TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/253

RG n° : N° RG 24/01646 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COV7

[I]

C/

[C]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [I]

né le 24 Avril 1982 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

Madame [V] [H]

née le 07 Décembre 1985 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [F] [C]

née le 15 Janvier 1962 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Sylvie RODRIGUES

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 22 avril 2025

Copie exécutoire délivrée le : 01062025

à : M^e Alain MORHANGE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2018 ayant pris effet le 04 juillet 2018, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] ont donné à bail à Madame [F] [C], par l’intermédiaire de la SAS QUADRAL IMMOBILIER, une maison individuelle à usage d’habitation située [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 750 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 750 euros.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] ont fait délivrer à la locataire un congé pour vendre pour le 03 juillet 2024.

Suivant procès-verbal dressé par huissier de justice le 03 juillet 2024, il a été constaté que le logement était toujours occupé par Madame [F] [C].

— oOo-

Par exploit du 07 octobre 2024, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l’État le 23 octobre 2024, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] ont fait assigner Madame [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de voir :

constater que Madame [F] [C] se maintient dans les lieux situés [Adresse 6], sans droit ni titre,

En conséquence,

ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef, dans les délais et formes requises par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,

condamner la défenderesse à payer aux consorts [O] [I] et [V] [H] les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation à compter du 04 juillet 2024 d’un montant de 1 500 euros par mois,

une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la défenderesse aux dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, y compris les frais du procès-verbal de constat du 03 juillet 2024.

A l’appui de leurs demandes, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] exposent qu’en dépit du congé pour vente qu’ils ont fait délivrer à la locataire le 31 octobre 2023 pour le 03 juillet 2024, Madame [F] [C] s’est maintenue illégalement dans les lieux.

— oOo-

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 janvier 2025, lors de laquelle Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [F] [C], citée par acte remis à l’étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Toutefois, par courriel du 27 janvier 2025, elle a produit un certificat médical attestant de son impossibilité de se présenter à l’audience pour raison de santé, en sollicitant un report d’audience.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2025, lors de laquelle elle a été retenue.

Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et produit un décompte des sommes dues au 16 avril 2025.

Madame [F] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions de l’article 817 du code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

En procédure orale, un courrier demandant le renvoi de l’affaire ne peut suppléer la comparution à l’audience.

En l’espèce, Madame [F] [C] a informé le greffe du tribunal le 27 janvier 2025, soit la veille de l’audience, à 16h29, qu’elle était dans l’impossibilité d’être présente à l’audience du 28 janvier 2025 pour raison de santé et qu’elle sollicitait un report.

Il a été fait droit à cette demande et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 avril 2025 pour permettre à Madame [F] [C] de formuler ses observations sur les demandes formées à son encontre.

Cependant, à l’audience de renvoi, elle n’était ni présente ni représentée.

Dès lors, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l’autorisation de l’expulsion de l’occupant. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il résulte de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que le propriétaire d’un logement peut donner congé au locataire qui l’occupe si ce congé est justifié par sa décision de vendre le bien.

Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, en respectant un délai de préavis de six mois avant la fin du bail. Il doit en outre indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 précitée.

Le congé vaut offre de vente au profit au locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

La restitution du local d’habitation est caractérisée par la remise des clés au propriétaire ou à son mandataire et un logement ne peut être considéré comme juridiquement libre d’occupation qu’à la date de remise des clés.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] ont délivré un congé pour vendre à Madame [F] [C] par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, soit plus de six mois avant le 03 juillet 2024, date de la fin du bail.

Le congé précise le prix de vente, à savoir 190 000 euros hors frais de notaire et droits de mutation, ainsi que les conditions de la vente projetée, et reproduit les cinq premiers alinéas de l’article 15 II de la loi du 06 juillet 1989 précitée.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation, est bien régulier.

Madame [F] [C] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 03 juillet 2024 à minuit et Madame [F] [C] n’est plus, depuis le 04 juillet 2024, titulaire d’un droit d’occupation.

Il ressort cependant du décompte versé aux débats par les demandeurs, arrêté au 16 avril 2025 et valant décompte de sortie, que Madame [F] [C] aurait quitté les lieux le 22 octobre 2024 compte tenu des sommes portées à son crédit en date du 07 avril 2025, soit la somme de 750 euros (576,06 + 173 ,94) correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la locataire à l’entrée dans les lieux et la somme de 237,23 euros correspondant au prorata de 9 jours non dus pour la période du 23 au 31 octobre 2024.

Cette libération effective des lieux au 22 octobre 2024 peut être également présumée compte tenu des termes du courriel de Madame [F] [C] adressé au greffe de la juridiction le 27 janvier 2025, dans lequel elle indique en P.S. : « J’ai déménagé le WE du 19 au 21 octobre depuis, et ai rendu les clefs le 22/10 ».

Toutefois, au vu de l’absence de désistement des demandeurs de leur demande d’expulsion, il y a lieu de l’ordonner.

Le recours à la force publique se révélant être une mesure suffisante pour contraindre la locataire à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner que l’expulsion soit assortie d’une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] sollicitent que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 1 500 euros par mois.

Ils produisent un décompte locatif arrêté au 16 avril 2025, duquel il ressort que le montant du loyer, augmenté de la provision pour charges, s’élève à 817,13 euros par mois.

Les bailleurs ne justifient nullement des motifs qui conduiraient à fixer l’indemnité d’occupation à un montant supérieur à celui du loyer augmenté de la provision pour charges.

En conséquence, Madame [F] [C] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 817,13 euros pour la période courant du 04 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Si les demandeurs sollicitent l’allocation de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts, aucun fondement n’étant invoqué à l’appui de cette demande et aucun élément n’est versé aux débats afin d’étayer cette demande, elle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [C], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 03 juillet 2024.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [F] [C] sera condamnée au paiement de cette somme.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et qu’elle n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [F] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 6] depuis le 04 juillet 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [C] d’avoir libéré les lieux situés6 [Adresse 9], au plus tard deux mois après la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [C] à la somme de 817,13 euros et CONDAMNE, en tant que de besoin, Madame [F] [C] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] cette indemnité d’occupation, à compter du 04 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

DÉBOUTE Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [F] [C] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [V] [H] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [C] aux dépens (frais énumérés à l’article 695 du code de procédure civile), en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 03 juillet 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé, à [Localité 11], le 23 juin 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT