TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09/12/24

à M^e CASALTA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09/12/24

à M^e M’HAMDI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03632 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CW2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. CAMAS INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Delphine CASALTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [J]

née le 27 Juin 1984 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ichem M’HAMDI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 5] En qualité de caution – [Localité 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2012, Madame [I] [O] a donné à bail à Madame [F] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actualisé de 702.28 euros et 90 euros de provision sur charges.

Monsieur [W] [J] s’est porté caution par acte distinct du même jour.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle a été signifié à la locataire, et dénoncé à la caution, le 6 mai 2020.

A deux reprises, le JCP, saisi en référé, a débouté la bailleresse, constatant l’absence de clause résolutoire et une contestation sérieuse concernant le montant de la dette.

Par acte notarié du 15 décembre 2022, la propriété du logement a été transférée à la société AA CAMAS INVEST.

Par actes d’huissier de justice en date des 22 mai 2024 concernant Madame [F] [J], et en date du 31 mai 2024 converti en procès-verbal de recherches infructueuses concernant Monsieur [W] [J], la SAS CAMAS INVEST a fait assigner ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [F] [J], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 24638,66 euros au titre des loyers et charges,

— condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives, soit 702.28 euros et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à 29 622.62 euros au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle s’oppose à un échelonnement de la dette, soulignant qu’aucun loyer n’a été payé depuis 2020. En réponse aux conclusions en défense, elle rappelle que la mise en sécurité a été levée, que d’importants travaux ont été réalisés, et que les 4 mois de suspension de loyer ont fait l’objet de quittances.

Madame [F] [J], représentée par son conseil, conclut au débouté de l’ensemble des demandes, sollicite la désignation d’un expert pour déterminer les désordres, invoquant l’arrêté de mise en sécurité pris par la mairie le 30 novembre 2022, suite auquel des travaux ont été réalisés mais seraient selon elle insuffisants, au rejet des demandes concernant les charges, non justifiées, à la réduction de la demande au titre des loyers en tenant compte de la suspension durant la mise en sécurité, à la condamnation de la bailleresse à la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour absence de justification des charges. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la bailleresse à la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’à la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral et d’anxiété, et à l’octroi de délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative. Elle demande en outre que soit écartée l’exécution provisoire, et une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

La décision a été mise en délibéré au 9 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 30 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 mai 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était auparavant de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré le 6 mai 2020, visant la clause résolutoire. Toutefois, la lecture du bail du 1er juillet 2012 révèle l’absence d’une telle clause résolutoire, la demande au titre de l’acquisition de la clause sera donc rejetée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. Enfin, l’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte montre que depuis 2020 les loyers n’ont pas été payés, aboutissant à une dette exponentielle, de manière constante, et ce jusqu’à ce jour où l’arriéré s’élève à près de 30 000 euros. Les désordres, malgré leur importance, ne sauraient exempter la locataire de s’acquitter de cette obligation.

Ce manquement est d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat verbal. Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [F] [J], en sa qualité de locataire, solidairement avec Monsieur [W] [J], en sa qualité de caution, sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le décompte fourni présente un arriéré s’élevant à la somme de 29 622,62 euros au 1er octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

La locataire conteste la dette, non dans son principe, mais dans son montant, au motif que les charges ne sont pas justifiées, et que le loyer durant la mise en sécurité de l’appartement n’a pas été déduit.

Il résulte des pièces produites que les charges sont précisément justifiées.

En revanche, il n’apparait pas la démonstration de ce que la période couverte par la mise en sécurité a bien été déduite entièrement. Il convient donc de déduire du montant sollicité les loyers et charges correspondant aux mois de décembre 2022 (soit postérieurement à l’arrêté de mise en sécurité en date du 30 novembre 2022 prévoyant la suspension du loyer) et janvier 2023, le décompte faisant apparaitre que les loyers de février, mars et avril 2023 n’ont pas été appelés. L’arrêté de fin de mise en sécurité datant du 5 mai 2023, les loyers étaient de nouveau exigibles à partir de cette date, il convient de déduire au prorata pour le mois de mai.

Les requis seront donc condamnés solidairement à payer la somme de 27 913,97 euros. (29 622,62 – 790,57X2 – 790,57/31X5)

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [F] [J] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et de délai pour quitter les lieux

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le montant très élevé de la dette, son accroissement exponentiel, l’absence de reprise du paiement du loyer courant ne permettent pas d’octroyer un échelonnement qui n’aboutirait qu’à une aggravation croissante de la situation, tant pour la locataire que pour la propriétaire.

Il ne sera donc pas fait droit à la demande de délai de paiement.

Madame [F] [J] devenant occupante sans droit ni titre à l’issue de la présente décision, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des arriérés locatifs

Il n’est pas établi de préjudice distinct du préjudice financier résultant de la dette locative, cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la non justification des charges

Il n’est pas établi de résistance particulière dans la justification des charges, cette demande sera donc écartée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

Il est justifié des désordres importants dans le logement, qui ont conduit à un arrêté de mise en sécurité. La suspension des loyers durant cette mise en sécurité ne suffit pas à réparer le préjudice de la jouissance d’un logement dans cet état, ni des démarches qui ont du être entreprises par la locataire pour faire reconnaître la nécessité de travaux. Ce préjudice sera réparé par l’octroi de la somme de 5000 euros.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et d’anxiété

Il n’est pas établi de préjudice distinct du préjudice de jouissance déjà pris en compte. Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J], parties perdantes principalement, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Les parties ayant été condamnées respectivement, et en équité, il y a lieu de laisser à chacune la charge des frais irrépétibles, les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 500 euros seront donc rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1er juillet 2012 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [F] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la bailleresse pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant au montant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] à verser à la société AA CAMAS INVEST, la somme de 27 913,97 euros, décompte arrêté au 1er octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, en quittance ou deniers, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des impayés ;

DIT n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE la société AA CAMAS INVEST à verser à Madame [F] [J] la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes au titre de la non justification des charges et du préjudice moral et d’anxiété ;

CONDAMNE solidairement Madame [F] [J] et Monsieur [W] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE