TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Emmanuelle GUICHETEAU

Monsieur [H] [F]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA24

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [O], [V], [L] [I], demeurant [Localité 3]

représenté par M^e Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Juliette COUSSENS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0229

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-015871 du 27/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/05437 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAA24

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 8 mars 2012, Mme [S] [I], aux droits de laquelle vient M. [O] [I], a donné à bail à M. [H] [F] et à Mme [E] [Y] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 1000 euros, charges provisionnelles mensuelles de 50 euros en sus.

Par courrier du 6 novembre 2014, Mme [E] [Y] a informé le bailleur de son souhait d’être désolidarisée du bail.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 29 mai 2019, M. [O] [I] a demandé à M. [H] [F] de cesser de sous-louer son logement, sous peine d’engagement d’une procédure judiciaire.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 30 mai 2025 à étude, M. [O] [I] a assigné M. [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la délivrance de la présente assignation;

— ordonner l’expulsion de M. [H] [F] et celle de tout occupant de son chef, avec concours de la force publique si besoin est ;

— autoriser M. [O] [I] à faire enlever, transférer et séquestrer tout véhicule, meuble et objet mobilier garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais, risques et périls de M. [H] [F],

— condamner M. [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du loyer contractuel en cours, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— condamner M. [H] [F] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025.

A l’audience du 9 juillet 2025, M. [O] [I], représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

M. [H] [F], représenté par son conseil, a sollicité :

— le rejet de l’intégralité des demandes formées par M. [O] [I],

— à titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il reconnaît avoir procédé à la sous-location de son logement, mais indique avoir désactivé l’annonce. Il déclare être à la recherche d’un emploi et ne percevoir que de faibles revenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause intitulée « Occupation. Jouissance », stipulant que le locataire s’oblige à user paisiblement des lieux et à ne pas sous-louer ni céder, en tout ou partie les lieux loués.

Or, il ressort d’une capture d’écran représentant l’annonce mise en ligne par M. [H] [F] sur Airbnb, ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], du 24 mai 2024, qu’en dépit d’une mise en demeure datée du 29 mai 2019, par laquelle M. [O] [I] informait le locataire de ce qu’il s’était présenté à l’appartement et y avait été reçu par une personne qui, en anglais, lui avait expliqué qu’il louait l’appartement sur AirBnB, que M. [H] [F] a continué à sous-louer son logement de façon illicite, l’assemblée des copropriétaires s’étant notamment plaint de problèmes de bruit (chaussures, valises) en particulier au 6ème et 7ème étage, et de la présence d’inconnus entrant dans l’immeuble, faisant explicitement référence à « ([F]) ». Le 21 mai 2025, le syndic rappelait aux copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], en caractères gras dans le procès-verbal, que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constituait un changement d’usage au sens de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

M. [H] [F] reconnaît les sous-locations illicites et soutient avoir désactivé son annonce. Au soutien de cette allégation, il produit une unique capture d’écran, dont il résulte qu’à une date inconnue, l’annonce était « masquée ». Rien ne permet toutefois d’affirmer qu’elle a été définitivement supprimée, ni à quelle date elle l’a été.

Au regard de la durée au cours de laquelle M. [H] [F] s’est livré à la sous-location illicite de son logement, le bailleur ayant constaté l’occupation du logement par un visiteur de passage dès le 29 mai 2019, et les copropriétaires se plaignant encore des locations de courte durée du même logement au cours de l’assemblée générale du 24 mai 2024, il y a lieu de constater que M. [H] [F] a manqué à ses obligations légales et contractuelles, cela de façon grave et répétée, la pièce produite en défense étant insuffisante à attester du caractère définitif de la désactivation de l’annonce et partant, de la cessation définitive de la violation de ses obligations contractuelles par M. [H] [F].

Il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur à compter du présent jugement. Il sera par ailleurs fait droit à la demande d’expulsion, dans les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient en l’espèce de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du présent jugement au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [H] [F]. au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, jusqu’au départ effectif de M. [H] [F], constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien, le bailleur ne justifiant pas d’un préjudice autre que la perte des loyers afférents à ce logement.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [H] [F] ne justifie d’aucune démarche de relogement. Il est toutefois à jour de ses loyers et justifie d’un revenu fiscal de référence égal à 7187 euros en 2024. Il perçoit le revenu de solidarité active, d’un montant mensuel de 559,42 euros.

Face à cela, le demandeur n’a pas justifié de sa propre situation.

Il y a lieu, au regard de l’ensemble de ces éléments, d’accorder à M. [H] [F] un délai de trois mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [F], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement d’avoir à respecter les obligations du contrat bail, mais excluant le coût du commandement de payer, lequel n’est justifié par aucune des pièces versées aux débats.

L’équité commande de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 8 mars 2012 entre Mme [S] [I], aux droits de laquelle vient M. [O] [I] et M. [H] [F], locataire, relatif à un logement meublé situé situé [Adresse 2], aux torts du preneur à la date du présent jugement,

ACCORDE à M. [H] [F] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux

ORDONNE en conséquence à M. [H] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [H] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à M. [O] [I], jusqu’à son départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, qui sera égale au montant des loyers indexés (indice INSEE) et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE M. [H] [F] aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [I] du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection