Tribunal Judiciaire de Tulle, Jcp, 6 mai 2026, n° 25/00199

TJ Tulle 6 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Tulle, jcp, 6 mai 2026, n° 25/00199
Numéro(s) :	25/00199
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	30 mai 2026
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00199 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BGGX

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

copies délivrées le :

1 copie conforme à :

— OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3]

— Mme [V]

1 copie exécutoire à :

— OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3]

1 copie dossier

JUGEMENT DU 06 Mai 2026

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée lors des débats de Madame Marie-Pierre DEBONO Cadre Greffier et lors du prononcé de Monsieur Nicolas DASTIS, Cadre Greffier

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 3]

RCS 271 927 212

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Madame [R] [Y], chargée de contentieux munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDERESSE

Madame [I] [V]

née le 07 Juin 2003 à [Localité 4]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 2]

non comparante

DÉBATS : 02 Mars 2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 août 2023, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [V] sur des locaux situés [Adresse 6], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 305,10 euros et d’une provision pour charges de 52,42 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 742,19 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [V] par courrier en date du 24 janvier 2025.

Par assignation du 11 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement des articles 7g et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir constater la résolution du bail portant sur le logement [Adresse 6], à tulle (19 000), à la date du 6 novembre 2025, à défaut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [I] [V] des lieux loués, et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, condamner Madame [I] [V] à lui verser la somme de 818.19 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 17 novembre 2025, à laquelle somme devra s’ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 17 novembre 2025 jusqu’à la décision de résiliation du bail, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, dire que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les mêmes règles à l’indexation des loyers, dire qu’il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement et le garage à tel endroit qu’il lui plaira, et ce aux frais du débiteur, à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat Corrèze demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable, en tout état de cause condamner Madame [I] [V] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2025. Le diagnostic social et financier mentionne que la locataire a fait part que sa boîte aux lettres était cassée expliquant sa première absence. Elle indique également que le bailleur a continué à effectuer des prélèvements sur son ancien compte alors qu’elle lui avait transmis ses nouvelles coordonnées bancaires. Il est précisé que la locataire s’engage à effectuer un règlement de 150 euros par mois. Le travailleur social note que Madame [I] [V] a bénéficié en mars 2025 du FSL à hauteur de 177 euros et qu’elle n’est pas à jour de son assurance locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 mars 2026.

À cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], représenté dûment par Madame [G] [D], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2026, s’élève désormais à 967.31 euros. Il expose également ne pas avoir été destinataire d’un justificatif d’assurance locative, la seule attestation en sa possession montrant que l’assurance habitation a expiré le 30 juin 2025. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] représenté dûment par Madame [G] [D], indique que la locataire n’a jamais été à jour de ses règlements depuis son entrée dans les lieux alors que son loyer résiduel est de 73.12 euros. Il fait valoir que le dernier paiement effectué par la locataire date de mai 2025. L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] représenté dûment par Madame [G] [D], précise que la tentative de conciliation n’a pas abouti et n’avoir aucun contact avec la locataire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [I] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de surendettement concernant Madame [I] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 3] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties comporte à l’article 7 une clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs. Force est de constater que le contrat de bail comporte un délai de deux mois pour s’exécuter. Il y a lieu d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable à la locataire.

Un commandement de justifier d’une telle assurance a été signifié à la locataire le 5 septembre 2025.

Cette dernière n’a cependant pas justifié de l’assurance locative dans les deux mois suivant la signification de ce commandement, ni d’ailleurs par la suite.

Or, à défaut d’assurance souscrite dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la résiliation du bail est acquise et le juge n’a pas d’autre possibilité que de la constater, sans pouvoir accorder des délais supplémentaires pour satisfaire à l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution de la défenderesse.

Le décompte produit laisse apparaître un solde de 967.31 euros à la date du 31 janvier 2026.

Il convient de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement qui ne sont nullement justifiés (4x1.50).

Madame [I] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, elle sera condamnée à payer la somme de 961.31 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Madame [I] [V] ne s’étant pas présentée à l’audience, ni écrit au tribunal, elle n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière. Aucun délai de paiement d’office ne peut lui être accordé.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [I] [V], devenue occupante sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 6 novembre 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 435.83 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [I] [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] recevable en la forme ;

CONSTATE que le contrat conclu le 7 août 2023 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 3], d’une part, et Madame [I] [V], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] [Adresse 8], à [Localité 5], est résilié depuis le 6 novembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire contractuelle ;

ORDONNE à Madame [I] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7] [Adresse 8], à [Localité 5], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupante dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Madame [I] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 453,83 euros (quatre cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 6 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] la somme de 961,31 euros (neuf cent soixante et un euros et trente et un centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Madame [I] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 septembre 2025 et celui de l’assignation du 11 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 3] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 6 mai 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et le greffier.

Le Greffier La Juge