TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04583 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZKB

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP,

[Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [I],

[Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04583 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZKB

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 31 mai 2021, la SA ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [N] [I] et Mme [C] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 883,07 euros.

Le pacte civil de solidarité de M. [N] [I] et Mme [C] [V] a été dissous le 11 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à M. [N] [I] un commandement de payer la somme principale de 5915,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [I] le 28 janvier 2025.

Par assignation du 9 avril 2025, la SA ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [N] [I] et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  10 228,72 euros à titre de provision sur son arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 septembre 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 2 décembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 2 décembre 2025, la SA ELOGIE SIEMP sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et précise que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, s’élève à 9728,37 euros.

La SA ELOGIE SIEMP ne sollicite ni délais de paiement au bénéfice de M. [N] [I], ni suspension des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989; elle ajoute que le locataire ne justifie d’aucune capacité d’apurement de sa dette. Elle s’oppose par ailleurs à la demande de report formée par M. [N] [I] sur le fondement de l’article 1345-5 du code civil, ainsi qu’à la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

M. [N] [I], representé par son conseil, reconnaît le montant de sa dette et sollicite, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, un report de la dette sur 24 mois ainsi qu’un délai pour quitter les lieux.

Il explique la constitution de sa dette locative par le fait d’avoir été placé en arrêt maladie, et d’avoir du régler les échéances mensuelles d’un credit immobilier en dépit de la faiblesse des indemnités journalières qui lui étaient versées, ainsi qu’une pension alimentaire fixée par jugement du juge aux affaires familiales dont il a fait appel. Il ajoute avoir formé une demande de FSL, deposé un dossier de surendettement, avoir vendu son bien immobilier, et être dans l’attente d’une somme d’argent que devrait lui reverser l’assureur de son crédit immobilier, en remboursement des règlements par lui effectués alors qu’il était en arrêt maladie. Il souligne ne pas être en mesure de régler le loyer du logement litigieux et indique avoir formé une demande de logement social. Enfin, il affirme avoir adressé à sa bailleresse un virement de 1000 euros la veille de l’audience.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la dette de M. [N] [I], le conseil de la bailleresse a, par courriel du 5 décembre 2025, adressé au greffe la pièce sollicitée, dont il résulte que le virement de 1000 euros allégué par le défendeur a bien été effectué le 1 décembre 2025.

Par courriel du 19 décembre 2025, le conseil de M. [N] [I] a pour sa part adressé le même décompte actualisé au 4 décembre 2025, ainsi qu’un justificatif de la demande d’indemnisation formée auprès de l’assureur de son prêt immobilier, dont il résulte qu’elle est “en cours d’analyse”.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Le bail contient cependant une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de loyer, charges, taxes ou supplement de loyer solidarité impayés, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. En outre, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié au locataire le 24 janvier 2025, pour la somme en principal de 5915,18 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré au locataire.

Or, d’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [N] [I] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la demande de délai supplémentaires pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [N] [I] justifie percevoir mensuellement des indemnités journalières versées par l’assurance maladie, d’un montant mensuel de l’ordre de 1200 euros. Il justifie de démarches engagées en vue de son relogement, par la production d’une attestation de renouvellement de sa demande de logement locatif social. Il produit également une demande formée aux fins d’obtenir l’aide du Fonds de Solidarité Logement, et justifie du fait qu’il accueille son fils un week-end sur deux ainsi qu’au cours de la moitié des vacances scolaires. Il résulte par ailleurs du décompte produit par le bailleur que M. [N] [I] a effectué des versements réguliers, bien qu’insuffisants, qui ont toutefois permis de contenir la dette, qui n’a pas augmenté depuis la délivrance de l’assignation.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux, dont la durée sera fixée à cinq mois à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif et d’indemnités d’occupation important et de l’incertitude quant à la capacité de M. [N] [I] à assumer le paiement d’une indemnité d’occupation majorée d’une mensualité de remboursement chaque mois.

3. Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 décembre 2025, M. [N] [I] lui devait la somme de 9893,96 euros.

M. [N] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

4. Sur le report du paiement des sommes dues

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [N] [I] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. M. [N] [I] justifie toutefois être dans l’attente de l’examen de sa demande de versement d’une somme d’argent par l’assureur de son crédit immobilier. Aucune pièce ne permet toutefois d’établir que l’analyse de sa demande ne sera traitée que dans 24 mois.

Dans ces conditions, il convient d’accepter demande de report de paiement de la dette, mais celui-ci ne sera accordé qu’à hauteur de 12 mois à compter de la signaification de la présente décision.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE SIEMP ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance sera, en application de l’article 514 du code de procédure civile, assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 mai 2021 entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [N] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 mars 2025,

ACCORDE à M. [N] [I] un délai supplémentaire de 5 (cinq) mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE à M. [N] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [N] [I] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 9893,96 euros (neuf mille huit cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêté au 1 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5915,18 euros à compter du commandement de payer et de la signification de la présente ordonnance pour le surplus,

ORDONNE le report du paiement de la dette dans la limite de 12 mois à compter de la signification de la présente décision, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil,

CONDAMNE M. [N] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1165,59 euros par mois, à compter du 2 décembre 2025;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation du 9 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge