TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/08753 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XHMU

Grosse délivrée

le : 19 Décembre 2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE DIX NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Novembre 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 19 Décembre 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. O’CD [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Nicolas VENNER, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.C.I. MARTIN-[I], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 août 2000, la SCI MARTIN-[I] a donné à bail commercial à la SARL BORDEAUX O’CD , pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2000, un local situé [Adresse 1] à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 104.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de « achat, vente de disques, CD, DVD et matériel musical neufs et occasions ».

Le 24 septembre 2021, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel fixé à la valeur locative de 15.000 euros.

Le bailleur n’a pas répondu à la demande de renouvellement du bail.

Après notification d’un mémoire préalable par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 mai 2022, par acte délivré le 14 novembre 2022, la SARL O’CD BORDEAUX a fait assigner la SCI MARTIN-[I] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021.

Par jugement du 04 octobre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2021, et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à monsieur [S] [Z].

L’expert a déposé son rapport le 20 mars 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL O’CD [Localité 4], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 1er septembre 2025 et non déposé au greffe, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 16.300 euros hors taxes et hors charges,dire que les sommes dues au titre des loyers trop perçus porteront intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2021 et au fur et à mesure des échéances jusqu’à parfait paiement du prix, ainsi que leur capitalisation, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,à titre subsidiaire, fixer le montant du loyer plafonné du bail renouvelé à compte du 1er octobre 2021 à la somme annuelle de 22.838,13 euros hors taxes et hors chargesen tout état de cause :débouter la SCI MARTIN [I] de l’ensemble de ses demandes,condamner la SCI MARTIN [I] au paiement des dépens de l’instance, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse à la demande de déplafonnement soutenue par la SCI MARTIN [I], la SARL O’CD BORDEAUX conteste l’existence de tout motif de déplafonnement au titre de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle prétend que l’évolution de 9% de la population sur l’agglomération de [Localité 4] ne peut caractériser une telle évolution dès lors qu’il est par ailleurs constaté une baisse de la fréquentation avec un taux de vacances de 20%, que la nouvelle population est composée d’enfants qui ne sont pas des clients potentiels. Elle ajoute que la diminution des commerces n’implique nullement une diminution de la concurrence dès lors que la vacance des locaux traduit simplement une baisse de la fréquentation piétons et donc une baisse de chalands et dès lors de clients. Enfin, elle prétend que l’ouverture de la promenade [Localité 6] en 2015 de son local est contre-productif pour son commerce dès lors que son local est situé à 500 mètres ce qui est en réalité assez loin, les clients se rendant dans le centre et n’en ressortant que pour déambuler dans les alentours.

Au soutien de sa demande, la SARL O’CD [Localité 4] fait valoir, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, que la valeur locative est inférieure au loyer actuel. A ce titre, elle soutient que la valeur locative doit notamment être déterminée eu égard à la destination autorisée, activité qui souffre actuellement d’un faible panier moyen. Pour le calcul de la valeur locative, elle sollicite que soit retenue une surface pondérée de 63m². Elle ajoute que les locaux sont situés certes dans la rue piétonne historique de [Localité 4], mais dans un troisième tronçon marqué par un flux piétonnier sans rapport avec son premier tronçon, un repli des activités de loisirs, dans lequel ne sont installés que des commerces indépendants ne pouvant s’installer dans une zone plus favorable, le taux de vacance dépassant les 20%. S’agissant des loyers couramment pratiqués dans le voisinage, elle expose que l’expert a retenu des valeurs de loyers de locaux aujourd’hui fermés, le loyer trop élevé pouvant être la première cause de l’absence de rentabilité d’un commerce. Elle ajoute que sept des références qu’il retient n’excède pas 50m², et qu’il s’agit donc de locaux valorisés de manière plus importante que les grandes surfaces en application de l’effet bonbonnière, et que la plupart des références retenues sont anciennes et ne sont pas contemporaines du renouvellement, alors qu’une dégradation de la commercialité est constatée depuis 2020. Elle prétend donc que la valeur locative unitaire avant abattement doit être fixée à 350 euros et non 450 euros comme proposé par l’expert. Selon elle, il convient en outre d’appliquer à cette valeur locative un abattement de 3% au titre du transfert de la charge de la taxe foncière, qui constitue une charge exorbitante. Elle réclame également l’application d’un abattement de 20% au regard de la vétusté importante du local, de 16% pour la prise en compte du COVID, la commercialité étant drastiquement en baisse ce qui contredit la notion de phénomène transitoire.

A l’appui de sa prétention subsidiaire, la société O’CD [Localité 4] conteste le montant du loyer plafonné retenu par l’expert judiciaire, soutenant l’existence d’un différend sur le montant du loyer lors du 1er renouvellement du bail le 1er janvier 2010.

A l’audience, la SCI MARTIN [I] soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 03 octobre 2025 et déposé au greffe le 1er octobre 2025, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la société [Localité 4] O’CD de ses demandes,à titre reconventionnel :à titre principal, fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 31.185 euros, et à défaut 28.350 euros sans abattement, et encore plus à défaut, à la somme de 27.500 euros après abattement, à titre subsidiaire, en cas de plafonnement, fixer le montant du loyer du bail commercial renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle plafonnée, hors taxes et hors charges, de 26.308,25 euros,en toute hypothèse, condamner la société [Localité 4] O’CD au paiement des dépens, qui comprennent les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI MARTIN [I] soutient que le montant du loyer du bail renouvelé doit être déplafonné en raison d’une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, la hausse de la population et du tourisme ayant mécaniquement une incidence favorable sur la chalandise pour un commerce qui capte une clientèle de passage. Elle ajoute que cette attractivité est renforcée par le platelage dont bénéficie le preneur qui est l’un des rares commerçants de la [Adresse 5] à bénéficier d’un droit d’occupation du domaine public, autorisation pérenne qui créé une surexposition à la clientèle de passage.

Sur la détermination de la valeur locative, le bailleur prétend que l’expert ne peut valablement avoir appliqué une diminution de 3% sur la valeur locative en raison de la taxe foncière mise à la charge du locataire, cette imputation étant la norme en matière de baux commerciaux et ne constituant pas une clause exorbitante du droit commun. Elle ajoute que le platelage dont bénéficie le preneur doit au contraire conduire à appliquer une majoration de 10% de la valeur locative, soit la somme de 31.185 euros. A défaut, il conviendra de retenir la valeur locative de 28.350 euros sans abattement de la taxe foncière, et à défaut encore, de 27.500 euros après abattement lié à ladite taxe.

Subsidiairement, elle prétend que le loyer devra être fixé selon les règles relatives au plafonnement et que le montant du loyer applicable au 1er janvier 2010 résulte de la stricte application des dispositions contractuelles du bail et du statut des baux commerciaux, le bail s’étant renouvelé conformément à l’article L145-12 du code de commerce dans sa version applicable à cette date, aux clauses et conditions du bail y compris le loyer et son indexation telle qu’elle était intervenue pour la dernière fois le 1er septembre 2009. Elle ajoute qu’une erreur commise dans le calcul ne lui interdit pas de se prévaloir de l’indexation rectifiée. Elle prétend justifier du montant du loyer à la date de son renouvellement au 1er octobre 2021 conformément à l’indexation calculée.

MOTIVATION

Afin de statuer sur les prétentions formées, il convient de relever que la demande dont est initialement saisi le juge des loyers commerciaux est de fixer le montant du loyer à la valeur locative alléguée par le preneur comme étant inférieure à la valeur du loyer de renouvellement, lequel s’établit à 26.308,25 euros selon le bailleur ou à 22.383,13 euros selon le preneur. Sans qu’il ne soit besoin à ce stade de déterminer cette valeur du loyer plafonné, il convient en premier lieu de déterminer la valeur locative.

Sur la détermination de la valeur locative

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local loué est constitué d’une boutique rectangulaire avec WC, d’un petit bureau au fond et d’une réserve en rez-de-chaussée en fond d’immeuble, ainsi que d’une cave voutée en pierre en sol cimenté dans les parties communes de l’immeuble.

Il est relevé que la boutique est en état d’usage, que le bureau et les WC sont vétustes, éléments qui revêtent de l’obligation d’entretien du preneur. Il n’y a dès lors pas lieu d’appliquer à ce titre d’abattement, dès lors qu’aucun élément ne permet de démontrer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance du local.

Il est constant que le preneur bénéficie d’une convention d’occupation sur le domaine public, qui ne relève donc pas du bail et est révocable à tout moment. Il s’agit d’un avantage qui a nécessairement un impact sur la commercialité dès lors que cet espace permet d’exposer une partie de la marchandise et d’attirer plus facilement la clientèle. Toutefois, compte tenu de son ampleur limitée et de son caractère précaire, il convient de retenir une majoration de la valeur locative de 2%, compte tenu également de ce que le preneur s’acquitte déjà nécessairement d’une redevance d’occupation à la mairie.

Concernant la superficie du local, les parties n’ont pas contesté l’évaluation proposée par l’expert. Par conséquent, il convient de retenir, conformément à l’expertise, une surface pondérée de 63 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, le bail comporte une clause exorbitante de droit commun, peu important qu’elle soit régulièrement utilisée dans les baux commerciaux, en ce qu’elle transfère sur le preneur la charge de la taxe foncière qui incombe légalement au bailleur. Il convient dès lors à ce titre de valider la proposition de l’expert qui a appliqué un abattement à ce titre de 3% sur la valeur locative

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est situé [Adresse 5], principale rue commerçante et piétonne de la ville de [Localité 4], mais que la commercialité de cette rue diffère selon sa zone. L’expertise permet de relever que le commerce est situé dans le troisième tronçon qui est un secteur populaire et estudiantin, dans lequel les franchises nationales se font plus rares. L’expert relève également, sans être contredit par les parties, que le flux piétonnier est important mais avec une clientèle disposant d’un pouvoir d’achat sans commune mesure avec celui dont bénéficie la clientèle présente dans les deux premiers tronçons. L’expert a également relevé une petite vacance commerciale dans cette zone avec au jour de son examen, cinq boutiques vacantes. Il souligne que l’évolution de la nature des commerces dans ce tronçon démontre une mauvaise évolution de la qualité de celui-ci.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise, en retenant exclusivement de manière pertinente les valeurs situées dans un environnement comparable, et non dans les deux premiers tronçons de la [Adresse 5] qui ne peuvent valablement servir d’élément de comparaison au regard de la différence importante de commercialité existante, et en écartant les baux trop anciens, permet de retenir que les valeurs locatives, dans l’environnement immédiat s’établissent entre 275 euros et 555 euros par m². Ces baux portent sur des locaux de superficie quasiment identiques, ou supérieures à celle du local litigieux, et il ne peut dès lors être reproché que les montants des baux seraient liés à l’effet bonbonnière. De même, les valeurs retenues par l’expert en page 29 de son rapport ne portent pas sur des locaux dont les commerces auraient fermé.

La demande de prévoir un abattement au titre du COVID doit être rejetée dès lors qu’il s’agissait d’un événement transitoire, dont il ne peut être démontré qu’il a un impact sur la valeur locative, le critère de l’impact sur la conjoncture économique n’étant pas prévu par l’article L133-45 susvisé.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, la proposition formulée par l’expert à hauteur de 450 euros par m² pondéré apparait pertinente, et il convient de retenir que la valeur locative s’établit à la somme annuelle de 28.350 euros, augmentée de 2% au titre de l’emprise sur le domaine public, et diminuée de 3% au titre de la charge de la taxe foncière transférée, soit un solde de 28.049,49 euros.

Dès lors, et quel que soit le montant du loyer plafonné retenu, la valeur locative est supérieure au montant du loyer plafonné, ce qui doit donc conduire à débouter la SARL [Localité 4] O’CD de sa demande de fixation du loyer à la valeur locative inférieure au montant du loyer plafonné.

Il doit ensuite être statué pour déterminer la valeur du montant du loyer de renouvellement sur l’existence ou non d’un motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ci-dessus déterminée.

Sur l’existence d’un motif de déplafonnement

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. /Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. /En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative n’est possible, en application et dans les conditions de l’alinéa 1 de l’article L145-34 susvisé, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité. La modification de l’un des quatre éléments au cours du bail expiré suffit à obtenir le déplafonnement, dès lors qu’est démontré le caractère notable de cette modification.

S’agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité, il doit être démontré l’intérêt pour le commerce considéré de cette modification notable.

En l’espèce, il convient d’examiner le critère soutenu aux fins de déplafonnement : l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, le bailleur est défaillant à démontrer l’existence d’un motif de déplafonnement dès lors que s’il est constant que la commune de [Localité 4] a connu au cours du bail expiré un accroissement de sa population, et une hausse du tourisme, il ne peut valablement être retenu que ces éléments ont mécaniquement une incidence favorable sur la chalandise dès lors qu’il n’est pas établi de manière spécifique que cette nouvelle population et ces touristes seraient spécifiquement une clientèle intéressée par l’activité commerciale exploitée dans le local, ni qu’elle affecterait le secteur concerné, dont il a au contraire été relevé qu’il a perdu de sa commercialité. Il n’est pas non plus démontré que l’occupation du domaine public qui permet de capter une clientèle plus importante serait un élément nouveau justifiant un déplafonnement. Enfin, il n’est pas démontré que les infrastructures nouvelles à [Localité 4] seraient susceptibles d’avoir un tel impact.

Par conséquent, il convient de constater l’absence de tout motif de déplafonnement justifiant la fixation du loyer à la valeur locative ci-avant déterminée.

La demande du bailleur tendant à la fixation du loyer à la valeur locative sera par conséquent rejetée, et le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé au montant du loyer plafonné.

Sur la détermination de la valeur du loyer plafonné

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. /En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

En l’espèce le loyer de base d’origine au 1er septembre 2000 s’établissait à 104.000 francs, soit 15.854,70 euros. Or, le bail a été renouvelé le 1er janvier 2010 suite à une demande de renouvellement du bail commercial formée par le preneur par acte d’huissier de justice du 25 novembre 2009. En l’absence de toute procédure devant le juge des loyers commerciaux, ce bail s’est renouvelé aux clauses et conditions financières du bail d’origine, en ce compris le montant du loyer du bail expiré. Ce renouvellement implique par conséquent que la clause d’indexation doit s’appliquer au loyer du bail renouvelé dans les conditions et à la date prévues au contrat. Dès lors, si le montant du loyer appelé à compter du 1er septembre 2009 et non remis en cause lors du renouvellement du 1er janvier 2010 était de 1.640,56 euros par mois, hors taxes et hors charges, soit la somme annuelle de 19.686,72 euros, il n’est pas contesté que ce montant était affecté d’une erreur de calcul par la SCI MARTIN [I]. En effet, en application des règles de l’indexation prévues au contrat, il n’est pas contesté que ce montant aurait en réalité dû être de 1.889,45 euros par mois à compter du 1er janvier 2010 (soit 22.673,39 euros par an), l’application de cet indice contractuel n’impliquant pas la nécessité d’un accord des parties qui l’ont déjà accepté. Le bailleur, qui ne peut certes solliciter le remboursement des sommes non perçues à ce titre, est malgré tout fondé à réclamer, dans le cadre de ce nouveau renouvellement, l’application des règles d’indexation contractuellement convenues, qui ont été maintenues, afin que soit calculé le montant du loyer plafonné. La base de calcul du montant du loyer plafonné s’établit donc à la somme de 22.673,39 euros.

Les parties s’accordent sur les indices à appliquer, ce qui doit par conséquent conduire à retenir que le montant du loyer plafonné s’établit, conformément à la demande du preneur à la somme de 26.308,25 euros.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir déterminer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, chacune des parties étant tenue par moitié aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SARL BORDEAUX O’CD et la SCI MARTIN [I] de leurs prétentions respectives tendant à la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative ;

Fixe le montant du loyer du bail commercial conclu entre la SCI MARTIN-[I] et la SARL BORDEAUX O’CD portant sur un local situé à [Adresse 1] à BORDEAUX 33 renouvelé le 1er octobre 2021 à la somme annuelle plafonnée de 26.308,25 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SARL BORDEAUX O’CD à en payer la moitié et la SCI MARTIN-[I] à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SARL BORDEAUX O’CD et la SCI MARTIN-[I] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE