MINUTE N°

N° RG 25/00247 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C465

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

DU 09 DÉCEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffières : Maryse FAUREL, Cadre greffier, lors des plaidoiries et Aurore LEMOINE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [X] [L]

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M], né le 28 Octobre 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Comparant

Copie M. [M] + grosse Oph [Localité 5] le 09/12/2025

DÉBATS : Audience publique du 21 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 09 Décembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 25 juin 2024, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a donné en location à M. [N] [M] un logement situé [Adresse 4] [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 301,92 euros, outre la somme de 103,79 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 11 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 1 677,37 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 29 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 août 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait assigner M. [M] devant ce tribunal, auquel il demande de voir :

▸ constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [M], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [M], au paiement de la somme principale de 1 285,78 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 30 juillet 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

▸ condamner M. [M] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

▸ à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 21 octobre 2025.

A l’audience, l’OPH PAYS DE [Localité 5] reprend oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 848,81 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés arrêtés au 21 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement, indiquant être toujours dans l’attente d’un justificatif d’assurance et soulignant que M. [M] n’a jamais répondu aux sollicitations visant à mettre en place une solution amiable.

Comparaissant en personne, M. [M] ne conteste pas le montant de sa dette mais indique souhaiter rester dans le logement avec l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois. Il précise avoir subi un dysfonctionnement de sa douche pendant plusieurs mois avant que le bailleur ne prenne en charge la réparation, ce qui a finalement conduit à l’octroi d’une remise commerciale.

Il affirme avoir toujours assuré le logement contre les risques locatifs.

Il explique être au chômage mais qu’il va travailler en interim à compter du mois prochain.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 9 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 7] par voie électronique le 29 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire que le délai de 6 semaines, sera appliqué au litige. C’est d’ailleurs celui rappelé par le commandement de payer.

En outre, conformément à l’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques locatifs et en justifier par la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Ce délai d’un mois est rappelé dans le contrat signé par les parties.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, l’OPH PAYS DE [Localité 5] a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de régler la somme principale de 1 677,37 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au 29 janvier 2025.

M. [M] produit aux débats en cours de délibéré une attestation d’assurance de la MAAF, établie le 22 octobre 2025, selon laquelle le logement loué fait l’objet d’une assurance contre les risques locatifs valable d’une 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025. Dès lors, il satisfaisait à l’obligation légal d’assurance au moment du commandement délivré par le bailleur.

En revanche, il résulte du décompte versé par le demandeur, et non contesté par M. [M], que ce dernier n’a pas intégralement réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par M. [M] au 20 octobre 2025, s’élève à la somme de 848,81 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et M. [M] ne le conteste pas.

Il convient en conséquence de condamner M. [M] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 848,81 euros au titre des loyers et charges dus au 20 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M. [M] a repris le règlement de ses loyers et charges courants depuis 5 mois. Par ailleurs, il assure avoir les capacités financières de régler assez rapidement sa dette locative compte tenu de sa reprise de travail en interim.

Dès lors, M. [M] sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 8 versements mensuels successifs de 100 euros chacun, suivis d’un 9ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

M. [M], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition au 12 avril 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti par l’OPH PAYS DE [Localité 5] à [N] [M] en date du 25 juin 2024 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE [N] [M] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 848,81 euros (huit-cent-quarante-huit euros et quatre-vingt-un centimes) au titre des loyers et charges dus au 20 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à [N] [M] un délai de 9 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 8 mensualités de 100 euros, la 9ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [M], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DIT que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNE l’expulsion des lieux loués de [N] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE [N] [M] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE [N] [M] à payer à l’OPH PAYS DE [Localité 5] la somme de 150 euros (cent-cinquante euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [N] [M] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS