TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 19 MAI 2026

N° Minute : 26/

N° RG 25/00370 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DLKB

Plaidoirie le 10 Mars 2026

Composition du tribunal :

Président : Madame Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [F] [K]

né le 22 Mai 1977 à ANNEMASSE (74100)

90 rue du puits

38510 SERMERIEU

Madame [T] [Q] épouse [K]

née le 21 Décembre 1979 à DECINES CHARPIEU (69150)

90 rue du puits

38510 SERMERIEU

tous deux représentés par Maître BEN AYDI Hamou, avocat au barreau de Bourgoin Jallieu

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. CIMOB, CHARPENTES INDUSTRIELLES ET MAISONS OSSATURES BOIS

24 route de l’Isle d’Abeau

38300 BOURGOIN-JALLIEU

représentée par la SELARL AYR, avocat au barreau de Bourgoin Jallieu

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 19 Mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 05 août 2022, consenti par la S.A.S.U. CIMOB, Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] ont pris en location un logement situé 90 Rue du Puits 38510 SERMERIEU, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 850,00 €.

Des désordres affectant le logement ont été signalés au bailleur par les occupants.

En juin 2024, Monsieur et Madame [K] ont déclaré un sinistre dégâts des eaux auprès de leur assurance habitation la MAAF. Une première expertise s’est déroulée le 24 juillet 2024.

Une seconde réunion d’expertise s’est déroulée le 17 octobre 2024.

Le 9 janvier 2025, le Conseil de Monsieur et Madame [K] a mis en demeure la S.A.S.U. CIMOB, faisant état d’un rapport [M], de :

— satisfaire aux obligations de délivrer un logement décent,

— réduire le loyer de 50 % jusqu’au départ des locataires le 4/08/2025,

— leur verser 22 490,40 € d’indemnisation,

— leur verser 85 €/ mois depuis le 27/12/2023.

Le conseil de la S.A.S.U. CIMOB a répondu à cette mise en demeure:

— en sollicitant l’ensemble des justificatifs évoqués au courrier dont la communication était par ailleurs proposée,

— en rappelant l’obligation faite aux locataires de laisser exécuter certaines mesures, indispensable à la conservation du bien et notamment à titre provisoire (déshumidificateur).

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] ont assigné la S.A.S.U. CIMOB devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Sur le congé délivré par la SASU CIMOB :

à titre principal :

déclarer nul le congé payé délivré, (cf assignation)

à titre subsidiaire :

déclarer prématurée la date de congé adressé aux locataires, en indiquant la prise d’effet à al date pour laquelle il aurait dû être donné, à savoir avant le 05 août 2028, (cf assignation)

Sur l’indécence des lieux loué par la S.A.S.U. CIMOB au consorts [K] :

enjoindre la S.A.S.U. CIMOB de procéder aux travaux de mise en conformité du logement préconisés par le compte rendu de visite établi le 19/11/2024 par l’association [M] afin que celui-ci respecte les normes de décence imposées par la loi du 06 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, enjoindre la S.A.S.U. CIMOB de procéder à ces travaux par des professionnels, (cf assignation) à défaut de conformité des travaux réalisés, enjoindre à la S.A.S.U. CIMOB de procéder aux travaux de remise en état des lieux loué, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,assortir ce injonctions d’une astreinte à hauteur de 100 € chacune pour jour de retard,dire et juger que la décision à intervenir sera transmise au représentant de l’état dans le département, à savoir à la préfecture de l’ISÈRE.

Sur la liquidation des préjudice découlant du manquement de la S.A.S.U. CIMOB à l’obligation de délivrer un bien décent à la location :

déclarer la S.A.S.U. CIMOB responsable de l’indécence des lieux loués à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K],réduire de 50% le montant des loyers et charges des mois allant du 27 décembre 2023 jusqu’au départ des locataires à priori le 04 août 2025, date à parfaire,la somme de 8 500 € à valoir sur le préjudice de dommage et intérêt, somme résultant de la réduction de 50% pour le logement indécent, à compter du premier courrier des locataires indiquant les moisissures, le 27 décembre 2023, X 425 = 8 500 €,condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 6 988,69 €, à valoir du l’indemnisation du préjudice matériel, somme à parfaire au jour du jugement,condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 1 700 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour du jugement et de la sortie effective des lieux loués ; somme résultant de 10% du loyer (850 €), soit 85€/mois à compter du premier courrier, le 27 décembre 2023, ayant informé des désordres du logement, jusqu’au départ des locataires le 04 août 2025, soit 20 mois (janvier 2024 à août 2025) X 85 € = 1 700 €condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices moral et de santécondamner la S.A.S.U. CIMOB au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions, la S.A.S.U. CIMOB demande au tribunal de Bourgoin-Jallieu de :

Avant dire droit,

Ordonner une expertise judiciaire et désigner pour y procéder tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

1) examiner les lieux objets du litige se trouvant 90 rue du Puits à SERMERIEU (38510), en présence des parties ou de leur Conseil dûment convoqués, faire toute constatation utile et entendre tous sachants de son choix,

2) déterminer l’origine des désordres d’humidité visés dans l’assignation, dire s’ils proviennent d’un défaut d’usage ou d’occupation du logement,

3) décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et les chiffrer,

4) fournir tous les éléments techniques de fait, de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis,

5) faire toute remarque susceptible d’éclairer la juridiction éventuellement saisie au fond du

présent litige.

Ordonner que la consignation soit supportée par moitié par chaque partie ;Sursoir à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport à intervenir ; (cf assignation)Rejeter la demande de suspension du paiement des loyers et à défaut, limiter la suspension à 20% du montant hors charge du loyer mensuel, lequel devra être séquestré sur un compte ouvert auprès du bâtonnier de I’Ordre des Avocats du barreau de Bourgoin-Jallieu, le surplus devant continué à être versé au bailleur à l’échéance contractuelle ;

A titre principal,

Rejeter la demande de nullité du congé ;Rejeter la demande de production du Dossier de Diagnostics Techniques et de mention de la surface habitable ;Rejeter les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [K], ainsi que leur demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

A titre subsidiaire,

Réduire à plus juste proportion les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [K].

En réponse, Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] demandent au tribunal de Bourgoin-Jallieu de:

Sur la demande avant dire droit de la SASU CIMOB :

A titre principal,

— Rejeter la demande d’expertise sollicitée par la SASU CIMOB ;

A titre subsidiaire,

— dire que le bailleur supportera la totalité des frais d’expertise judiciaire ;

Complétera la mission de l’expert par les missions suivantes :

dire si les désordres constatés relèvent de la vétusté,dire si les désordres constatés relèvent de la non-décence,déterminer si le DPE est conforme,dire si les désordres constatés relevaient d’une non-conformité au règlement sanitaire départemental,dire si le cumulus est conforme et si son l’utilisation (cf conclusions) n’est pas de nature à créer ou aggraver les désordres constatés,dire si les travaux réalisés avant l’entrée dans les lieux des consorts [K] par le bailleur sont conformes à la structure du bâtiment et aux règles de l’art notamment en ce qui concerne la VMC, les façades extérieurs (cf conclusions) et murs intérieurs, et l’évacuation des eaux de pluies et grises,donner au tribunal tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices soufferts par les consorts [K] notamment le préjudice de jouissance,décrire les travaux nécessaires pour remédier aux désordres et/ou non-conformités et déterminer leur durée,suspendre les loyers le temps de la procédure et de la réalisation des travaux,limiter l’expertise à une période maximale de six mors.

Sur le congé délivré par la S.A.S.U. CIMOB :

à titre principal :

déclarer nul le congé payé délivré, (cf assignation)

à titre subsidiaire :

déclarer prématurée la date de congé adressé aux locataires, en indiquant la prise d’effet à la date pour laquelle il aurait dû être donné, à savoir avant le 05 août 2028, (cf assignation)

Sur l’indécence des lieux loué par la S.A.S.U. CIMOB au consorts [K] :

Enjoindre la S.A.S.U. CIMOB de procéder aux travaux de mise en conformité du logement préconisés par le compte rendu de visite établi le 19/11/2024 par l’association [M] afin que celui-ci respecte les normes de décence imposées par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir, à savoir :

Travaux obligatoires à prévoir :

— Réalisation d’un système de VMC adapté au volume de la maison. Prévoir le débit des entrées d’air et des bouches d’extractions en fonction du volume de la maison. Peut être qu’un groupe VMC par niveau pourrait être une bonne solution. Amélioration du débit des entrées d’air sur les menuiseries (de 15 à 30 m3/h par fenêtre). si cela n’est pas possible, prévoir le remplacement des menuiseries.

— Piquage de l’ensemble des façades, démolition des trottoirs en béton sur le pourtour de la maison, démolition de la dalle béton de la terrasse. Mise en place d’une poche drainante autour de la maison pour la récupération des eaux de ruissellements. Mise en place d’un nouveau enduit de façade à base de chaux aérienne et pas de chaux hydraulique. Reprise du terrassement de la cour afin que l’eau de pluie ne stagne plus.

Autres obligations légales,

— Réalisation d’un dossier de diagnostic technique (DDT] & transmission au locataire lors de la signature du contrat de location ou de son renouvellement. Il comprend obligatoirement le DPE (diagnostic de performance énergétique) & L’ERP (L’état des risques et pollutions) et, dans certains cas (selon la date de construction et/ou le lieu…) le diagnostic PLOMB, AMIANTE, ÉLECTRICITÉ/GAZ et BRUIT…

— Mention de la surface habitable dans le contrat de location relatif à un logement vide ou meublé à usage de résidence principale (loi Alur de mars 2014 puis loi Macron d’août 2015 – article H 111-2 du Code de la construction et de l’habitation). Cette surface correspond à la surface plancher moins les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Par ailleurs, le calcul ne tient pas compte des surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Si le bailleur peut effectuer lui-même son calcul, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur certifié. En effet, en cas d’erreur de plus de 5 %, le locataire peut, à tout moment, réclamer une baisse du loyer.

enjoindre la S.A.S.U. CIMOB de procéder à ces travaux par des professionnels, (cf assignation) à défaut de conformité des travaux réalisés, enjoindre à la S.A.S.U. CIMOB de procéder aux travaux de remise en état des lieux loué, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,assortir ce injonctions d’une astreinte à hauteur de 100 € chacune pour jour de retard,dire et juger que la décision à intervenir sera transmise au représentant de l’état dans le département, à savoir à la préfecture de l’ISERE.

Sur la liquidation des préjudice découlant du manquement de la S.A.S.U. CIMOB à l’obligation de délivrer un bien décent à la location :

déclarer la S.A.S.U. CIMOB responsable de l’indécence des lieux loués à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K],réduire de 50% le montant des loyers et charges des mois allant du 27 décembre 2023 jusqu’au départ des locataires à priori le 04 août 2025, date à parfaire,la somme de 8 500 € à valoir sur le préjudice de dommage et intérêt, somme résultant de la réduction de 50% pour le logement indécent, à compter du premier courrier des locataires indiquant les moisissures, le 27 décembre 2023, X 425 = 8 500 €,condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 14 000 €, à valoir du l’indemnisation du préjudice matériel, somme à parfaire au jour du jugement,condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 1 700 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour du jugement et de la sortie effective des lieux loués ; somme résultant de 10% du loyer (850 €), soit 85€/mois à compter du premier courrier, le 27 décembre 2023, ayant informé des désordres du logement, jusqu’au départ des locataires le 04 août 2025, soit 20 mois (janvier 2024 à août 2025) X 85 € = 1 700 €condamner la S.A.S.U. CIMOB à verser à Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] la somme de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation des préjudices moral et de santécondamner la S.A.S.U. CIMOB au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entier dépens.

Après renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2026, en présence de Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K], régulièrement représentés par leur conseil, lequel a maintenu ses demandes, et s’en est remis oralement à ses dernières conclusions, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] contestent les réparations locatives sollicitées par la S.A.S.U. CIMOB et sollicitent le remboursement du dépôt de garantie.

La S.A.S.U. CIMOB qui a comparu, régulièrement représentée par son conseil, conteste les prétentions invoquées par les locataires.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et les défendeurs ont comparu régulièrement représenté par leur conseil.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande d’expertise

Les pièces produites par les parties sont insuffisantes, incomplètes ou contradictoires et ne permettent pas au juge d’apprécier avec certitude la réalité, l’origine et l’ampleur des désordres d’humidité dénoncés dans l’assignation. La nature même du litige, qui repose sur des éléments techniques et factuels nécessitant une analyse spécialisée, impose le recours à un technicien indépendant afin d’obtenir des constatations objectives et fiables.

L’examen des lieux situés au 90 rue du Puits à SERMERIEU (38510), en présence des parties ou de leur conseil dûment convoqués, apparaît indispensable pour constater matériellement l’état du logement, identifier les zones affectées, apprécier les conditions d’aération, d’occupation ou d’entretien, et recueillir tout élément utile à la compréhension des phénomènes d’humidité. Seule une expertise permettra de déterminer si ces désordres trouvent leur origine dans un défaut d’usage ou d’occupation du logement, dans un défaut d’entretien, dans un vice de construction, ou dans tout autre facteur technique.

L’intervention d’un expert est également nécessaire pour décrire les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en chiffrer le coût, et fournir l’ensemble des éléments techniques permettant, le cas échéant, à la juridiction saisie au fond de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices invoqués. L’expert devra enfin formuler toute observation utile susceptible d’éclairer la juridiction sur les aspects techniques du litige et sur les solutions envisageables.

L’intervention d’un expert indépendant est indispensable pour éclairer la juridiction sur les aspects techniques du litige.

Les frais d’expertise seront supportés par les parties à parts égales. Chacune d’elles devra consigner la moitié de la provision fixée dans le délai imparti, à défaut de quoi la mesure pourra être caduque.

Sur les autres demandes

Il conviendra d’ordonner le sursis à statuer pour le surplus des demandes dans l’attente du rapport d’expertise.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débat audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE une mesure d’expertise confiée à Monsieur [W] [D] dont les coordonnées sont :

Mail : didier.rigal.exp@gmail.com

Adresse : Le Clos de Bellevue – 11 Impasse la Cour de Mûre 38300 BOURGOIN JALLIEU

Tél. portable :06 09 84 20 78

avec pour mission de :

D’examiner les lieux objets du litige se trouvant 90 rue du Puits à SERMERIEU (38510), en présence des parties ou de leur Conseil dûment convoqués, faire toute constatation utile et entendre tous sachant de son choix ;Déterminer l’origine des désordres d’humidité visés dans l’assignation, dire s’ils proviennent d’un défaut d’usage ou d’occupation du logement ;Décrire les travaux propres à remédier à ces désordres et les chiffrer ;Fournir tous les éléments techniques de fait, de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente, de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices subis;Faire toute remarque susceptible d’éclairer la juridiction éventuellement saisie au fond du présent litige ;

DIT que l’expert devra s’expliquer techniquement sur les éventuelles observations des parties recueillies à l’occasion d’une réunion de synthèse précédant le dépôt du rapport au cours de laquelle il les informera de l’état de ses investigations et de ses conclusions ou à défaut par échanges de courriers et dires ;

RAPPELLE que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces et d’entendre toutes les personnes qu’il estimera utile, ainsi que de recueillir, en cas de besoin, l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne ;

ORDONNE la consignation de la somme de 4 000 € à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui sera consignée par moitié par la S.A.S.U. CIMOB et pour l’autre moitié par Monsieur [F] [K] et Madame [T] [K] ;

DIT que les parties devront adresser leur consignation par chèque libellé au nom du “Régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de BOURGOIN JALLIEU”, au greffe de cette même juridiction avant le 01 juillet 2026 ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT que l’expert devra déposer au greffe du tribunal le rapport écrit de ses opérations avant le 01 décembre 2026, et enverra une copie complète, comprenant la demande de fixation de sa rémunération, à chacune des parties ;

DIT que chacune des parties devra faire valoir ses observations éventuelles sur la rémunération de l’expert sans attendre d’être sollicitée en ce sens, et ce dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la copie du rapport ;

DÉCIDE qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête au juge en charge des expertises ;

SURSOIS A STATUER sur les autres demandes ;

DIT que l’affaire sera remis au rôle par la partie la plus diligente ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION