République française

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES

ORDONNANCE EN MATIERE DE LOYERS COMMERCIAUX

DU 21 MAI 2026

S.C.I. ST AMAND

C/ S.A.S. SWISSLOG FRANCE

N° du dossier : N° RG 25/02260 – N° Portalis DBXE-W-B7J-FIGJ

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

30C

A l’audience publique des loyers commerciaux tenue le vingt et un Mai deux mil vingt six,

Nous, […] […], vice-présidente au tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de […] […], greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. ST AMAND

dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par M^e Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

ET :

S.A.S. SWISSLOG FRANCE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par M^e Caroline LANTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par M^e Coralie MONICAULT, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant

La cause appelée à l’audience du 09 Avril 2026, où après avoir entendu les représentants des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue.

* *

*

Le 3 juin 1998, la société TELEDOC devenue SWISSLOG a signé un bail commercial avec la société BATICENTRE à effet du 1er avril 1998 et portant sur les locaux sis [Adresse 3] d’une superficie de 1.000 m² d’entrepôt et de bureaux moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 70.907 euros.

Le 3 août 2001, la société BATICENTRE, bailleur, a vendu l’immeuble à la SCI SAINT AMAND.

Selon avenant du 8 mars 2016, les parties ont convenu une baisse de loyer à compter du 1er avril 2016 (loyer annuel de 86.431,08 euros).

Selon avenant du 14 mars 2019, les parties ont convenu une nouvelle baisse de loyer à compter du 1er avril 2019 (loyer de 69.144,84 euros).

Aucun congé, ni congé avec demande ou offre de renouvellement n’est intervenu à l’issue de la période de 9 ans, de sorte qu’il s’est poursuivi par tacite reconduction par période triennale.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement, avec un loyer porté à 96.500 euros par an contre 71.891 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, le preneur a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du loyer proposé au motif de l’absence de modification notable des éléments justifiant une augmentation de 34 %.

A la suite d’échanges infructueux, le 19 septembre 2025, la SCI SAINT AMAND faisait assigner la SAS SWISSLOG FRANCE devant le juge des baux commerciaux du tribunal judiciaire de BOURGES aux fins de fixation de prix sur le fondement de l’article R.145-23 du Code de Commerce.

Par mémoire du 3 avril 2026 régulièrement notifié, la SAS SWISSLOG FRANCE demande, à titre principal,

— de débouter la SCI SAINT AMAND de sa demande en fixation, à compter du 1er avril 2025, du loyer commercial du local donné à bail hors taxe et hors charges annuel à la somme de 88.400 euros en principal, outre intérêts,

— fixer ledit loyer à la somme de 60.598,03 euros et ordonner le paiement des loyers à compter du 1er avril 2025 par compensation entre le trop-versé du preneur et le trop perçu du bailleur et une reprise des loyers trimestriels après apurement par versement trimestriel de la somme de 15.149,51 euros,

— débouter la SCI SAINT AMAND de ses autres demandes et la condamner au paiement d’une indemnité de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

à titre subsidiaire, la SAS SWISSLOG FRANCE demande au juge des baux commerciaux d’ordonner une expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, en mettant les frais à la charge du bailleur et fixer le montant du loyer prévisionnel à la somme 60.598,03 euros ou à la somme de 71.891 euros.

La SAS SWISSLOG FRANCE soutient que le bailleur fait une mauvaise application de l’article L.145-34 du Code de commerce en ce qu’il indique que le loyer révisé doit être fixé par la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Elle rappelle qu’il s’agit d’un bail de 9 ans après tacite prolongation et que le plafonnement n’est pas applicable si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée totale du bail excède 12 ans, ce qui est le cas en l’espèce, soutenant que les avenants ne peuvent pas se confondre avec un acte de renouvellement. Elle conclut donc que le loyer doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit exigé la démonstration d’une modification notable. Enfin, la SAS SWISSLOG FRANCE prétend que l’augmentation progressive du loyer qui n’est pas une règle d’ordre public ne s’applique pas lorsque le loyer du bail renouvelé est fixé à la hausse ou à la valeur locative pour une durée effective de bail supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Elle ajoute que dans tous les cas, le juge saisi doit rechercher la valeur locative du local loué, sur la base des critères de l’article L145-3 du Code de commerce, et peut fixer le loyer du bail renouvelé à cette valeur si elle est inférieure au loyer résultant de l’application des indices. D’après son calcul, elle arrive à un loyer annuel d’un montant de 60.598,03 euros et considère que l’évaluation produit par le bailleur n’est pas un avis de valeur locative faute de calculs clairs et d’élément comparatif probant.

Par mémoire en réponse, la SCI SAINT AMAND demande à voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 à un montant annuel de 88.400 euros en principal, hors charges et hors taxes, d’ordonner que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, en application de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts. Si la fixation du nouveau loyer par référence à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux était écartée par la juridiction et qu’il était retenu une fixation à la valeur locative, elle demande au juge de statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire dont les frais demeureront à la charge du preneur. Elle sollicite la condamnation de la SAS SWISSLOG FRANCE à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et d’allouer à la SCP AVOCATS CENTRE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SCI SAINT AMAND fait valoir que le bail commercial régularisé le 3 juin 1998 ne comporte pas de clause de révision et ne mentionne aucune référence à l’indice de révision et qu’en conséquence il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux calculée sur la période de neuf ans antérieur au dernier indice publié, soit la variation entre l’indice publié le 24 mars 2016 de 108,41 et celui du 4ème trimestre 2024 de 135,30. Elle arrive à un montant de 88.494,87 euros.

En réponse au moyen soulevé par la SAS SWISSLOG FRANCE, elle soutient que le 3ème alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, concernant l’inapplicabilité aux baux s’étant poursuivis sur une durée supérieure à 12 ans vise exclusivement l’alinéa précédent c’est-à-dire le second alinéa qui précise la modalité de calcul de l’indice de variation lorsque le renouvellement est postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail et pas au 1er alinéa.

Après un renvoi pour le respect du contradictoire, le dossier a été plaidé à l’audience du 9 avril 2026.

SUR CE,

* Sur la fixation du nouveau loyer commercial

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du Code de Commerce ;

Attendu qu’il est constant que le bail commercial qui lie les parties régularisé le 3 juin 1998 s’est poursuivi par tacite reconduction sur une durée supérieure à 12 ans ;

Attendu qu’en pareil cas, l’article susvisé entend mettre fin au plafonnement du loyer ; qu’il en ressort que le loyer peut être déplafonné et fixé à la valeur locative réelle ;

Attendu que la SCI SAINT AMAND doit donc être déboutée de sa demande de fixation du loyer à compter du 1er avril 2025 sur la base des indices comparés sur 9 ans et de ses demandes subséquentes ;

Attendu que le montant du loyer du bail renouvelé doit être calculé sur la base de la valeur locative ;

* Sur la détermination de la valeur locative et l’expertise judiciaire

Vu l’article R.145-30 du Code de commerce ;

Attendu que les parties sont en désaccord sur la valeur locative du local donné à bail ;

Attendu que l’évaluation produite par le bailleur, critiquée par le preneur, n’apparaît pas suffisamment probante ;

Attendu qu’il convient donc d’ordonner une expertise judiciaire, aux frais du bailleur sollicitant la fixation du loyer, afin de déterminer le montant de la valeur locative du local donné à bail ; qu’à l’issue, l’expert essaiera de concilier les parties ;

* Sur le loyer provisionnel

Attendu que jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé entre les parties sur la base du rapport d’expertise ou, à défaut, jusqu’à ce que le juge statue à nouveau, le loyer provisionnel annuel restera celui actualisé d’un montant de 71.891 euros hors taxes et hors charges ;

* Sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire

Attendu que la SCI SAINT AMAND, qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens ;

Attendu qu’il ne paraît pas inéquitable de condamner la SCI SAINT AMAND à payer à la SAS SWISSLOG FRANCE une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux statuant, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit sur la demande tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé,

CONSTATE que le bail liant la SCI SAINT AMAND et la SAS SWISSLOG FRANCE a été renouvelé le 1er avril 2025 ;

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire aux fins de voir fixer la valeur locative du local donné à bail dans l’immeuble sis [Adresse 3] ;

DESIGNE pour y procéder Monsieur [F] [G], expert inscrit sur la liste des experts judiciaires de la Cour d’appel de Bourges (demeurant [Adresse 4] – Tél. [XXXXXXXX01] – Port. [XXXXXXXX02] – courriel : [Courriel 1]) lequel, en cas de besoin, pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis de tout technicien d’une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— après avoir convoqué et entendu les parties ou leurs représentants, ainsi que, le cas échéant, tous sachants à titre de renseignement ;

— après s’être fait remettre, par les parties, et en cas de besoin par des tiers, toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les documents contractuels et les plans du local ;

— après s’être rendu sur place,[Adresse 3], et ce en présence des parties ou elles appelées ;

1°) visiter les lieux loués et les décrire,

2°) proposer une valeur locative du local loué à la date de renouvellement du bail, soit le 1er avril 2018, au regard :

— des caractéristiques du local,

— de la destination des lieux,

— des obligations respectives des parties,

— des facteurs locaux de commercialité,

— des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement,

3°) faire toutes remarques techniques et de fait utiles,

4° ) tenter de concilier les parties ;

DIT que l’expert pourra solliciter de l’Administration fiscale les éléments d’information qu’elle détient au sujet des valeurs déclarées à l’occasion des mutations de biens, qui sont nécessaires à la réalisation de sa mission ;

DIT que l’expert établira une note de synthèse ou un pré-rapport qu’il adressera aux parties pour leurs observations éventuelles avant dépôt du rapport et que l’expert devra répondre aux dires et observations éventuels des parties, formulés dans les délais qui leur auront été impartis ;

DIT que cette mesure d’expertise sera effectuée sous le contrôle juge chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction ;

FIXE à 1.500 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération du technicien et DIT que cette somme sera consignée au greffe de ce tribunal par la SCI SAINT AMAND au plus tard le 3 juillet 2026, à peine de caducité de plein droit de la mesure ;

DIT que l’expert sera saisi par l’avis que lui donnera le greffe, qu’il effectuera sa mission conformément aux dispositions du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport en UN UNIQUE EXEMPLAIRE au greffe du Tribunal judiciaire dans le délai de quatre mois à compter de la date de réception de l’avis du secrétariat-greffe, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert doit informer le juge de l’avancement de ses opérations et des diligences par lui accomplies ;

RAPPELLE que l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et disons que, dans une telle éventualité, l’expert devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert devra préciser contradictoirement ses méthodes d’investigation, le coût et le calendrier prévisible de ses opérations ;

DIT que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties et des parties entre elles, à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE, dans le cadre déterminé par l’article 748-1 à 748-7 du code de procédure civile et l’arrêté du 14 juin 2017 ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel, à compter du 1er avril 2025, à la somme de 71.891 euros hors taxes, hors charges ;

CONDAMNE la SCI SAINT AMAND aux dépens ;

CONDAMNE la SCI SAINT AMAND à payer à la SCI SWISSLOG FRANCE une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

DIT que la partie la plus diligente saisira à nouveau la juridiction en l’absence d’accord à l’issue des opérations d’expertise judiciaire.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par la présidente et la greffière,

LA GREFFIERE, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,

[…] […] […] […]