RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00232 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C436

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 28 AVRIL 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [D] [J]

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

Copie exécutoire Oph Brive, M^e Broussaud le 28/04/2026

DÉBATS : Audience publique du 17 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 24 Mars 2026, délibéré prorogé au 28 Avril 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 octobre 2024 à effet au 24 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE a donné en location à Madame [S] [X] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 542,93 euros, outre la somme de 238,18 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1.534,41 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2025, fait assigner Madame [S] [X] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater que les effets de la clause résolutoire contenus dans le contrat de location sont acquis à l’expiration du commandement de payer soit le 30 avril 2025,

— ordonner en conséquence l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant des lieux, avec le concours de la force publique s’il y a lieu du logement qu’elle occupe sis [Adresse 3],

— condamner la défenderesse à lui payer les sommes suivantes :

—  2.502,57 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges au 09 juillet 2025, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation,

— aux loyers du 10 juillet 2025 à la date de la résiliation judiciaire du bail,

— une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges, à compter de la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupant,

—  500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire,

— à titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse ou des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l’article 1244-1 du code civil, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 09 juillet 1991, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation mensuelle ou d’une mensualité pour le règlement de la dette, l’occupant sans titre devra libérer sans délai le logement de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et qu’il puisse être expulsé au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dans l’hypothèse où la résiliation du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier de paiement de la dette dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance par le locataire soit prononcée la résiliation du bail, ordonnée l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette et des indemnités d’occupation jusqu’au départ définitif.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 février 2026.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, représenté par Madame [D] [J], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 4.028,66 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Représentée par son avocat, Madame [S] [X] se rapporte aux conclusions qu’elle dépose et demande de :

— à titre principal :

— enjoindre au demandeur de produire :

— un décompte faisant apparaître le loyer brut, la provision sur charges et un versement de l’APL,

— un décompte détaillé des charges avec la régularisation éventuelle,

— débouter le demandeur à défaut de production des décomptes supra,

— à titre subsidiaire :

— lui allouer des délais de paiement les plus larges à hauteur de 20 euros par mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement,

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement et si les modalités de paiement sont intégralement respectées, dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— débouter le demandeur de sa demande en expulsion,

— condamner le demandeur aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 24 mars 2026 et prorogée au 28 avril 2026 en raison de la surcharge du tribunal.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la Corrèze le 16 juillet 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 17 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur la production des pièces

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE produit les avis d’échéances détaillés faisant apparaître le loyer brut, la provision sur charges et le versement de l’APL et ce, depuis l’entrée dans les lieux de la locataire.

Il produit également la régularisation des charges 2024, détaillée sur 29 postes de charges, faisant apparaître un solde en faveur de la locataire d’un montant de 396,17 euros, lequel figure au crédit du décompte à la date du 24 juillet 2025.

Les pièces sollicitées par Madame [S] [X] étant produites, la demande en injonction de communication sera rejetée.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats, des avis d’échéances détaillés faisant apparaître le loyer brut, la provision sur charges et le versement de l’APL et ce, depuis l’entrée dans les lieux de la locataire et de la régularisation des charges 2024, détaillée sur 29 postes de charges, faisant apparaître un solde en faveur de la locataire d’un montant de 396,17 euros, lequel figure au crédit du décompte à la date du 24 juillet 2025, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par la locataire au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, s’élève à la somme de 4.028,66 euros.

Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Madame [S] [X] à payer au demandeur la somme de 4.028,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.502,57 euros, et de la date de prononcé du présent sur le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il résulte de ce texte que des délais de paiement ne peuvent être accordés au locataire que s’il remplit deux conditions cumulatives :

— avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,

— être en situation de régler sa dette locative.

Au vu du décompte détaillé produit par le demandeur, qu’aucun élément ne permet de contester, Madame [S] [X] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La condition légale n’étant pas respectée, la demande est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4.2.2, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 18 mars 2025 pour avoir paiement de la somme de 1.534,41 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 18 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse au bailleur sera fixée au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 18 mai 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [S] [X] du 18 mai 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, elle sera condamnée à payer à L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [S] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE, qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [S] [X] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Madame [S] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE la somme de 4.028,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 13 février 2026, terme de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 2.502,57 euros et de la date de prononcé du présent sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 18 mai 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [S] [X] en date du 17 octobre 2024 à effet au 24 octobre 2024 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [S] [X], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [S] [X] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter du 18 mai 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [X] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [S] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [S] [X] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes