TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Tel : [XXXXXXXX01]

MINUTE N° 26/00087

N° RG 25/01722 – N° Portalis DBXM-W-B7J-F5R2

Le 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame GODELAIN, JCP chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE lors des débats et Madame CHEVREL lors du prononcé

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Novembre 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 20 FEVRIER 2026

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt Février deux mil vingt six

ENTRE :

Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [F], Responsable service contentieux-recouvrement

ET :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3] [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2024 l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a donné à bail un bien non meublé à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 4] à Madame [C] [D] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 311,72 euros et 102,09 euros d’avance sur charges.

Par courrier en date du 1er juillet 2024, l’OPH a informé Madame [C] [D] de l’application d’une pénalité assurance en cas de non production de son attestation assurance habitation.

Un commandement de payer les loyers pour un montant de 2488,57 euros a été délivré à Madame [C] [D] le 12 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 août 2025, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a fait assigner Madame [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-BRIEUC et a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 12 juin 2025;

— A défaut prononcer la résiliation judiciaire,

— Ordonner l’expulsion de tous corps et biens des locaux loués à Madame [C] [D] ainsi que de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique;

— Condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 1872,42 euros au titre de l’arriéré de loyer et de charges, arrêtée au 24 juillet 2025 ;

— Condamner Madame [C] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux égale au montant du loyer mensuel jusqu’à la date de libération effective des locaux objets du bail;

— Condamner Madame [C] [D] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [C] [D] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

— Demander à Madame [C] [D] de fournir une attestation d’assurance en cours de validité.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT est représenté par un agent dûment mandaté d’un pouvoir spécial. Le représentant du bailleur social indique que Madame [C] [D] n’a toujours pas justifié de son assurance habitation. Le bailleur social actualise la dette de loyers à hauteur de 2862,61 euros au 31 octobre 2025, précisant que la locataire a repris le paiement du loyer restant à charge depuis août 2025, de sorte qu’il y a un début d’apurement. L’OPH maintient l’ensemble des demandes figurant dans l’assignation.

En défense, bien que régulièrement convoquée par remise à étude de l’assignation, Madame [C] [D] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Elle n’a pas justifié de son absence à l’audience.

Il a été fait lecture à l’audience du diagnostic social et financier.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 février 2026.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du fait qu’il soit susceptible d’appel.

Sur la recevabilité:

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Côtes d’Armor par la voie électronique le 1er août 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience du 24 novembre 2025. Dès lors, il y a lieu de conclure que la procédure a été respectée, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT justifie avoir saisie la CAF le 10 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 19 janvier 2024 entre les parties ne prévoit pas une clause résolutoire explicite. Toutefois la loi du 27 juillet 2023 n’exige plus une clause résolutoire exprès dans le contrat de bail.

L’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT a émis un commandement de payer le 12 mai 2025. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 24 juin 2025.

La clause résolutoire pour impayés de loyers est donc acquise.

L’expulsion de Madame [C] [D] est donc encourue.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

L’OPH TERRE D’ARMOR HABITAT a indiqué à l’audience que l’impayé de loyers était d’un montant de 2862,61 euros. Il produit un décompte arrêté au 31 octobre 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 2862,61€, avec les intérêts au taux légal limité à 1% compte tenu de la situation économique, à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Enfin Madame [C] [D] sera condamnée au règlement de l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués, conformément à la législation et à son contrat de bail.

Enfin elle sera également condamnée au paiement de la somme de 76,50 euros au titre des pénalités pour non communication de son attestation d’assurance (le bailleur rapportant la preuve de relance auprès de son locataire et de l’information en cas de défaillance de l’application d’une somme de 4.54 euros mensuelle).

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [D] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Madame [C] [D] sera condamnée au paiement de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 21 décembre 2023 concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], sont implicitement réunies à la date du 24 juin 2025;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT pourra, à l’issue de ce délai, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à verser à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 2862,61 € en deniers ou quittances, avec les intérêts au taux légal limité à 1% compte tenu de la situation économique, à compter du jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT l’intégralité des taxes et charges afférents aux locaux loués ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT la somme de 76,50 euros au titre des pénalités assurances ;

RAPPELLE à Madame [C] [D] qu’il a l’obligation de fournir une attestation d’assurance habitation en cours ;

CONDAMNE Madame [C] [D] au versement de la somme de 150 euros à l’OPH TERRES D’ARMOR HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame Sandrine GODELAIN, juge des contentieux de la protection et par Madame Lydie CHEVREL, greffière présente lors de son prononcé,

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile :

La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.

Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le :

—  1CE et 1CCC par dépôt en case

à Organisme TERRES D’ARMOR HABITAT OPH

—  1 CCC par LS

à [C] [D]

—  1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)

—  1 CCC au dossier

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