Tribunal Judiciaire de Bourgoin-Jallieu, Chambre procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00045

TJ Bourgoin-Jallieu 6 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés du locataire.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait le droit de demander l'expulsion en raison de l'importance de l'arriéré locatif.
Accepté
Impayés de loyers et charges
La cour a constaté que le locataire avait des arriérés de loyers et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais de procédure, considérant qu'il avait succombé dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourgoin-Jallieu, ch. procedure orale, 6 mai 2025, n° 25/00045
Numéro(s) :	25/00045
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTER-BARREAUX MAGUET & ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mai 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DJFT

Plaidoirie le 11 Mars 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

COMMUNAUTE DE COMMUNES LES BALCONS DU DAUPHINE

100 Allée des Charmilles

38510 ARANDON-PASSINS

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEUR

Monsieur [T], [V] [X]

Maison Morel, 779 Route du Greffe Chambre n°2

38630 LES AVENIERES VEYRINS THUELLIN

non comparant, ni représenté

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 06 Mai 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 25 avril 2024, consenti par la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné, monsieur [T] [X] a pris en location un logement situé 779 route du Greffe, chambre n°2 38630 Les Avenières Veyrins-Thuellin, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 200 €.

Par acte de commissaire de justice, déposé à l’étude le 30 juillet 2024, la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné a fait délivrer à monsieur [T] [X] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme totale de 640 € au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 30 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 15 novembre 2024 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2024, la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné a assigné monsieur [T] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 25 avril 2024 ;

• subsidiairement, prononcer la résiliation du bail compte tenu des manquements réitérés du locataire à son obligation de payer les loyers et charges à leur échéance ;

• ordonner l’expulsion de monsieur [T] [X] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est;

• condamner monsieur [T] [X] à lui payer les sommes suivantes :

—  1 130,19 €, montant de l’arriéré locatif et d’occupation arrêté au 12 septembre 2024 sauf à parfaire au jour du jugement, outre intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 640 € et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et des charges tels qu’ils auraient été en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

• Pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

— juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes,

— juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• condamner monsieur [T] [X] à lui payer la somme de 380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [T] [X] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 mars 2025, en présence de la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 330,19 € suivant décompte arrêté au 4 mars 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Pour sa part, bien que régulièrement cité, monsieur [T] [X] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur, bien que régulièrement cité, n’a pas comparu.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 30 juillet 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 15 novembre 2024 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 novembre 2024 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 25 avril 2024 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [T] [X] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois d’avril 2024.

Au vu de ces impayés, la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné a fait délivrer à monsieur [T] [X], le 30 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de six semaines courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 11 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 4 mars 2025 à la somme de 2 240,00 €, hors frais de procédure au paiement de laquelle monsieur [T] [X] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 640 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [T] [X] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 11 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [X], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 380 € sera allouée de ce chef à la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 11 septembre 2024 ;

DIT que monsieur [T], [V] [X] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [T], [V] [X] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 779 route du Greffe, chambre n°2, 38630 Les Avenières Veyrins-Thuellin ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 11 septembre 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE monsieur [T], [V] [X] à payer à la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE monsieur [T], [V] [X] à payer à la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné la somme de 2 240,00 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 640 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [T], [V] [X] à payer à la Communauté de Communes Les Balcons-du-Dauphiné la somme de 380,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [T], [V] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa notification au représentant de l’État dans le département et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION