TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [E] [Q]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Armelle JOSSERAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04962 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74WS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 12 février 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0355

DÉFENDERESSE

Madame [E] [Q]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

Délibéré au 28 janvier 2026, prorogé au 12 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 février 2026 par Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04962 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74WS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 08 mars 1993, la SCI 6 [Adresse 4] a donné à bail à Madame [U] [D] un logement situé [Adresse 5].

Madame [U] [D] est décédée le 10 novembre 2020 au [Localité 2].

A la suite du décès de Madame [U] [D], Madame [E] [Q] est demeurée dans le logement et a procédé à des règlements au titre des loyers.

A raison d’impayés locatifs, la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] faisait signifier par courrier de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 35 400 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant le bail verbal la liant à la SCI 6 [Adresse 4] à la suite du décès de Madame [U] [D].

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice délivré le 05 mai 2025 à étude, la SCI [Adresse 1] a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail verbal accordé à Madame [E] [Q] à ses torts exclusifs ;ordonner l’expulsion de Madame [E] [Q], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 100 euros par jour ;supprimer le délai de deux mois en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [E] [Q] à lui payer la somme de 36 700 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges, selon décompte arrêté au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal ;condamner Madame [E] [Q] à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit 1400 euros ;la condamner au paiement d’une somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 06 mai 2025 à la préfecture de [Localité 1] mais aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue avant l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 42 400 euros à la date de l’audience, échéance de novembre 2025 incluse. Elle indique être en accord avec les copies de chèques produites par Madame [E] [Q] à l’audience, chèques qui ont été reportés dans le décompte produit.

Madame [E] [Q], comparante en personne, indique contester les sommes dues, soulignant avoir fait d’autres chèques mais qu’elle n’a pas pu apporter à l’audience. Elle explique pouvoir les retrouver en regardant ses talons de chèques. Elle souligne, par ailleurs, avoir fait des demandes de relogement avec l’assistante sociale mais que c’est compliqué pour elle de partir.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2026, prorogé au 12 février 2026.

Afin de s’assurer des versements évoqués par Madame [E] [Q], il a été sollicité qu’elle produise en cours de délibéré et avant le 19 décembre 2025 la copie des talons de chèques évoqués, et il a été accordé à la bailleresse la possibilité de faire valoir ses observations sur ces éléments avant le 09 janvier 2026.

Si Madame [E] [Q] a bien adressé un courrier à la juridiction le 09 décembre 2025, il ne s’agissait pas des talons de chèques, seule communication autorisée, si bien que son courrier ne pourra qu’être écarté des débats.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou de prononcé de la résiliation judiciaire du bail à raison d’impayés avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également que la SCI est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés, si bien qu’elle n’est pas soumise à l’obligation de signaler la situation d’impayés locatifs à la CAPEX sous peine d’irrecevabilité.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1228 du même code, quant à lui, dispose que le juge peut, selon les circonstances, prononcer ou constater la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 de la loi du 7 juillet 1989 dispose également que le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, pour preuve de l’existence du bail consenti à Madame [E] [Q], la SCI [Adresse 1] verse aux débats un décompte de créance faisant apparaître les loyers appelés mensuellement et les règlements effectués par la locataire depuis le mois décembre 2020. Elle produit également une décision du juge des contentieux de [Localité 1] du 08 novembre 2022, faisant état d’une occupation des lieux par Madame [E] [Q] qui indiquait à l’audience payer le loyer avec l’aide financière de son frère.

Par ailleurs, il ressort des modalités de délivrance tant du commandement de payer du 05 février 2025 que de l’assignation du 05 mai 2025 que le nom de la locataire a été constaté sur la boîte aux lettres et sur l’interphone, et que des voisins ont confirmé la présence de Madame [E] [Q] dans le logement.

En outre, Madame [E] [Q] comparante lors de l’audience du 25 novembre 2025 n’a pas contesté sa qualité de locataire.

L’ensemble de ces éléments permet d’établir l’existence du bail allégué et l’obligation de la défenderesse au paiement des sommes appelés par la bailleresse.

S’agissant des manquements de Madame [E] [Q] à cette obligation contractuelle, il convient de relever qu’il ressort du décompte produit par la bailleresse que les loyers ont été payés de manière incomplète depuis décembre 2020, que le compte locataire est débiteur depuis cette date, et que la dette locative s’élève, au jour de l’audience, à la somme de 42 400. Si cette somme est contestée par Madame [E] [Q], cette dernière faisant état de versements par chèques, il convient de relever que ces derniers sont, à l’exception du chèque de 1000 euros établi pour le mois d’octobre 2025, pris en compte par la bailleresse ; que Madame [E] [Q] n’a pas justifié, dans le cadre du délibéré, d’autres versements, et que les sommes dues s’élèvent donc encore à la somme de 41 400 euros, déduction faite du chèque d’octobre 2025, soit une somme extrêmement importante.

Dès lors, les manquements de Madame [E] [Q] à son obligation contractuelle est incontestable et justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail, qui sera donc prononcée.

Il convient, dès lors, d’ordonner à Madame [E] [Q], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI [Adresse 1] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucune mauvaise foi n’étant caractérisée, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la résiliation judiciaire du bail étant ordonnée, Madame [E] [Q] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû, si le bail s’était poursuivi en cas de maintien dans les lieux et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits par la SCI [Adresse 1] que Madame [E] [Q] est redevable de la 42 400 euros à la date de l’audience, échéance de novembre 2025 incluse.

Pour autant, Madame [E] [Q] produit des copies de chèques au bénéfice de la SCI [Adresse 6] [Adresse 7]. La bailleresse indique à l’audience ne pas contester ces chèques, qui sont repris à son décompte. Toutefois, si certains chèques sont repris pour le mois de leur émission, et d’autres à des dates distinctes, le chèque de 1000 euros daté du 19 octobre 2025 n’apparaît pas au décompte. Il convient donc de le déduire de la somme sollicitée.

Par conséquent, Madame [E] [Q], sera condamnée au paiement de la somme de 41 400 euros laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Madame [E] [Q], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Elle sera également condamnée à verser à la SCI 6 VILLA [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SCI [Adresse 1] et Madame [E] [Q] concernant le logement situé [Adresse 5] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [E] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE la SCI [Adresse 1] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Madame [E] [Q] à verser à la SCI [Adresse 6] [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Madame [E] [Q] à payer à la SCI 6 [Adresse 4] la somme de 41 400 euros (quarante-et-un mille quatre cents euros), selon décompte arrêté à la date de l’audience, échéance de novembre 2025 incluse, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [E] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [E] [Q] à payer à la SCI 6 [Adresse 4] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection