TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 8]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00344 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CPTP

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[G]

JUGEMENT DU 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], et SEMIV de [Localité 11], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 10] N°645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [G]

née le 04 Janvier 1938 à

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Madame [K] [G]

née le 06 Mai 1966 à ALGERIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 10 juin 2025

copie certifiée conforme le

— M^e KREMSER

— défendeurs

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploits de commissaire de justice du 10 mars 2025, dénoncés le 11 mars suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [M] [G] et Madame [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [G] et Madame [K] [G] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elles dans les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Madame [M] [G] et Madame [K] [G] à lui payer :la somme de 7 730,36 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, représentant les loyers et charges impayés au 24 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les défenderesses au paiement de tous les frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

A l’audience du 10 juin 2025, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 12 251,89 euros selon décompte arrêté au 02 juin 2025. Elle a précisé qu’aucun contact n’avait pu être établi avec Madame [M] [G].

Madame [M] [G], citée à personne, et Madame [K] [G], citée à domicile, n’ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Les dispositions du paragraphe IV de ce même article 24 énoncent que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’action est donc recevable.

Sur l’existence d’un contrat de location

En application des articles 1714 et 1715 du code civil, le bail peut être verbal, l’écrit n’étant pas exigé comme condition de validité du bail. En présence d’un commencement d’exécution, la preuve de l’existence d’un tel bail peut être administrée par tous moyens. Le bail suppose un prix librement déterminé par les parties qui doit être réel et sérieux.

En application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT produit un décompte des sommes dues, attestant de l’existence de versements, ainsi qu’un commandement de payer qui a été délivré aux défenderesses à l’adresse du bien en cause le 20 janvier 2025, précision étant faite par le commissaire de justice que le nom des destinataires figure sur la boîte aux lettres et sur l’interphone.

En outre, la citation a été délivrée à personne à Madame [M] [G] et à domicile à Madame [K] [G], à l’adresse du [Adresse 2] à [Localité 12], établissant ainsi leur occupation des lieux.

Ces éléments mettent en évidence l’occupation du logement et la mise à disposition de ce logement contre une contrepartie onéreuse.

Les défenderesses n’ont formulé aucune observation pour contester les demandes formées à leur encontre.

Par ailleurs, la société BATIGERE justifie régulièrement de sa propriété sur l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 12] en vertu d’un acte notarié du 09 mars 2020 portant acquisition dudit immeuble, lequel appartenait à l’origine à la société d’économie mixte immobilière de la ville de [Localité 11] (SEMIV).

Dès lors, l’existence d’un contrat de location liant la société BATIGERE HABITAT à Madame [M] [G] et Madame [K] [G], portant sur le bien désigné, est établie.

Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L. 441-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Pour le calcul de ce supplément de loyer, l’article L. 441-9 prévoit que le bailleur social doit vérifier chaque année si les locataires remplissent toujours les conditions financières d’attribution d’un logement dans le parc social.

Si les locataires ne communiquent pas les avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et les renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’HLM liquide provisoirement le supplément de loyer et il perçoit une indemnité de frais de dossier. Pour cette liquidation provisoire, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

L’alinéa 3 de l’article L. 441-9 précise que lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement et le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. L’alinéa 4 du même article énonce que « la mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce et à l’appui de sa demande en paiement, la société BATIGERE HABITAT verse aux débats un décompte locatif actualisé, retraçant l’historique des quittancements et paiements depuis le 1er mars 2019 jusqu’au 31 mai 2025 et faisant apparaître un solde restant dû de 12 251,89 euros.

L’analyse de ce décompte montre que, déduction faite des frais de contentieux pour la somme de 299,37 euros, la dette de 11 952,52 euros est exclusivement constituée de suppléments de loyer de solidarité liquidés provisoirement en l’absence de réponse des locataires à l’enquête ressources, quittancés pour la somme totale de 16 507,04 euros (8 échéances mensuelles de 1 257,68 euros quittancées entre mai 2024 et décembre 2024, puis 5 échéances mensuelles de 1 289,12 euros quittancées entre janvier 2025 et mai 2025).

Or, s’il n’est pas contesté que la société BATIGERE HABITAT a fait sommation à Madame [M] [G] et Madame [K] [G] de justifier des ressources du foyer et de lui retourner l’enquête ressources SLS/OPS 2024, par exploit de commissaire de justice du 20 janvier 2025 visant les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, force est toutefois de constater que l’acte délivré le 20 janvier 2025, valant mise en demeure au sens de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne reproduit pas in extenso les dispositions de ce texte.

Par ailleurs, le bailleur a imputé aux locataires un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de mai 2024, soit dès avant la délivrance de l’acte, sans justifier d’une mise en demeure préalable.

Dans ces conditions, la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas qu’elle était en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Il en résulte qu’après déduction des montants réclamés au titre du supplément de loyer de solidarité quittancé de mai 2024 à mai 2025, soit 16 507,04 euros, Madame [M] [G] et Madame [K] [G] ne sont redevables d’aucun arriéré de loyers et de charges.

Il convient en conséquence de rejeter la demande en paiement de la société BATIGERE HABITAT.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et les demandes subséquentes

Selon les articles 1224 et suivants du code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l’inexécution alléguée et, le cas échéant, si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste à payer le loyer et les charges aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il importe en premier lieu de relever que le supplément de loyer de solidarité ne constitue ni un loyer ni une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est, dans les conditions prévues à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

Il convient en second lieu de relever que, compte tenu des développements qui précèdent, Madame [M] [G] et Madame [K] [G] étaient à jour du paiement des loyers et charges à la date de délivrance du commandement de payer. Les locataires sont également à jour du paiement des loyers et charges à la date du 02 juin 2025, à laquelle est arrêté le décompte actualisé produit par la société BATIGERE HABITAT.

Il s’ensuit que le manquement contractuel imputé aux défenderesses, tiré du défaut de paiement des loyers et charges, n’est pas établi.

Il est ensuite acquis que les locataires n’ont pas répondu à l’enquête ressources que le bailleur leur a adressée, ni ne se sont acquittés intégralement des suppléments de loyer de solidarité quittancés provisoirement à la suite de cette absence de réponse.

Toutefois, le manquement initial à l’obligation de communiquer annuellement des informations financières au bailleur n’est pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, d’autant moins que l’application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8, constitue une sanction à ce manquement, outre la facturation de diverses pénalités prévues aux articles L. 411-9, R. 441-26 et L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation.

Dans ces conditions, les manquements contractuels commis par Madame [M] [G] et Madame [K] [G] n’apparaissent pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

La société BATIGERE HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef, ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société BATIGERE HABITAT, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En outre, la société BATIGERE HABITAT, tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT recevable ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT, d’une part, et Madame [M] [G] et Madame [K] [G], d’autre part, portant sur le logement situé [Adresse 3] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré d’HLM BATIGERE HABITAT de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

DÉBOUTE en conséquence la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de ses demandes au titre de l’expulsion et de l’indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 de code de procédure civile ;

CONDAMNE la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE HABITAT aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge