AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 23/00369 – N° Portalis DBZD-W-B7H-CHMY

BIENS 2025/

JUGEMENT DU 19 Juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. ID IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro B 413 271 719,

[Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LEFEBVRE, avocat au barreau de BRIEY, avocat postulant et par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant,

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [Z]

[Adresse 3]

représenté par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e LEFEBVRE, M^e KREMSER le :

Copie exécutoire délivrée à M^e KREMSER le :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant mandat simple du 13 novembre 2019, la SCI DREY, en liquidation judiciaire, représentée par la SELARL [H] & [O], aux droits de laquelle vient la SAS [B] & ASSOCIÉS, prise en la personne et représentée par Maître [M] [O], a confié à la SAS ID IMMOBILIER la vente d’un immeuble situé [Adresse 2] à 54560 AUDUN LE ROMAN moyennant le prix de 429 000 euros, outre 28 000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Le 7 septembre 2021, Monsieur [J] [Z] a, par l’intermédiaire de la SAS ID IMMOBILIER, signé une offre d’achat au prix de 310 000 euros, incluant 20 000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Par ordonnance du 3 décembre 2021, le juge-commissaire du tribunal judicaire de Metz a autorisé la vente de gré à gré de l’immeuble au profit de Monsieur [Z] au prix de 310 000 euros en ce compris 20 000 euros de frais d’agence, soit 290 000 euros net vendeur.

Moyennant ces conditions et suivant compromis sous seing privé du 22 janvier 2022 rédigé avec le concours de la SAS ID IMMOBILIER, Monsieur [Z] s’est proposé d’acquérir ledit immeuble auprès de la SCI DREY, représentée par Maître [M] [O], sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant total de 302 000 euros, et ce avant le 15 mars 2022.

Monsieur [Z] a signé le même jour une « reconnaissance d’honoraires ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 24 janvier 2023, le conseil de la SAS ID IMMOBILIER a mis Monsieur [Z] en demeure de procéder au règlement sous 15 jours de la somme de 20 000 euros correspondant aux honoraires d’intermédiation.

Suivant acte d’huissier du 6 mars 2023, la SAS ID IMMOBILIER a fait assigner Monsieur [Z] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ID IMMOBILIER demande de :

À titre principal,

Condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 20.000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.À titre subsidiaire et sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle,

Condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 19.900 € au titre de la perte de chance de percevoir une commission augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.En tout état de cause,

Condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en application de l’article 696 du même code,Débouter Monsieur [J] [Z] de ses demandes.Rappeler que le jugement est exécutoire de plein droit.Au soutien de ses prétentions, la SAS ID IMMOBILIER expose que son droit à commission est établi nonobstant le fait que l’acte authentique n’a pas été signé puisque, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, la vente est devenue parfaite dès l’ordonnance du 3 décembre 2021du juge -commissaire.

En réponse à l’argumentation du défendeur, elle ajoute qu’une agence immobilière n’a pas d’obligation de conseil portant sur l’aspect juridique de l’opération et en particulier sur la jurisprudence issue du droit des procédures collectives concernant les ventes d’immeubles.

Elle souligne qu’il résulte des pièces versées aux débats que le défendeur n’a pas formé de demande de prêt conforme aux stipulations du compromis, tant en termes de montant que de délai, de sorte que la condition suspensive stipulée en sa faveur doit être réputée accomplie conformément à l’article 1304-3 du code civil.

La demanderesse précise ainsi que l’engagement contractuel découlant du compromis et de la reconnaissance d’honoraires signés par le défendeur constitue le fondement principal de sa demande de paiement.

À titre subsidiaire, elle soutient qu’il y a lieu pour le tribunal de constater que l’échec de la vente est imputable à Monsieur [J] [Z] qui ne justifie pas avoir déposé de demande de prêt conforme au contrat. Dans cette hypothèse et sur le fondement d’une responsabilité quasi-délictuelle, elle sollicite le paiement de la somme de 19 900 euros au titre de la perte de chance de percevoir une commission.

Enfin, sur la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [J] [Z], la demanderesse soutient qu’il n’existe aucun lien entre l’application de l’article 1304-3 susmentionné compte tenu de l’absence de demande de prêt conforme et le resserrement des conditions d’octroi des crédits découlant d’une décision du Haut Conseil de stabilité financière qu’il lui est reproché de ne pas avoir porté à la connaissance du défendeur. Elle sollicite en conséquence le rejet de cette demande reconventionnelle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [J] [Z] demande de :

Débouter la Société ID IMMOBILIER de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.A titre reconventionnel,

Condamner la Société ID IMMOBILIER à lui verser la somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts ;Condamner la Société ID IMMOBILIER à lui verser la somme de 2.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileOrdonner l’exécution provisoire du jugement Condamner la demanderesse en tous les frais et dépens, en application de l’article 699 du code de procédure civile.Monsieur [J] [Z] soutient que la date du 15 mai 2022 retenue pour la réitération par acte authentique ne constituait pas le point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à s’exécuter mais la date à laquelle le compromis est devenu caduc du fait l’absence de réalisation de la condition suspensive, libérant ainsi chaque partie de ses obligations respectives.

Il soutient que l’ordonnance du juge-commissaire du 3 décembre 2021 ne vaut pas vente par elle-même, d’autant que le prix auquel celle-ci a été autorisée (310 000 euros) est différent de celui dont les parties ont convenu aux termes de l’offre d’achat du 7 septembre 2021 (369 000 euros). Il indique que c’est pour cette raison que les parties ont entendu régulariser un compromis dont la rédaction par la demanderesse elle-même prouve que la vente ne pouvait jusqu’alors être considérée comme parfaite.

Par ailleurs, le défendeur affirme que le durcissement des critères d’octroi de crédit immobilier à la suite d’une décision du 29 septembre 2021 rendue par le Haut Conseil de stabilité financière a conduit à un rejet de ses demandes de financement, lequel ne saurait lui être imputable. Il souligne en revanche que la défenderesse n’ayant pas porté à sa connaissance l’adoption d’une telle décision a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Monsieur [Z] relève encore qu’il a été contraint de solliciter un prêt plus élevé qu’initialement prévu compte tenu de l’importance des travaux qui avaient été sous-évalués lors de l’offre d’achat initiale, et ce alors que la SAS ID IMMOBILIER avait parfaitement connaissance de la dégradation de l’immeuble. Il déduit de tous ces éléments que le tribunal ne pourra que constater qu’il n’a commis « aucune faute, (…) négligence ou (…) abus de droit » qui serait la cause de la non obtention de son prêt.

Monsieur [Z] note qu’aux termes du compromis, seul « le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive d’obtention du prêt réalisée ». Il en conclut que la demanderesse ayant simplement la qualité de rédacteur ne saurait prévaloir d’une telle clause, ajoutant que cette dernière n’est d’ailleurs pas partie au contrat qu’elle n’a pas signé et par lequel il est lié uniquement à la SCI IDEY.

Enfin, le défendeur explique qu’aucune des parties n’a refusé la réitération par acte authentique et que dès lors la clause pénale ne peut s’appliquer. Il mentionne qu’en tout état de cause la SAS ID IMMOBILIER ne peut solliciter une quelconque somme en l’absence de réalisation effective et définitive de la vente, ce qu’elle ne saurait ignorer en sa qualité de professionnel des transactions immobilières. Il sollicite dès lors que cette société soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée reconventionnellement au paiement de la somme de 10 000 euros compte tenu du caractère abusif de la présente procédure qu’elle a initiée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2024.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 13 mars 2025, et mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de l’agence immobilière

La profession d’agent immobilier est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Il est désormais acquis que l’agent immobilier n’a pas droit à sa commission quand la vente n’est pas effectivement conclue mais légalement réputée parfaite en application de l’article 1304-3 du code civil selon lequel la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Toutefois, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre le bénéfice de sa commission à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, la SAS ID IMMOBILIER entend se prévaloir à l’égard de Monsieur [Z] dont elle n’a pas reçu de mandat – et qui n’est donc qu’un tiers par rapport à elle – du préjudice lié à la perte de sa commission ou à la perte d’une chance de l’obtenir, de sorte que seul devrait être envisagé son recours sur un fondement délictuel pour demander des dommages et intérêts.

À ce titre, la SAS ID IMMOBILIER explique que l’échec de la vente est imputable à Monsieur [Z] qui ne justifie pas avoir déposé de demande de prêt conforme aux stipulations du compromis de vente.

Cependant, il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que Monsieur [Z] a été mis en demeure d’avoir à réitérer par acte authentique le compromis de vente du 22 janvier 2022.

Il y a ainsi lieu de retenir que la SCI venderesse, représentée par son mandataire judiciaire, a pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à Monsieur [J] [Z].

Il en résulte que vendeur et acquéreur ont accepté d’un commun accord de cesser toute relation contractuelle.

Par conséquent, la SAS ID IMMOBILIER ne saurait prétendre à de quelconques dommages et intérêts en l’absence de faute de l’acquéreur susceptible d’avoir contribué à la non-réalisation de la vente.

La SAS ID IMMOBILIER sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Monsieur [J] [Z]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Monsieur [Z] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive sans rapporter la preuve de la malice, de la mauvaise foi ou encore d’une erreur grossière de la demanderesse. Il ne justifie pas non plus d’un quelconque préjudice.

Il sera en conséquence débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS ID IMMOBILIER, partie demanderesse succombant, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens mais tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SAS ID IMMOBILIER étant condamnée aux dépens, il est équitable de la condamner à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire sera en l’espèce rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement,, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort :

DÉBOUTE la SAS ID IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes,

DÉBOUTE Monsieur [J] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS ID IMMOBILIER à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS ID IMMOBILIER aux dépens.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025.

La greffière La vice-présidente