’exemplaire remis à M^me A comportait ce numéro, tandis que l’exemplaire adressé à M. A était resté sans cette précision.

Il résulte avec évidence des pièces versées que le mandat a d’abord été signé par M. A, après un échange de documents par courriel, compte tenu de la distance géographique, avant d’être signé par M^me A, qui a alors reçu un exemplaire sur lequel figure le numéro de mandat.

La mention du numéro de mandat sur un exemplaire du mandat remis à l’un des mandants est suffisante et il ne saurait être tiré de l’absence d’indication de ce numéro sur l’exemplaire remis

à l’autre mandant un moyen de nullité.

Les consorts A excipent de la nullité du mandat au motif de l’absence d’attestation d’habilitation de M^me R D, salariée de l’agence immobilière PNI.

Pourtant, si les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, les dispositions légales et réglementaires n’exigent pas qu’il soit justifié lors de la signature du mandat de l’attestation d’habilitation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. L’indication des nom et prénom de M^me D sur le mandat est conforme aux exigences réglementaires.

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Il est encore soutenu que la nullité du mandat est encourue à raison du défaut d’information précontractuelle de l’agence PNI à la signature du mandat, lequel a été signé à distance par M. A. L’agence PNI ne discute pas ne pas avoir respecté l’obligation qui lui était faite d’informer M. A de son droit de rétractation compte tenu de la signature du contrat à distance et hors établissement, dans les conditions prévues à l’article L221- 5 du code de la consommation. Elle oppose cependant à juste titre le fait que la sanction de l’absence de cette mention n’est pas la nullité du contrat mais la prolongation du délai de rétractation initial de 12 mois dans les conditions définies à l’article L221-20 du même code.

En conséquence, aucun élément ne justifie de prononcer la nullité du mandat.

- sur l’existence d’une vente parfaite Les consorts A contestent l’existence d’une rencontre de volontés entre eux et les époux

X, lesquels arguent au contraire d’un contrat de vente formé le 5 septembre 2019.

Il est certain que l’agence PNI n’avait pas le pouvoir d’engager les consorts A, qui n’avaient donné qu’un mandat d’entremise dans le but de mettre en vente et de trouver un acquéreur.

Les consorts A affirment n’avoir échangé aucune correspondance directement avec les époux X, l’agence PNI ayant à chaque fois servi d’intermédiaire.

La chronologie des échanges ayant existé entre les parties peut être ainsi résumée :

- le 6 août, M. et M^me X font part à M^me D de leur offre de faire l’acquisition du bien mis en vente par les consorts A, pour un prix de 760 000 euros frais d’agence inclus, soit un prix net vendeur de 720 000 euros, les consorts A sont informés de cette offre et il résulte d’un courriel du même jour de M^me D qu’ils font connaître à cette dernière une contre proposition pour un montant de 780 000 net vendeur ; les termes de cette contre proposition sont confirmés par M. A et sa soeur, M^me Y par deux courriels des 6 et 8 août, le 2 septembre, M^me D reprend attache avec les consorts A pour les tenir informés d’une nouvelle proposition des époux X de porter leur offre à 780 000 euros FAI, soit 740 000 euros net vendeur; dans ce même courriel, elle leur prà opose d’augmenter le prix net vendeur à 750 000 euros,

- le même jour, dans l’ap s-midi, M. X confirme les termes de cette offre de 780 000 euros FAI,

- le 5 septembre, M^me D adresse un courriel aux consorts A dans la matinée, à la suite duquel, ils transmettent chacun leur acceptation par document manuscrit et signé pour l’offre des époux X pour un montant de 750 000 euros net vendeur, soit 785 000 euros FAI,

- le même jour, à 16h30, M. X adresse un courriel à M^me D, avec copie à son épouse, selon lequel il confirme « augmenter notre offre pour l’acquisition…. pour un montant de 785 000 euros »

Cet échange de courriels n’est pas discuté par les parties. L’argument avancé par les consorts A selon lequel M^me X n’aurait pas consenti à la dernière proposition de prix n’est pas pertinent, alors qu’il résulte clairement qu’elle a participé à l’ensemble des échanges précédents, qu’elle est en copie du courriel et que par la suite, elle n’a émis aucune opposition à ce prix et confirmé par ses agissements son souhait de faire l’acquisition de ce bien à ce prix.

Il résulte de cet échange entre les parties, réalisé par l’intermédiaire de la société PNI, conformément au mandat qui lui était confié, un accord, intervenu le 5 septembre 2019, entre les parties sur un prix de 785 000 euros FAI, dont 750 000 euros net vendeur. Contrairement à ce que les consorts A prétendent, il ne s’agit pas de simples pourparlers, les discussions précédentes ayant permis d’aboutir à une acceptation du prix de vente. Il est indifférent de déterminer si les consorts A ont fait part de leur accord avant ou après les époux X, seule la rencontre des volontés étant l’élément à rechercher.

Enfin, il ne peut pas non plus être tiré argument du fait que les consorts A ont écrit qu’il conviendrait de « signer une promesse de vente au plus tard le 5 octobre » et non un acte de vente, pour considérer qu’ils ont ainsi entendu différer la formation du contrat à la date de signature de la promesse. Cette formule ne saurait être interprétée comme l’expression de la part des consorts A de leur volonté de différer le consentement à la signature de la promesse, en l’absence

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de tout autre élément confirmant une telle intention de leur part. Cette précision portée à l’acceptation du prix n’a d’autre objectif que de préciser la date souhaitée pour la signature de la promesse notariée.

D’ailleurs le principe de cet accord est confirmé par M. A dans un courriel adressé le 6 septembre 2019, à son notaire, M^e G. M. A ne fait pas mention de son souhait de différer la formation de la relation contractuelle à la date de la signature de la promesse.

S’il est fait état par les vendeurs d’une promesse de vente signée au profit de tiers par acte authentique le 18 septembre 2019, il n’est pas établi, ni même allégué, que l’échange des consentements aurait été antérieur au 5 septembre. Il est certain qu’une discussion a eu lieu au mois de juillet avec les époux C, sans pour autant qu’il soit établi que les consorts A auraient alors consenti à une vente avec ces derniers, qui ne sont en toute hypothèse pas appelés à la cause. Il n’est versé aucun document pour établir qu’un accord sur la chose et le prix aurait été trouvé entre les consorts A et les époux C avant le 5 septembre.

Il peut ainsi être jugé, conformément à l’article 1583 du code civil, que les parties au présent litige ont trouvé un accord sur la chose et le prix le 5 septembre, de sorte que la vente est parfaite, sans qu’il soit nécessaire d’ordonner avant dire droit la communication de la promesse signée le 18 septembre entre les consorts A et les époux C. En effet, les consorts A n’ont pas souhaité communiquer spontanément l’acte signé le 18 septembre de sorte qu’il n’est pas établi les conditions de la promesse unilatérale de vente signée avec les époux C. Or, il est justifié par les époux X que le notaire des consorts A était informé, par leur conseil, dès le 16 septembre 2019 d’un conflit concernant le bien objet de la vente, dont l’officier ministériel a nécessairement informé les époux C. En toute hypothèse, il n’appartient pas au tribunal de trancher la question de la bonne ou mauvaise foi des époux C et de la possibilité pour eux de bénéficier des dispositions de l’article 1198 alinéa 2 du code civil, alors que ces derniers ne sont pas à la cause.

Par conséquent, il sera jugé que la vente est parfaite et conformément à la demande des époux X, Monsieur J A et Madame I Y devront leur notifier, dans le délai d’un mois après que ce présent jugement sera devenu définitif, un projet de promesse de vente dans les termes de l’accord conclu et, portant sur la maison située […],

- prévoyant un prix net vendeur de 750.000 €, rappelant le montant de la commission due à la société PARIS NEUILLY IMMOBILIER parles époux X d’un montant de 35.000 € TTC, prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt et les conditions usuelles en matière de vente.

Ils devront également leur notifier une date de rendez-vous de signature de cette promesse de vente au sein de l’office notarial BONN-DIAS (10 rue de la Station à Asnières-sur-Seine 92600), fixée un mois au plus tard après la date de notification du projet de promesse de vente.

En cas de carence de Monsieur J A et / ou de Madame I Y ou en cas de refus de signer la promesse de vente ou l’acte authentique de vente, ce jugement tiendra lieu d’acte de vente (sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, dans les termes précisés au dispositif.

– sur la demande de dommages-intérêts des consorts A

Les consorts A réclament des dommages-intérêts à la société PNI, à qui ils reprochent un défaut d’information et de conseil. Ils demandent également réparation du dommage qu’ils disent subir du fait de la faute des époux X.

Ils affirment que M^me D, salariée de la société PNI, ne rapporte pas la preuve du respect de l’obligation qui était la sienne de les informer et les conseiller quant aux conséquences de la signature d’une telle offre. Pourtant, ils ne versent aucune pièce susceptible de caractériser un manquement de l’agence à son obligation d’information et de conseil. Au contraire, il résulte des éléments versés aux débats que l’agence les a accompagnés au long de la négociation avec les époux X et il ne peut se déduire de la seule formulation de l’acceptation de l’offre des époux X que les vendeurs n’ont pas compris ce à quoi ils s’engageaient. Le courriel

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adressé par M. A à son notaire le 6 septembre 2019 tend plutôt à établir que les vendeurs avaient conscience de la nature de l’engagement qu’ils avaient pris et confirmaient ainsi leur intention de poursuivre cette vente.

Aucun élément ne permet non plus de considérer qu’ils avaient tenu informée M^me D de discussions en cours avec des tiers, les époux C, et que celle-ci a pu méconnaître la portée de l’engagement qu’ils auraient pu avoir pris. Il sera observé à ce sujet qu’ils disent avoir reçu une offre de la part des époux C le 10 juillet, sans expliquer dans quelles circonstances ils ont choisi de donner mandat à la société PNI le 29 juillet 2019 suivant. D’ailleurs, le 6 septembre, M. A a écrit à son notaire « n’avoir reçu aucun document ni signé un quelconque document, concernant la vente de Colombes au profit de M. et M^me C. Je vous prie de considérer que cette option n’a pas été suivie d’effet. »

Les consorts A, qui affirment que la société PNI a manqué à ses obligations, n’articulent cependant aucun grief précis à son encontre. De même, aucun lien causal entre la faute alléguée et le préjudice prétendu n’est caractérisé. D’ailleurs sur ce dernier point, ils n’établissement pas en quoi la faute prétendue serait à l’origine de la perte de chance alléguée de perdre le bénéfice de la promesse de la vente du 18 septembre 2019, ni même en quoi un préjudice matériel serait constitué, alors que l’absence de vente aux époux C n’a pas pour effet de les priver du paiement d’un prix de vente, lequel sera payé effectivement par les époux X. En conséquence de l’ensemble de ces éléments, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

De la même façon, les consorts A ne sont pas fondés à demander réparation d’un dommage qu’ils disent subir en raison des agissements imputés aux époux X. Les consorts A ne peuvent faire le reproche aux époux X d’avoir initié une action judiciaire à leur encontre, sans démontrer que ces derniers les auraient attraits en justice avec l’intention de leur nuire. Au contraire, les époux X obtiennent gain de cause et la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice matériel sera rejetée. De la même façon, la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ne peut qu’être rejetée.

– sur la demande reconventionnelle de la société PNI

En exécution des termes de l’accord passé entre les parties, et des stipulations du mandat, il est justifié de dire que les époux X devront payer la somme de 35 000 euros à l’agent immobilier, au titre des honoraires contractuels, à la date de réalisation de la vente par acte authentique.

sur les autres demandes

Les consorts A sont condamnés in solidum à payer aux époux X la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la société PNI la somme de 4 000 euros sur le même fondement.

La nature du litige et les circonstances ne justifient pas l’exécution provisoire,

PAR CES MOTIFS

le tribunal,

DIT n’y avoir lieu à jonction avec l’instance pendante devant ce tribunal sous le numéro RG n° 19/10407

REJETTE la demande de nullité du mandat confié par les consorts A à la société PNI,

DIT que la vente du bien immobilier sis […]), cadastré AJ N° 154 d’une superficie de 00 ha 02 a […], appartenant en indivision à M. J A né le […] à […], de nationalité française, domicilié […] à […] et M^me I A divorcée Y née le […] à […], domiciliée 1 et […], à […] est parfaite au profit de M. K X, né le […] à […] de nationalité française et M^me H-S T, épouse X née le […] à

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Villiers le Bel (95), de nationalité française au prix de 785 000 euros, dont 750 000 euros net vendeur et 35 000 euros de rémunération due (

au mandataire, la société PNI

DIT que M. J A et M^me I A divorcée Y devront notifier dans le délai d’un mois après que ce jugement sera devenu définitif, un projet de promesse de vente dans les termes de l’accord conclu et, portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé […], cadastré AJ N° 154 d’une superficie de 00 ha 02 a […], prévoyant un prix net vendeur de 750.000 €,- rappelant le montant de la commission due à la société PARIS NEUILLY

-

IMMOBILIER par les époux X d’un montant de 35.000 € TTC,

- prévoyant une condition suspensive d’obtention d’un prêt et les conditions usuelles en matière de vente,

DIT que M. A et MME A divorcée Y devront également leur notifier une date de rendez-vous de signature de cette promesse de vente au sein de l’office notarial BONN-DIAS (10 rue de la Station à Asnières-sur-Seine – 92600), fixée un mois au plus tard après la date de notification du projet de promesse de vente,

DIT qu’en cas de carence de Monsieur J A et / ou de Madame I

Y ou en cas de refus de signer la promesse de vente ou l’acte authentique de vente, le présent jugement tiendra lieu d’acte de vente, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives, et de la libération intégrale du prix entre les mains de M. A et M^me A divorcée Y, et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière,

RAPPELLE que la somme de 35 000 euros est due par les époux X au titre des honoraires de vente à la société PNI, tels qu’acceptés par les acquéreurs, à la date de réalisation de la vente par acte authentique,

CONDAMNE in solidum les consorts A aux dépens de la procédure, qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause chacun pour ce qui le concerne, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum les consorts A à payer aux époux X la somme de 5 000 euros et à la société PNI la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les consorts A de leurs demandes de dommages-intérêts,

REJETTE pour le surplus,

REJETTE la demande d’exécution provisoire.

signé par Gwenaël COUGARD, Vice-présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Pour copie certifiée conforme

Nanterre, le 2 7/28 Lottais IA RE DE IC le greffier D JU

[P.3.6 ¹6+1

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