Tribunal Judiciaire de Brest, Tprx morlaix, 4 novembre 2025, n° 25/00233

TJ Brest 4 novembre 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Brest, tprx morlaix, 4 nov. 2025, n° 25/00233
Numéro(s) :	25/00233
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie FAGES
Parties :	S.C.I. KERFAO

Texte intégral

Minute : 2025/135

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBXW-W-B7J-GFVL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représents par la SELARL JURILANDI (M^e FAGES), avocat au barreau de BREST

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

S.C.I. KERFAO

prise en la personne de son représentant légal, [T], [F],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Mme, [D] née, [T], [G], avec pouvoir

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Luc CROZAFON, magistrat à titre temporaire au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l’audience publique du 02 septembre 2025

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l’issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2022, Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] ont pris à bail pour une durée d’un an une maison d’habitation meublée appartenant à la SCI KERFAO, représentée par Monsieur, [F], [T], située, [Adresse 3] à CARANTEC (29660), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 550 € et d’une provision forfaitaire pour charges de 100 €.

Un dépôt de garantie de 1 100 € a été versé lors de la conclusion du bail. Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le contrat de bail porte la mention « Relevé compteur électricité 33694 ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception, Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] ont donné congé à leur bailleur au 18 octobre 2023 et réclamé le détail des charges.

Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé à la remise des clés lors du départ des locataires à la date prévue.

Par courrier du 22 novembre 2023, Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] ont réclamé en vain au bailleur la restitution du dépôt de garantie ainsi que le relevé des charges, le remboursement de trois bouteilles de gaz et les quittances de loyers.

La tentative de conciliation n’a pas abouti selon constat d’échec du conciliateur de Justice du 8 avril 2024.

Par acte du 27 mars 2025, Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] ont fait assigner la SCI KERFAO représentée par Monsieur, [F], [T] devant ce tribunal, afin que celui-ci :

Condamne la SCI KERFAO à leur verser la somme de 772 € correspondant à la garantie versée, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 18 novembre 2023,Condamne la SCI KERFAO à leur verser la somme de 1000 € au titre du remboursement de la provision pour charges,Enjoigne à la SCI KERFAO de leur remettre les quittances de loyer pour la période de décembre 2022 à octobre 2023 sous astreinte de 50 € par jour de retard et dire que le tribunal de proximité sera compétent pour liquider l’astreinteCondamne la SCI KERFAO à leur verser la somme de 135 € en remboursement des échéances d’assurance habitationCondamne la SCI KERFAO à leur verser la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subiCondamne la SCI KERFAO à leur verser la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 02 septembre 2025, Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] ont maintenu leurs prétentions et repris par l’intermédiaire de leur Conseil les demandes et les moyens contenus dans leurs écritures, pièces et conclusions préalablement échangées avec leur opposant, puis déposées pour être versées au dossier de procédure.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées à l’audience par application des articles 56 et 455 du Code de procédure civile.

Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] relèvent qu’ils ont dû verser initialement un dépôt de garantie de 1 100 € et qu’ils ont demandé au bailleur de retenir le loyer dû du 1er au 18 octobre 2023. Ils précisent qu’aucun état des lieux n’a été établi et que le logement a été rendu dans un état impeccable. Ils réclament donc la restitution de la somme de 772€ majorée de 10% du loyer mensuel à compter du 18 novembre 2023.

Ils contestent les factures établies unilatéralement par la SCI, soit 1171,37 € pour l’électricité et 285€ pour l’eau, qui ne peuvent constituer le relevé des charges réellement dues au titre de leur logement. En effet, ils constatent qu’aucun relevé initial n’a été réalisé à l’entrée dans les lieux, ni à la sortie. Ils relèvent également qu’aucune facture des opérateurs n’est produite, et que la répartition des consommations entre les différents logements ne peut être attestée en l’absence de sous compteurs.

Ils réclament donc le remboursement des provisions versées mensuellement, soit 1 000 €.

Pour eux, la résistance abusive de la SCI KERFAO, leurs problèmes de santé et les démarches qu’ils ont dû accomplir justifient leur demande de production des quittances de loyer sous astreinte ainsi que le versement de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

En l’absence de quittances et d’attestation de remise des clés, ils ont été contraint de régler l’assurance habitation jusqu’au 31 octobre 2024 pour un montant de 135 €.

Ils maintiennent enfin leur demande au titre des frais irrépétibles et des dépens et demandent l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

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Pour la défense de la SCI KERFAO, Madame, [D], salarié de la SCI et sœur de Monsieur, [F], [T], a été invitée à produire en délibéré un mandat de représentation conforme aux dispositions de l’article 828 du code de procédure civile.

Madame, [D] indique que le gîte loué à Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] est situé au sein d’un ensemble de bâtiments.

Elle reconnaît que la SCI doit à ses locataires la restitution du dépôt de garantie diminué du loyer du mois d’octobre, soit la somme de 772 €.

Elle remet aux demandeurs les quittances des loyers versés.

Elle renonce à sa réclamation concernant les charges correspondant à la consommation d’eau.

Concernant les charges d’électricité, elle s’engage à produire en délibéré la facture EDF correspondant à l’ensemble des bâtiments, ainsi que la photo du sous-compteur du logement au jour du départ des locataires. Elle maintient que la consommation réelle du logement correspond à la somme de 1 171 € dont 1000 € ont été versées par provisions mensuelles. Elle maintient donc sa demande en paiement de la somme de 171 €.

Elle demande que Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] soient déboutés pour le surplus.

Les parties ont fait parvenir chacune une note en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 6 et 9 du Code de procédure civile chaque partie doit rapporter les preuves nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1315 du Code civil dispose également que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il n’appartient pas au juge de suppléer à la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…) Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées (…). A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. »

Le bailleur ne peut opérer une retenue sur le montant du dépôt de garantie qu’à la condition de démontrer que le preneur est redevable de sommes dont le paiement relève des obligations locatives.

Il résulte des débats à l’audience et des pièces versées au dossier de la procédure que les locataires ont versé lors de leur entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 1 100 € qui ne leur a pas été restitué après leur départ le 18 octobre 2023, malgré la lettre adressée en ce sens au bailleur.

Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] admettent cependant que le bailleur était fondé à opérer une retenue sur ce montant correspondant au loyer dû pour le mois d’Octobre et réduisent leur demande au versement de la somme de 772 €.

La SCI KERFAO sera condamnée à verser à Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] la somme de 772 €, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 18 décembre 2023 puisqu’en l’absence d’états des lieux le délai de restitution était de deux mois en application des dispositions sus-visées.

Sur les charges

Il est admis que les locataires ont versé, à titre de provision sur charges, la somme de 1000 € pendant la durée du bail.

En l’absence d’états des lieux, le bailleur n’établit pas l’existence de dégradations ou de travaux non autorisés qui auraient été réalisés par le bailleur.

Par ailleurs, l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges récupérables sont exigibles sur justification (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. »

En l’espèce, le bailleur limite désormais sa demande aux charges d’électricité. Il justifie sa demande par la production d’une facture EDF correspondant à un ensemble de bâtiment. En l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, la consommation susceptible de correspondre au logement loué par Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] devrait, selon le bailleur, pouvoir être fixée par la comparaison de la mention « Relevé compteur électricité 33694 » figurant sur le contrat de bail et de la photo du sous-compteur produite en délibéré. Cependant, cette photo est non datée et ne peut à elle seule permettre d’établir la consommation réelle des locataires.

La SCI KERFAO n’apporte donc pas la preuve des charges réelles susceptibles d’être imputées aux locataires et devra en conséquence leur rembourser le montant des provisions versées par ces dernier, soit la somme de 1000 €.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] concernant les quittances de loyers puisque celles-ci leur ont été remises au cours de l’audience.

Ils n’établissent pas avoir été dans l’impossibilité de résilier leur contrat d’assurance habitation du fait du retard du bailleur à attester de leur départ. Ils seront déboutés sur ce point.

Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] n’établissent pas avoir subi un préjudice distinct de celui qui est réparé par le présent jugement. Leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] les frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour la défense de leurs intérêts, il conviendra donc de condamner la SCI KERFAO à leur verser la somme de 650 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il conviendra de condamner la SCI KERFAO à verser les entiers dépens de l’instance dès lors qu’elle succombe.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, rendu par mise à disposition du greffe,

CONDAMNE la SCI KERFAO à verser à Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y], en restitution du dépôt de garantie, la somme de 772 €, majorée d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit à compter du 18 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SCI KERFAO à verser à Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y], en restitution de la provision pour charges, la somme de 1000 € ;

CONDAMNE la SCI KERFAO à verser à Monsieur, [S], [K] et Madame, [V], [Y] la somme de 650 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI KERFAO aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

La greffière, Le Juge,