TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Novembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 28 novembre 2025

à M^e D’AMALRIC Antoine

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 28 novembre 2025

à M^e BELLAIS Christian

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03678 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6TMX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SEJECHRISLO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [F] [Z]

né le 17 Octobre 1984, demeurant [Adresse 3]

(AJ en cours)

représenté par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [Z]

née le 23 Avril 1994 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2018, la Société Civile Immobilière (SCI) SEJECHRISLO a consenti à M. [F] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 440 euros, outre 30 euros de provision pour charges.

Par acte sous seing privé en date du 2 février 2018, Mme [T] [Z] s’est portée caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SEJECHRISLO a fait signifier à M. [F] [Z] le 25 mars 2024 un commandement de payer la somme principale de 2 010,44 euros comprenant 130,44 euros de frais de l’acte et d‘avoir à justifier d’une assurance habitation, visant la clause résolutoire.

Ce commandement n’a pas été signifié à la caution.

Par exploit de commissaire de justice du 9 mai 2025 pour M. [F] [Z] et le 5 juin 2025 pour Mme [T] [L], la SCI SEJECHRISLO a fait assigner M. [F] [Z] et Mme [T] [L] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 31 juillet 2025, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail du 1er février 2018 liant les parties et ce pour violation des obligations contractuelles,

— ordonner la libération des lieux par M. [Z] et la remise des clefs après l’établissement d’un état des lieux de sortie sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [Z] et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique,

— Condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [T] à payer à la SCI SEJECHRISLO une somme de 7650.44 € au titre de l’arriéré locatif arrêtés au 28 février 2025 ainsi qu’une somme mensuelle de 470 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux,

— Ordonner l’enlèvement de tous les meubles des lieux loués aux frais et risques de Monsieur [F] [Z] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [T] à payer à la SCI SEJECHRISLO la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du CPC,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [F] et Madame [Z] [T] au dépens en ceux y compris le cout du commandement.

Appelée à l’audience du 31 juillet 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de Monsieur [Z] [F], pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

Monsieur [Z] [F] est représenté.

Madame [Z] [T] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, revenu avec la mention « pli avisé, non réclamé », ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

La SCI SEJECHRISLO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 940,44 euros.

Elle fait état des dégradations causées par le locataire, avant et après l’arrêté d’indécence, de sa responsabilité dans la durée de l’arrêté d’indécence, levé tardivement en raison de sa réticence à laisser intervenir les artisans.

Elle mentionne une audience au fond enrôlée le 6 octobre 2025 par le preneur sur la question de l’indécence.

Elle produit notamment :

Un courrier de l’entreprise Habitat travaux concept en date du 23 mai 2023, faisant état du refus de M. [F] [Z] de les recevoir pour réaliser les travaux,Une attestation de fin de travaux en date du 29 mai 2023, produite par une locataire du [Adresse 5],Un procès verbal de constat de commissaire de justice du 9 juin 2023,L’arrêté préfectoral N°2023-135 du 13 novembre 2023 abrogeant l’arrêté N°2022-82 de traitement de l’insalubrité du logement situé au rez de chaussée porte gauche, [Adresse 6]

Monsieur [Z] [F], représenté par son conseil, soulève des contestations sérieuses justifiant de dire n’y avoir lieu à référé.

En premier lieu, il conteste le montant de la dette en l’absence de décompte produit au débat en actualisation de celle-ci, le dernier décompte datant de mars 2024. En second lieu, il fait valoir l’insalubrité du logement au titre d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer.

Il sollicite la condamnation de la SCI SEJECHRISLO au paiement de la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il produit notamment :

l’arrêté préfectoral N°2022-82 du 23 août 2022 interdisant temporairement l’habitation du logement situé au rez de chaussée porte gauche, [Adresse 6] dans un délai de 30 jours à compter de la notification de l’arrêté et relevant les risques sanitaires de cette situation d’insalubritéL’ordonnance du 16 mars 2023 disant n’y avoir lieu à référé en l’état des contestations sérieuses relatives à l’exception d’inexécution opposée par le preneur compte tenu de l’insalubrité du logement, Un procès verbal de constat de commissaire de justice du 21 novembre 2025,Copie de l’assignation du 24 mars 2025 aux fins de constatation de l’exception d’inexécution, d’injonction de réalisation des travaux et d’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 6 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SEJECHRISLO justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes au fond :

L’article de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble qui lui appartient. L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux, de résultat et liée à un régime de responsabilité sans faute, ne cesse qu’en cas de force majeure, étant précisé qu’il a été jugé que le refus du locataire de laisser exécuter les travaux n’exonère le bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux que dans la mesure où ce refus présente les caractères de la force majeure.

Il est de principe que le locataire est bien fondé à se prévaloir d’une exception d’inexécution de son obligation de payer le loyer uniquement dans l’hypothèse où le logement est inhabitable.

En l’espèce, les parties sont en l’état d’un contrat de bail portant un appartement d’une surface habitable de 29 m2 qui a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité du 23 août 2022 levé le 13 novembre 2023.

En premier lieu, le dernier décompte produit date du commandement de payer délivré le 25 mars 2024. L’actualisation faite par le bailleur est contestée faute de décompte.

En second lieu, M. [F] [Z] conteste l’exigibilité de la créance, opposant sur le fondement des articles 1219, 1220 et 1231-1 du code civil, une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de remédier aux désordres constatés par arrêté d’insalubrité.

Il justifie que ce même litige a été tranché par ordonnance du 16 mars 2023 et relève du juge du fond, saisi par assignation du 24 mars 2025.

Par conséquent, le juge ne pouvant statuer sur ces demandes sans apprécier le fond du litige par ailleurs pendant devant le juge du fond, il en résulte des contestations sérieuses tant sur le principe de la créance que sur son montant.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI SEJECHRISLO.

Sur les demandes accessoires

La SCI SEJECHRISLO partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SEJECHRISLO partie perdante, sera condamnée à payer à M. [F] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

CONDAMNE la SCI SEJECHRISLO aux dépens ;

DEBOUTER la SCI SEJECHRISLO de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SEJECHRISLO à payer à M. [F] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président