Minute : 2026/35

N° RG 25/00478 – N° Portalis DBXW-W-B7J-GIHW

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [U]

6 place Emile Sarradin

44000 NANTES

représenté par Maître Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de QUIMPER

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [X] [C]

23 le Guilly

29246 POULLAOUEN

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l’audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l’issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 30 août 2022, la SCI BP55 a consenti à Madame [X] [C] la location d’un immeuble meublé à usage d’habitation, sis lieudit le guilly 29246 POULLAOUEN, moyennant un loyer mensuel actualisé de quatre cent cinquante euros, hors charges.

Par acte de commissaire de Justice du 7 juin 2023, la SCI BP 55 lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par courrier en date du 15 mars 2024, le bailleur a donné congé à la locataire à compter du 31 août 2024 en raison de la vente du logement.

Monsieur [R] [U] a délivré une sommation interpellative à Madame [X] [C] de libérer les lieux.

Par acte notarié en date du 6 mai 2025, l’immeuble a été vendu par la SCI BP 55 à Monsieur [R] [U].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 mai 2025, Monsieur [R] [U] a mis en demeure Madame [X] [C] de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 juin 2025, Monsieur [R] [U] a fait assigner Madame [X] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail signé par les parties en raison du congé pour vendre donné le 15 mars 2024 ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de son/leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique,

— condamner Madame [X] [C] au paiement :

* de la somme de 500 euros de dommages et intérêts sur le fondement de la résistance abusive,

* de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

En l’état de ses dernières conclusions, Monsieur [R] [U] demande à la juridiction

De prononcer la résiliation au 31 août 2024 du contrat de location meublée conclu entre la SCI BP55 et Madame [X] [C] De constater le départ de Madame [C] à la date du 30 août 2025De condamner Madame [C] à verser la somme de 1800 euros au titre des indemnités d’occupation entre le 1er mai 2025 et le 31 août 2025De condamner Madame [C] à verser la somme de 2900 euros au titre des dégradations locatives, 2915.32 euros au titre du préjudice financier, 17500 euros au titre de la perte d’une chance de bénéficier des aides de l’ANAH, 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,De condamner Madame [C] à verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose :

— que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

— que le locataire n’ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l’audience devant le Juge des contentieux de la protection, Monsieur [R] [U] a maintenu ses demandes.

Madame [X] [C], non comparante, n’a pas été touchée à personne, le commissaire de Justice ayant dressé un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le demandeur a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose « I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. »

En l’espèce le congé pour vendre a été délivré le 15 mars 2024 avec effet au 31 août 2024.

Madame [C] n’a pas contesté la validité du congé pour vendre.

Il convient en conséquence de constater la fin du contrat de bail à la date du 31 août 2024.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges et des indemnités d’occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande, Monsieur [R] [U] verse aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d’un montant de mille huit cents euros en principal au jour de l’audience.

Le bailleur produit également les mises en demeure, le commandement de payer notifiés au locataire et restés sans effet.

Madame [X] [C], absente à l’audience, n’a produit aucun document relatif à sa situation.

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [C] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de mille huit cent euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 décembre 2025.

Sur les dégradations locatives

L’article 7d de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est obligé :

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées  »

Le procès-verbal de constat établi le 12 septembre 2025 par le commissaire de justice mentionne que le logement a été rendu dans un grand état de saleté, avec un désordre important, la présence d’objets à déménager, des dégradations sur le parquet flottant à l’étage.

Les devis produits à la procédure fixent le coût du nettoyage à la somme de 2250 euros.

Le logement a été loué meublé. Aucun inventaire des meubles n’a été joint au contrat de bail produit à la procédure. Il n’existe aucun élément à la procédure démontrant que les meubles restés dans le logement étaient la propriété de Madame [C] et qu’elle pouvait s’en débarrasser.

La demande au titre du débarras des meubles sera rejetée.

Il convient de condamner Madame [X] [C] à verser à Monsieur [R] [U] la somme de 2250 euros au titre des réparations locatives.

Sur le préjudice résultant de l’impossibilité d’occuper les lieux

Monsieur [R] [U] démontre qu’il a acheté le logement le 6 mai 2025.

Toutefois il ne démontre pas sa volonté de réintégrer le logement. Il convient de constater qu’il habite toujours, même à l’heure actuelle à Nantes, à la même adresse que celle figurant dans l’assignation du 5 juin 2025. Il n’a jamais habité le logement acquis.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur la perte d’une chance de bénéficier des aides de rénovation énergétique

Monsieur [R] [U] demande des dommages intérêts en invoquant que Madame [X] [C] aurait refusé l’accès au logement l’empêchant de construire un dossier de rénovation énergétique.

Il convient de constater d’une part que Monsieur [R] [U] ne démontre pas que Madame [X] [C] aurait refusé l’accès au logement après que celui-ci est devenu propriétaire. Avant la date du 6 mai 2025, Monsieur [R] [U] n’était pas propriétaire et Madame [C] n’avait pas l’obligation de le laisser accéder aux lieux sans demande expresse du propriétaire. D’autre part Monsieur [R] [U] ne démontre pas qu’il aurait déposé une demande pour bénéficier d’aides étatiques pour une rénovation énergétique.

Cette demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le bailleur n’établit pas en quoi le comportement lui aurait causé un préjudice distinct de ceux déjà indemnisés ou ayant rejeté.

Il convient en conséquence de le débouter de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [C], succombant dans le cadre de la procédure, sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Madame [X] [C] sera en outre condamné à payer à Monsieur [R] [U] la somme de mille cinq cent (1500) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail consenti le 30 août 2022 entre la SCI BP55 et Madame [X] [C] portant sur un logement situé lieudit le guilly 29246 POULLAOUEN à compter du 30 août 2024.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

CONDAMNE Madame [X] [C] à verser à Monsieur [R] [U] la somme de mille huit cents (1800) euros au titre des loyers et charges impayés outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

CONDAMNE Madame [X] [C] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de deux mille deux cent cinquante euros (2250) au titre des réparations locatives.

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier.

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre de la perte d’une chance de bénéficier d’aides étatiques pour la rénovation énergétique.

CONDAMNE Madame [X] [C] à payer à Monsieur [R] [U] la somme de mille cinq cent (1500) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [X] [C] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité de Morlaix, le 3 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur David ZOUAOUI, vice-président, et par Madame Aurélie GUILLEM, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT