Minute n°: 35

N° RG 25/00016 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3VD

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 01 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [E], né le 19 Octobre 1965 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Comparant

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [G] [I] [K], né le 07 Mai 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie M. [K] + grosse M. [E] le 01/07/2025

SAISINE : Assignation en référé du 03 Avril 2025

DÉBATS : Audience Publique du 20 Mai 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 01 Juillet 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 mars 2023 à effet au même jour, Monsieur [Y] [E] a donné en location à Monsieur [W] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 570 euros, outre la somme de 30 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 21 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 3 714 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte, et de justifier d’une assurance contre les risques locatives pour l’année en cours.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, fait assigner Monsieur [W] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, auquel il demande de :

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 4 952 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 26 mars 2025,

— condamner le défendeur à lui payer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges , soit 619 euros, indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail, et avec intérêts de droit,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’il occupe sis [Adresse 3] à [Localité 7],

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le défendeur à tous les frais et dépens,

L’affaire a été entendue à l’audience du 20 mai 2025.

Monsieur [Y] [E] a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 6 204 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 20 mai 2025. Il a par ailleurs exposé que Monsieur [W] [K] aurait quitté le logement depuis le mois de mars 2025 sans lui remettre les clés et qu’il n’avait plus aucune nouvelle de lui.

Régulièrement cité à l’étude, Monsieur [W] [K] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 01 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 .

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 5] le 03 avril 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 20 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois, ou à défaut de souscription d’une assurance des risques locatifs, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, Monsieur [E] a fait délivrer à Monsieur [K] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de deux mois la somme de 3 714 euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 6 janvier 2025, et de justifier dans le délai d’un mois de la souscription d’une assurance locative.

Monsieur [K] n’ayant jamais justifié de la souscription d’une assurance locative, il y alieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 février 2025 .

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges, indexée selon les mêmes modalités que le loyer.

Il résulte du décompte versé aux débats par le bailler que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par le locataire au 20 mai 2025, s’élève à la somme de 6 204 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [W] [K] à payer au demandeur la somme de 6 204 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Monsieur [K] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [K], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [Y] [E], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONSTATONS l’acquisition au 22 février 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [W] [K] le 25 mars 2023 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Monsieur [W] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [W] [K] à Monsieur [Y] [E] au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 22 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [Y] [E] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 22 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 6 204 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 20 mai 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [K] aux dépens, en ce compris les frais d’assignation et de commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS