TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE LA GAILLARDE

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00051 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4FU

MINUTE N°63

MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions (72A)

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété RESIDENCE GALIA 1, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par M^e Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sabine MORA, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [G] [P], né le 02 Juin 1988 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Comparant

Copie M. [P] + grosse Me [O] le 25/09/2025

DÉBATS : Audience publique du 26 Juin 2025

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président au Tribunal Judiciaire de BRIVE,

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier,

Date de mise à disposition de la décision : 25 Septembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Z] [G] [P] est propriétaire des lots n°79 et 92 dans l’ensemble immobilier dénommé RÉSIDENCE GALIA [Adresse 1].

Monsieur [Z] [G] [P] étant débiteur de la somme de 2.307,80 euros au titre des charges de copropriété, il s’est engagé, aux termes d’un protocole d’accord du 15 avril 2025, à payer ladite somme en six mensualités de 330 payables à compter du 15 avril 2025 suivies d’une septième mensualité de 327,28 euros.

Monsieur [Z] [G] [P] n’a pas respecté cet accord.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 février 2025 distribuée le 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE GALIA 1 sise [Adresse 5] l’a mis en demeure de lui payer dans les trente jours la somme de 1.339,43 euros au titre du solde débiteur outre les frais de l’acte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2025 distribuée le 13 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE GALIA 1 sise [Adresse 5] l’a mis en demeure de lui payer dans les trente jours la somme de 1.853,03 euros au titre du solde débiteur.

Ces mises en demeure restant infructueuses, le [Adresse 6], représenté par son syndic la société CITYA DURIVAUD, a fait assigner Monsieur [Z] [G] [P] par acte de commissaire de justice du 05 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de BRIVE-LA-GAILLARDE aux fins de :

— vu notamment les articles 10, 10-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

— vu le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriétaire et les prestations particulières,

— vu le dernier alinéa de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Monsieur [Z] [G] [P] à lui payer la somme de 2.307,80 euros au titre des charges de copropriété dues au 21 mai 2025 à actualiser au jour de l’audience, selon le détail suivant :

—  1.437,80 euros au titre des charges de copropriété impayées,

—  870 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 juillet 2006,

outre intérêts de droit à compter de la première mise en demeure, avec anatocisme, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— condamner Monsieur [Z] [G] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Monsieur [Z] [G] [P] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Z] [G] [P] aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de droit sur le fondement de mlart 514 du code de procédure civile.

A l’audience du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation et a formé les demandes ci-dessus rappelées.

Comparaissant en personne, Monsieur [Z] [G] [P] n’a pas contesté le montant des charges et des frais nécessaires mais s’est opposé aux demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile. Il a indiqué qu’un échelonnement est en cours, qu’il a payé deux mois soit 660 euros et que la dette est due à un défaut de paiement du loyer dû par un locataire occupant un autre logement dont il est propriétaire.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 25 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et tant que sa décision n’a pas été annulée à la suite d’un recours formé dans le délai légal.

L’article 10-1 de la même loi dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

L’article 14-1 de la même loi énonce que les copropriétaires doivent verser au syndicat des copropriétaires, des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En outre, l’article 19-2 de même loi dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première représentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Au surplus, en vertu de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats l’avis de mutation des lots n°79 et 92, les appels de fonds adressés au débiteur depuis l’origine de la créance, les procès–verbaux d’assemblées générales tenues depuis l’origine de la créance et approuvant les comptes, le contrat de syndic, outre un décompte arrêté au 21 mai 2025, duquel il résulte que Monsieur [Z] [G] [P] reste lui devoir les sommes de :

—  1.437,80 euros au titre des charges de copropriété impayées,

—  870 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Aucun élément ne permettant de contester ce décompte, il convient de condamner Monsieur [Z] [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :

—  1.437,80 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025, date de distribution de la première mise en demeure, sur la somme de 1.339,43 euros et du 13 mars 2025, date de distribution de la seconde mise en demeure, sur le surplus,

—  870 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 arrêtés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025, date de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Z] [G] [P] fait état de difficulté dues à un impayé locatif relatif à un autre logement dont il est propriétaire mais ne verse aucune pièce à l’appui de ses dires. En s’abstenant de régler à leur date, sans motif légitime, les charges de copropriété dont il était redevable, le défendeur a commis une faute qui a eu pour effet de désorganiser la trésorerie du syndicat des copropriétaires et de perturber la gestion de la copropriété et l’entretien de l’immeuble. Dès lors, le syndicat des copropriétaires prouve qu’il a subi un préjudice direct, certain et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, préjudice qui sera évalué à la somme de 500 euros. Il convient de condamner Monsieur [Z] [G] [P] à payer au défendeur ladite somme à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’équité impose de condamner Monsieur [Z] [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [Z] [G] [P] est condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] [P] à payer au [Adresse 7], représenté par son syndic la société CITYA DURIVAUD les sommes suivantes :

—  1.437,80 euros au titre des charges de copropriété impayées au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 1.339,43 euros et du 13 mars 2025 sur le surplus,

—  870 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 arrêtés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 05 juin 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] [P] à payer au [Adresse 7], représenté par son syndic la société CITYA DURIVAUD les sommes suivantes :

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [G] [P] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER