TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [C] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/05212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76MZ

N° MINUTE :

JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 29 janvier 2026

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 29 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/05212 – N° Portalis 352J-W-B7J-C76MZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 juin 2007, l’établissement [Localité 7] Habitat OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [L] [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 340,84 euros.

A la suite d’une décision du tribunal d’instance du 13ème arrondissement de Paris prononçant la résiliation du bail et de l’apurement de la dette par Mme [E] [L] [K] [D], les parties ont convenu de la signature d’un nouveau bail, portant sur le même logement et accessoire, le 7 juin 2012.

Une nouvelle décision datée du 20 mai 2014 a prononcé la résiliation du bail. Cependant, les parties ont convenu le 11 juillet 2016 d’un nouveau bail.

Selon ordonnance de référé rendue le 19 juillet 2019, le tribunal d’instance de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail mais a accordé à Mme [E] [L] [K] [D] des délais de paiement. Mme [E] [L] [K] [D] a soldé sa dette locative.

[E] [L] [K] [D] est décédée le 14 mars 2023.

Sa fille, Mme [C] [D], s’est maintenue dans les lieux et une convention d’occupation précaire lui a été consentie le 21 mars 2024 par l’établissement [Localité 7] Habitat OPH jusqu’à son relogement effectif dans un logement adapté ou à son refus de la proposition adaptée. Il a été stipulé une indemnité principale de 463,12 € et une provision sur charges de 251,33 euros par mois.

Par acte sous seing privé du 10 juin 2024, l’établissement [Localité 7] Habitat OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [C] [D] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 329,94 euros et d’une provision pour charges de 81,81 euros.

Mme [C] [D] n’a pas libéré les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1529,14 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [C] [D] le 25 octobre 2024.

Par assignation du 29 avril 2025, l’établissement Paris Habitat OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé entre les parties le 10 juin 2024,

— constater la résiliation du bail sur le logement sis [Adresse 6] à [Localité 8] à compter du 24 décembre 2024,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion sans délai de Mme [C] [D], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Mme [C] [D] au paiement :

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,de la somme de 6 715,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,de la somme de 17 064,85 euros au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d’habitation, sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], échéance de février 2025 incluse, selon décompte arrêté au 26 mars 2025,de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer du 23 octobre 2024.- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 25 novembre 2025 l’établissement [Localité 7] Habitat OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant ses créances à la somme de 3 597,20 euros pour le bail d’habitation relatif au logement sis [Adresse 6] à [Localité 8], et à la somme de 22 210,35 euros pour les loyers, indemnités d’occupation et charges dues sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], incluant le mois d’octobre 2025.

Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de ces dettes sollicité par la défenderesse.

L’établissement [Localité 7] Habitat OPH considère à cet égard qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute, s’agissant de la créance de loyers et charges antérieure au décès de [E] [L] [K] [D], que Mme [C] [D] y demeure tenue en l’absence de renonciation à la succession. Il consent toutefois à des délais de paiement pour cette somme sur 24 mois, à échéances constantes. Il précise que Mme [C] [D] n’a pas libéré le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9], en dépit de son relogement effectif au [Adresse 6] à [Localité 8], ne s’étant pas présentée à l’état des lieux de sortie proposé, de sorte que la dette ne cesse de s’aggraver.

Mme [C] [D], comparant en personne, reconnaît le montant des dettes locatives et demande le bénéfice de délais suspensifs de paiement sur 36 mois concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 8] et des délais de paiement sur 24 mois concernant le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Elle explique ne pas avoir été en mesure de libérer le logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] à la suite du décès de sa mère, dans la mesure où celui-ci était encombré, s’agissant d’un appartement familial ou sa mère et elle avaient vécu pendant 17 ans. Elle précise à cet égard qu’elle n’avait pas les moyens financiers de le débarasser, et qu’elle ne bénéficiait pas davantage d’une aide familiale ou amicale. Elle indique toutefois que depuis, le logement est vide et elle s’engage à prendre attache avec le bailleur social pour procéder à l’état des lieux de sortie ainsi qu’à la remise des clés dans les jours suivant l’audience. Elle expose avoir un nouvel emploi en tant qu’adjoint administratif lui procurant des revenus stables de 1 925,75 € par mois et avoir des charges fixes de 475 €, de sorte qu’elle a pu reprendre le paiement des loyers courants et verser des sommes supplémentaires pour diminuer la dette. Elle estime ainsi être en mesure de tenir les délais de paiement proposés, et précise ne plus bénéficier d’une procédure de surendettement à ce jour.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

L’établissement [Localité 7] Habitat OPH a été autorisé à produire, sous quinzaine, un décompte de créance actualisé sous quinzaine. Cependant, aucune pièce n’a été reçue.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 7] Habitat OPH justifie d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également d’avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1529,14 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 décembre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative relative au logement sis [Adresse 4] à [Localité 8]

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [Localité 7] Habitat OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 novembre 2025, Mme [C] [D] lui devait la somme de 3597,20 euros, déduction faite des frais de procédure et après annulation – par le bailleur – du supplément de loyer solidarité lui ayant été appliqué.

Mme [C] [D] reconnaît la dette locative et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 1529,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [C] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 417,67 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [Localité 7] Habitat OPH ou à son mandataire.

Sur la dette relative au logement sis [Adresse 2]

En l’espèce, l’établissement [Localité 7] Habitat OPH sollicite le paiement des loyers et indemnités d’occupation dues sur le logement sis [Adresse 2] pour un montant de 22 210,35 euros, incluant l’indemnité due pour le mois d’octobre 2025, observant que Mme [C] [D] n’a pas renoncé à la succession de sa mère, locataire en titre de ce logement avant son décès survenu le 14 mars 2023.

Mme [C] [D] reconnaît devoir cette somme, et sollicite les plus larges délais de paiement, ce que le demandeur accepte.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [D] à payer à l’établissement [Localité 7] Habitat OPH la somme de 22 210,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant le mois d’octobre 2025, afférentes au logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] et de l’autoriser à se libérer de cette somme dans le délai maximal de 24 mois prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [C] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juin 2024 entre l’établissement [Localité 7] Habitat OPH, d’une part, et Mme [C] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 8] est résilié depuis le 5 décembre 2024,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à l’établissement [Localité 7] Habitat OPH la somme de 3 597,20 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 1529,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [C] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [C] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 décembre 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [C] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,Mme [C] [D] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 7] Habitat OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [C] [D] à payer à l’établissement [Localité 7] Habitat OPH la somme de 22 210,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation incluant le mois d’octobre 2025, afférentes au logement sis [Adresse 3] à [Localité 9] ;

AUTORISE Mme [C] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois la somme de 900 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT, pour le cas où une mensualité resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 7] Habitat OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [C] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge