N° RG 24/01017 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M6AT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 24/01017

N° Portalis DB2E-W-B7I-M6AT

Minute n°24/

Copie exec. à :

— M^e Bernard ALEXANDRE

— M. [J]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

DU 20 DECEMBRE 2024

PARTIES REQUÉRANTES :

Monsieur [H] [N]

né le 27 Décembre 1973 à [Localité 6] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

Madame [Y] [L] épouse [N]

née le 28 Février 1983

demeurant [Adresse 3]

représentés ensemble par M^e Bernard ALEXANDRE, substitué par M^e Manuella HUET, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 70

PARTIE REQUISE :

Monsieur [U] [J]

né le 15 Octobre 1980 à [Localité 8] (MAROC)

demeurant [Adresse 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Décembre 2024.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 3 septembre 2019 ayant pris effet le même jour, M. [H] [N], a donné à bail à M. [U] [J] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 460 € outre les provisions et régularisation annuelle de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [N] a fait signifier à M. [U] [J] des commandements de payer et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 9 avril 2024 pour la somme en principal de 2 284 €.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 9 avril 2024.

Puis M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, ont fait assigner à l’audience du 15 novembre 2024, M. [U] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier lequel préconise un report d’audience afin de permettre au locataire d’avoir une situation financièrement stable et de proposer une échelonnement de sa dette. Les services sociaux travaillent également sur le relogement. Les propriétaires n’ont pas répondu aux sollicitations des services sociaux.

M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, représentés, reprennent les termes de leur acte introductif d’instance pour demander de :

constater la résiliation au 9 mai 2024, subsidiairement au 9 juin 2024 du contrat de bail conclu entre les parties ;ordonner son expulsion dans un délai de 15 jours à compter de l’ordonnance à intervenir ainsi que celle de tous occupants de son chef ;le condamner à lui payer une provision de 3 412 € ;le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues majorée de 10 % si le bail avait été maintenu à compter du mois de juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;le condamner à avoir à justifier sous astreinte de 30 € par jour la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;le condamner d’avoir à garantir les propriétaires de toute somme qui pourrait éventuellement être mise par le syndic à leur charge en raison du vol d’électricité commis par le locataire ;le condamner au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant les frais du commandement de payer.ordonner la capitalisation des intérêts.

M. [U] [J] n’a pas comparu, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 20 mars 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.»

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, XII. – CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSE PENALE et deux commandements de payer et d’avoir à justifier de son assurance ont été signifiés le 9 avril 2024. Ces commandements sont demeurés infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2024.

M. [U] [J], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera également condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, laquelle présente un caractère indemnitaire et compensatoire, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi sans la majoration sollicitée.

L’expulsion de M. [U] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment le diagnostic social et financier, les perspectives de relogement et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de cette demande.

2.2. Sur l’obligation de produire l’attestation d’assurance sous astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En conséquence, il convient de faire injonction M. [U] [J] de justifier aux bailleurs de l’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Faute de satisfaire à cette injonction M. [U] [J] sera condamné au paiement d’une astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 1343-2 du code civil dispose que « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, produisent dans le corps de l’assignation un décompte démontrant que M. [U] [J] reste leur devoir la somme de 3 412 €. Le montant ainsi demandé est justifié.

M. [U] [J], absent lors de l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 412 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière est de droit si elle est demandée par le créancier, ce qui est le cas en l’espèce ; dès lors, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts précités.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Compte tenu de ces éléments, de la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier et de l’absence de reprise intégrale du paiement du loyer courant caractérisée par les seuls paiements des allocations logement depuis le commandement de payer et de l’absence de tout paiement sur une année il n’y a pas lieu d’accorder à M. [U] [J] des délais de paiement.

5. SUR LA DEMANDE EN GARANTIE

Aux termes respectivement des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

« Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, l’existence et la preuve d’une obligation à la charge des propriétaires au regard de la copropriété ne sont ni alléguées ni rapportées.

Dès lors la demande de condamnation du locataire à les garantir sera en l’état rejetée.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [U] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [U] [J] sera condamné à lui verser une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 3 septembre 2019 ayant pris effet le même jour entre M. [H] [N] et M. [U] [J] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FAIT INJONCTION à M. [U] [J] de justifier aux bailleurs de l’assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS que faute de satisfaire à cette injonction, M. [U] [J] est condamné au paiement d’une astreinte de 10 € par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, à titre provisionnel, à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation, la somme de 3 412 € (décompte arrêté à la date de l’assignation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [U] [J] à payer à M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 10 mai 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [U] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [U] [J] à verser à M. [H] [N] et Mme [Y] [L], son épouse, la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN