TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/41

RG n° : N° RG 25/00768 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CQGO

[U]

C/

[E] [K]

JUGEMENT DU 10 Février 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Q] [U]

né le 15 Juillet 1977 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [W] [D] épouse [U]

née le 10 Juillet 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [E] [K]

né le 10 Octobre 1994 à [Localité 5] (PORTUGAL)

[Adresse 3]

[Localité 6]

BELGIQUE

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX, Vice Présidente du Tribunal Judiciaire de VAL DE BRIEY, juge des contentieux de la protection,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 9 décembre 2025

délibéré au 10/02/2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eric MALLET

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 24 novembre 2023, Mme [W] [U] et M. [Q] [U] se sont engagés à vendre à M. [C] [E] [K], une grange avec terrain attenant, situé Lieu-dit « [Adresse 4] » sur la commune de [Localité 7], moyennant le prix de 58 000 euros, comprenant notamment une clause suspensive d’obtention de prêt.

Par acte d’huissier du 5 juin 2025, Mme [W] [U] et M. [Q] [U] ont fait citer M. [C] [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir ce dernier condamné à leur payer les sommes suivantes :

5800€, en principal, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 30 aout 2024, subsidiairement à compter du 22 novembre 2024 et plus subsidiairement à compter de l’assignation,1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 8 juillet 2025, les demandeurs, représentés par leur avocat, ont maintenu leurs prétentions.

M. [E] [K] a indiqué ne pas être d’accord avec le montant réclamé, précisant avoir tout fait pour obtenir le prêt.

L’affaire a été renvoyée au 4 novembre 2025 pour permettre au défendeur de produire ses pièces et les communiquer à la partie adverse.

Lors de cette audience, un renvoi au 9 décembre 2025 a été accordé aux demandeurs pour leur permettre de prendre connaissance des pièces communiquées par le défendeur.

Par conclusions déposées le 8 décembre 2025, les demandeurs ont maintenu l’ensemble de leurs prétentions.

A l’audience du 9 décembre 2025, les demandeurs, représentés par leur avocat, se sont référés à leurs écritures. Ils ont demandé à ce que les documents illisibles et ceux écrits en portugais soient écartés des débats.

M. [E] [K] a indiqué qu’il n’était pas d’accord avec les demandes. Il a précisé ne pas avoir reçu les mails de l’agence et du notaire et n’avoir obtenu aucune réponse à son mail envoyé en juin. Il a ajouté que la banque ne lui avait pas envoyé de document écrit indiquant le refus de prêt et qu’il n’avait donc pas de preuve à produire.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande concernant les pièces du défendeur

[E] [K] produit plusieurs pages qui sont des impressions écran d’une messagerie. Il apparait que dans le corps de certains messages des documents sont transmis et certains messages ne sont pas rédigés en français.

Il n’est toutefois pas possible d’écarter les messages en cause qui font partie des pièces dans leur ensemble.

Ces éléments seront toutefois impossibles à exploiter par la juridiction.

Sur la demande principale

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés obligent les parties à les exécuter de bonne foi.

Sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la clause pénale prévue par le contrat si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En application de l’alinéa 1 de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, les parties ont signé un compromis de vente le 24 novembre 2023 aux termes duquel il était stipulé notamment la condition suspensive d’obtention d’un prêt de la manière suivante :

«  Que L’ACQUEREUR obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires, pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

Montant global maximum du ou des prêts envisagés : CENT VINGT MILLE EUROS (120 000,00 €)

Durée maximale de remboursement : 25 ans

Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 5 %

Garantie : une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérants de la société qui se porterait acquéreur)

L’obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 24 janvier 2024 et selon les modalités ci-après définies.

L’obtention d’une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considéré comme réalisée.

Obligation de l’acquéreur

L’ACQUEREUR s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai raisonnable.

Toutefois, le VENDEUR ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes.

L’ACQUEREUR devra suivre l’instruction de son dossier, fournir sans retard tous renseignements et documents qui pourront lui être demandés et de manière générale tout mettre en œuvre pour qu’aboutisse la demande de prêt, dans le délai de la présente condition suspensive.

A cet égard, l’ACQUEREUR déclare sous son entière responsabilité :

Que rien dans sa situation juridique et dans sa capacité bancaire ne s’oppose à la demande de ce ou ces prêts.Que ses ressources et son état actuel d’endettement lui permettent de solliciter ce ou ces prêts et qu’ils correspondent à ses possibilités de remboursement.L’ACQUEREUR est informé :

Que la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil si par sa faute ou sa négligence, il empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance ;Que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entrainer l’application de cette sanction à son encontre.Etant précisé que :

— l’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur au maximum fixé aux présentes fera défaillir la condition ;

— l’obtention d’une offre de prêt à un taux inférieur ou égal au minimum fixé aux présentes ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée.

L’ACQUEREUR devra justifier à son notaire et au VENDEUR, dans les huit jours de leur remise ou de leur réception, l’attestation de demandes de prêt, l’offre de prêt à lui faite ou le refus opposé à sa demande de prêt. En outre, il s’oblige à adresser à notaire copie de ces documents.

Faute par L’ACQUEREUR d’avoir informé son notaire et LE VENDEUR dans le délai de la condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par L’ACQUEREUR d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par LE VENDEUR d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, demeurée infructueuse.

Réalisation de la condition suspensive

Pour l’application de cette condition, ce ou ces prêts seront considérés comme obtenus lorsqu’une ou plusieurs offres de prêts, accompagnées de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité-incapacité, auront été émises. »

Par ailleurs, le compromis prévoyait une clause pénale rédigée comme suit :

« Si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique, bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre, d’une indemnité d’ores et déjà fixée à titre de clause pénale à la somme de CINQ MILLE HUIT CENTS EUROS (5800,00€). »

En l’espèce, les demandeurs soutiennent que malgré plusieurs relances, l’acquéreur n’a pas produit de refus ou d’accord de prêt et qu’il convient en conséquence d’appliquer la clause pénale prévue dans le compromis de vente.

Pour s’opposer à cette demande, M. [E] [K] soutient qu’il a tout fait pour obtenir le prêt et qu’il a bien obtenu un refus de la banque, mais qu’elle ne le lui a jamais notifié par écrit.

Il ressort des pièces produites par M. [E] [K] qu’il était en contact avec un courtier en prêts, M. [G], pour les démarches devant conduire à l’obtention d’un prêt.

Si les échanges versés aux débats permettent de constater que M. [E] [K] a relancé le courtier à plusieurs reprises pour avoir des nouvelles et a proposé de ne faire une demande que pour l’achat du bâtiment sans intégrer les travaux, il ne produit aucun élément permettant de savoir quelles étaient les caractéristiques des prêts sollicités.

Il convient en effet de rappeler que pour considérer qu’il a rempli ses obligations, l’acquéreur devait solliciter un crédit correspondant aux caractéristiques précisées dans la condition suspensive, à savoir non seulement un montant maximum, mais aussi une durée de remboursement et un taux d’intérêts maximum.

Or, le défendeur ne produit aucune information à ce titre.

Ainsi même s’il ressort des échanges avec son courtier que M. [E] [K] s’est vu opposer un refus de prêt, il n’est pas possible de savoir si les prêts sollicités correspondaient aux stipulations de la condition suspensive.

Dans ces conditions, M. [E] [K] ne justifie pas qu’il a fait une demande de prêt conforme aux termes de la condition suspensive.

Dès lors, il doit être considéré comme responsable de la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt.

En conséquence, la clause pénale, sanction contractuelle du manquement d’une partie à ses obligations, doit trouver à s’appliquer, du seul fait de cette inexécution et ne nécessite pas de justification d’un préjudice par le créancier.

Le défendeur doit donc être condamné au paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente, une mise en demeure lui ayant été adressée suivant lettre recommandée de l’étude notariale avec accusé de réception signé le 19 septembre 2024, mais également par le conseil des demandeurs selon courrier recommandé reçu le 7 décembre 2024.

Si le montant de 10% du prix de vente n’apparait pas excessif, il convient cependant de constater que M. [E] [K] démontre avoir relancé son courtier à plusieurs reprises, avoir proposé des modifications pour obtenir son prêt et ne pas avoir obtenu de cautionnement en raison du manque de devis.

Il convient donc de diminuer la clause pénale à hauteur de 4000€.

En conséquence, M. [E] [K] sera condamné à payer à Mme [W] [U] et M. [Q] [U] la somme de 4000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024, date de la dernière mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E] [K] succombant à la présente instance, il en supportera les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [E] [K], partie perdante, sera condamné à payer à Mme [W] [U] et M. [Q] [U] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort:

REJETTE la demande tendant à voir écarter des pièces de M. [C] [E] [K] ;

CONDAMNE M. [C] [E] [K] à payer à Mme [W] [U] et M. [Q] [U] la somme de 4000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE M. [C] [E] [K] à payer à Mme [W] [U] et M. [Q] [U] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [E] [K] aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits

LE GREFFIER LE JUGE