TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00467 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DKSN

Plaidoirie le 03 Juin 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à SCP MAGUET & ASSOCIES

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE D’HABITATION DES ALPES

74 Cours Becquart Castelbon

38506 VOIRON CEDEX

représentée par la SCP MAGUET & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [J] [Z] [I]

né le 14 Juillet 1970 à KABADIO (SENEGAL)

6 Rue Linné Les Mélèzes Champfleuri 2

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparant en personne

Madame [G] [X] épouse [I]

née le 25 Août 1978 à LAMIN VILLAGE

1 Place Charles Diederichs

38300 BOURGOIN-JALLIEU

comparante en personne

Après prorogation du délibéré initialement fixé au 09 septembre 2025, le jugement dont la teneur suit a été rendu le 15 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées par tous moyens.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 8 juin 2021, consenti par la Société d’Habitation des Alpes, monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] ont pris en location un logement situé 6 rue Linné, Les Mélèzes Champfleuri 2, 38300 Bourgoin-Jallieu, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 496 euros.

Par lettre remise en main propre, madame [G] [X] épouse [I] a remis sa dédite le 6 janvier 2025 auprès de la Société d’Habitation des Alpes.

Par acte de commissaire de justice, déposé à étude le 25 juillet 2024, la Société d’Habitation des Alpes a fait délivrer à monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 1742,50 euros au titre des loyers et charges impayés, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La Société d’Habitation des Alpes a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 5 août 2024 la situation d’impayés de monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I].

Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement à étude et à personne à monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] le 27 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, la Société d’Habitation des Alpes a assigné monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• constater la résiliation de plein droit du bail par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

• subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires ;

• ordonner l’expulsion des locataires et de leurs biens ainsi que tout occupant de son chef du logement, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner solidairement monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] à lui payer les sommes suivantes :

—  4435,50 €, montant de l’arriéré locatif à la date du 7 janvier 2024, outre intérêts au taux légal à compter de chaque échéance à compter du 25 juillet 2024 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant du loyer et des charges tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  380,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Pour les cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire :

• Juger que ceux-ci sont strictement conditionnés à la poursuite ou la reprise du paiement des loyers et charges courantes ;

• juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul autre terme des loyers courant, la résiliation reprendra ses effets et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être entreprise ;

• ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à venir ;

Monsieur [J] [I] s’est présenté le 4 avril 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que monsieur [J] [I] vit seul dans le logement en cause, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1800 euros, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 1509 euros. Monsieur [J] [I] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2025, en présence de la Société d’Habitation des Alpes, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 3950 euros suivant décompte arrêté au 27 mai 2025, et s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La Société d’Habitation des Alpes ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] qui ont comparu en personne et qui ne contestent ni le principe ni le montant de la dette ont sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en proposant de payer en sus du loyer et charges courants la somme de 100 euros mensuelle.

Après prorogation du délibéré, le jugement est rendu le 15 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la sécurité sociale.

La Société d’Habitation des Alpes justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie d’un courrier adressé le 5 août 2024.

Par ailleurs, l’assignation en date du 27 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

En l’espèce, la Société d’Habitation des Alpes produit aux débats un décompte qui établit que monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] ne paient pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de novembre 2023.

Au vu de ces impayés, la Société d’Habitation des Alpes a fait délivrer à monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I], le 25 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la Société d’Habitation des Alpes.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 26 septembre 2024.

Sur la créance du bailleur

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 27 mai 2025 à la somme de 3505,60 euros, au paiement de laquelle monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] seront condamnés, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] seront donc condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 26 septembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, dès lors que le bailleur a indiqué à l’audience qu’il ne s’opposait pas à l’octroi de délai, il y a lieu de considérer que le juge est valablement saisi et que les conditions d’octroi des délais prévus à l’article 24, sont réunis. Eu égard au montant de la dette, aux règlements effectués en cours de procédure, aux éléments ressortant du diagnostic social et financier, à la position du bailleur et aux déclarations de monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courants.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, d’une part la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, la Société d’Habitation des Alpes pourra faire procéder à l’expulsion de monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] et de tout occupant de leur chef sans droit ni titre du logement en cause, et d’autre part, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible et monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] seront, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, tenus de payer à la Société d’Habitation des Alpes une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la solidarité

Conformément à l’article 220 du code civil, toute dette contractée par l’un des époux ayant pour objet l’entretien du ménage oblige l’autre solidairement.

L’union maritale de monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] n’étant pas contestée, ils seront tenus solidairement pour l’ensemble de leurs engagements jusqu’à la fin du bail concernant le logement ainsi qu’au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I], succombant à l’instance, seront condamnés à supporter la charge des dépens, qui incluront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] à payer à la Société d’Habitation des Alpes, la somme de 3505,60 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnité d’occupation impayés du logement au 27 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT que, sauf meilleur accord des parties, monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] pourront s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 98 euros avant le 15 de chaque mois pendant 36 mois, en plus du paiement du loyer et des charges courants, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

SUSPEND pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

DIT que la clause résolutoire sera privée d’effet si les locataires se libèrent de la dette dans les délais et selon les modalités fixées dans le dispositif de la présente ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité et la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

et, dans ce cas :

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] à payer à la Société d’Habitation des Alpes l’indemnité d’occupation comme fixée plus haut jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que monsieur [J] [I] devra libérer les lieux ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de monsieur [J] [I] et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé au 6 rue Linné, Les Mélèzes Champfleuri 2, 38300 Bourgoin-Jallieu ;

DEBOUTE la Société d’Habitation des Alpes de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [J] [I] et madame [G] [X] épouse [I] à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUINZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION