Minute n°: 50

N° RG 25/00013 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3IJ

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

SCI RL BEAULIEU, immatriculée au RCS de Brive sous le numéro 883938585, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [J], né le 04 Août 1983 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

Comparant

Madame [Z] [D] [J], née le 09 Mai 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Non comparante

Copie M. [J], Mme [J] + grosse M^e Bersat le 04/11/2025

SAISINE : Assignation en référé du 12 Mars 2025

DÉBATS : Audience Publique du 07 Octobre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 14 août 2021 à effet au 15 août 2021, indiquant que le bailleur est Monsieur [H] [G] ayant pour mandataire la SCI RL BEAULIEU, il a été donné en location à Monsieur [E] [J] un logement situé [Adresse 1] BEAULIEU [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 430 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Selon acte sous seing privé en date du 10 août 2021, Madame [Z] [D] [J] s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par Monsieur [E] [J] à hauteur de 260 euros par mois s’agissant des loyers, 35 euros par mois s’agissant des provisions sur charges et des dégradations et réparations locatives.

Le 05 novembre 2024, la SCI RL BEAULIEU a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 9.255 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte et du dépôt de garantie.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte d’huissier du 08 novembre 2024.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, fait assigner en référé Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

Vu l’article 7a et g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Vu la clause résolutoire stipulée au contrat de bail du 14 août 2021

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme provisionnelle de 8.462 euros (arrêtée au mois de décembre 2024) au titre des loyers et charges impayés,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 460 euros, égale au loyer et indexée comme lui et ce à compter du 06 janvier 2025 jusqu’à libération complète des lieux constatée par remise des clés au bailleur,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 05 novembre 2024 et les frais d’exécution éventuels qui seraient à la charge de la SCI RL BEAULIEU.

L’affaire a été entendue à l’audience du 03 juin 2025.

La SCI RL BEAULIEU, représentée par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 9.947 euros au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Elle a indiqué que les allocations sont toujours réglées par la caisse d’allocations familiales et souligne que c’est au locataire de produire la preuve des paiements qu’il dit avoir effectués ainsi que des désordres qu’il invoque. Elle s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

Comparaissant en personne, Monsieur [E] [J] a contesté le montant réclamé en indiquant qu’il a versé la somme de 1.600 euros en espèces, que le dépôt de garantie n’a pas été versé en accord avec le bailleur, que l’appartement n’est pas aux normes, que le chauffage est en panne, qu’il n’y a pas eu de chauffage jusqu’en 2023, qu’il dépensait 380 euros d’électricité par an, que le bailleur ne lui remet pas de quittances depuis un an, qu’il a fait installer une pompe à chaleur par le bailleur, qu’il demande la réduction d’une partie de la dette et qu’il sollicite des délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois.

Comparaissant en personne, Madame [Z] [D] [J] fait valoir qu’elle n’est caution qu’à hauteur de 260 euros, que le locataire a versé 4.650 euros, que la caisse d’allocations familiales a versé la somme de 5.000 euros environ, qu’elle ne doit que la somme de 507 euros, qu’elle s’est désengagée de son engagement de caution par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2024 et qu’elle ne paiera pas les frais de procédure.

En réponse, la SCI RL BEAULIEU souligne que Monsieur [E] [J] n’apporte pas la preuve des versements en espèces et des désordres et que la caution est à durée indéterminée.

Par ordonnance avant dire droit du 05 août 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 07 octobre 2025 afin que la SCI RL BEAULIEU apporte toute observation utile sur sa qualité à agir et ce, au motif que le contrat de location, qui fait la loi des parties, indique que le bailleur est Monsieur [H] [G] et que la SCI RL BEAULIEU est son mandataire.

A l’audience du 07 octobre 2025, la SCI RL BEAULIEU, représentée par son avocat, reprend oralement les termes des conclusions après réouverture des débats qu’elle dépose et indique que la SCI RL BEAULIEU est propriétaire du logement donné à bail et que le contrat de location comporte une erreur matérielle. Elle actualise ses demandes au titre de l’impayé locatif et demande désormais de :

— condamner solidairement Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à lui payer la somme de 7.963 euros arrêtée à septembre 2025 au titre des loyers et charges impayés,

— condamner Monsieur [E] [J] à lui payer la somme de 2.658 euros au titre des loyers et charges impayés,

— le reste des demandes demeurant sans changement.

Comparaissant en personne, Monsieur [E] [J] fait valoir qu’il a signé le contrat de location avec Monsieur [H] [G] et non avec la SCI RL BEAULIEU. Il soutient qu’il conteste les sommes réclamées dès lors qu’il a effectué des versements en espèces. Il souligne que la caisse d’allocations familiales a arrêté les versements du fait du bailleur qui n’a pas signé le document à actualiser. Il indique enfin qu’il devait quitter le logement il y a dix jours mais que Monsieur [H] [G] a donné au futur bailleur de mauvais renseignements sur lui de sorte que le nouveau contrat de location n’a pu être signé.

Régulièrement convoquée, Madame [Z] [D] [J] n’a pas comparu. Elle a adressé au tribunal une lettre en date du 22 septembre 2025 reçue au greffe le 1er octobre 2025 l’informant qu’elle ne pourra comparaître pour des raisons familiales.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 13 mars 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 03 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable.

Sur la qualité à agir de la SCI RL BEAULIEU

La SCI RL BEAULIEU produit une attestation de Maître [U] [O], notaire à BEAULIEU SUR DORDOGNE indiquant que la SCI RL BEAULIEU est propriétaire du bien loué. Dès lors, la mention dans le contrat de location de Monsieur [H] [G] en qualité de bailleur, ayant pour mandataire la SCI RL BEAULIEU, résulte d’une erreur matérielle et le bailleur est la seule SCI RL BEAULIEU.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 10.621 euros.

Sur les versements en espèces et les désordres du logements invoqués par Monsieur [E] [J]

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Monsieur [E] [J] ne verse aucune preuve des versements en espèces qu’il dit avoir effectués, pas plus que des désordres du logement qu’il invoque. Dès lors, aucune déduction ne peut être effectuée à ce titre. Par ailleurs, aucune quittance n’a pu lui être délivrée dès lors que le loyer n’était pas payé.

Sur l’engagement de caution

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose dans ses deux derniers alinéa que, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’acte d’engagement de caution solidaire du 10 août 2021 est conforme aux dispositions de l’article susvisé. Cet acte étant consenti pour toute la période de location, ainsi qu’il le mentionne en son deuxième alinéa, Madame [Z] [D] [J] ne pouvait unilatéralement le dénoncer par lettre du 13 décembre 2024. Madame [Z] [D] [J] est en conséquence engagée en qualité de caution solidaire à hauteur de 260 euros par mois au titre des loyers et de 35 euros par mois au titre des charges.

Sur les condamnations

Le décompte versé aux débats indique que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par le locataire au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 10.621 euros. Ce décompte détaille pour chaque mois les sommes dues par la caution à hauteur maximum de 260 euros pour le loyer, les 35 euros au titre des charges prévus par l’engagement de caution n’étant pas comptés. Il résulte de ce décompte que, sur les 10.621 euros dus, 7.963 euros incombent au locataire et à la caution et 2.658 euros au locataire seul. Aucun élément ne permet de contester ce décompte. Par conséquent :

— Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] seront solidairement condamnés à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 7.963 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

— Monsieur [E] [J] sera condamné à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 2.658 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge, même d’office, d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, et ce dans la limite de trois années.

Monsieur [E] [J] n’a pas payé la moindre somme depuis avril 2024 et n‘explique pas comment il pourrait soudainement reprendre le paiement du loyer courant augmenté de la somme de 400 euros en règlement de la dette locative. La demande est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en son article XVIII, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 05 novembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 9.255 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 05 janvier 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation mensuelle due par les défendeurs à la bailleresse sera fixée au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 05 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 460 euros.

L’indemnité d’occupation due solidairement par Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] du 05 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, les défendeurs seront condamnés à titre provisionnel à payer à la SCI RL BEAULIEU ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Cette condamnation sera solidaire à hauteur de 260 euros par mois conformément à l’engagement de caution et Monsieur [E] [J] sera seul condamné au surplus.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] sont condamnés in solidum aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 novembre 2024 et celui des actes d’exécution éventuels.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision :

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 7.963 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 2.658 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles dus au 30 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

CONSTATONS l’acquisition au 05 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [E] [J] en date du 14 août 2021 à effet au 15 août 2021 portant sur un logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Monsieur [E] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à la SCI RL BEAULIEU au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 05 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISONS que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé de la présente, est de 460 euros ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 260 euros au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [E] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU le surplus de ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] à payer à la SCI RL BEAULIEU la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande en délais de paiement formée par Monsieur [E] [J] ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [J] et Madame [Z] [D] [J] aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 novembre 2024 et celui des actes d’exécution éventuels.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER