Tribunal Judiciaire de Meaux, 1re chambre section 1, 18 décembre 2025, n° 24/04219

TJ Meaux 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des loyers
Le tribunal a jugé que la société locataire n'a pas réussi à prouver qu'elle était libérée de son obligation de paiement des loyers, et a donc condamné la société à payer la somme réclamée.
Rejeté
Difficultés financières de la société
Le tribunal a estimé que la société n'a pas justifié sa demande de délai de paiement par des éléments concrets de sa situation actuelle, et a donc rejeté cette demande.
Accepté
Condamnation aux dépens
Le tribunal a jugé équitable de condamner la société locataire à verser une somme aux bailleurs au titre de l'article 700 du CPC, en raison de sa position de partie perdante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. et Mme [F] demandent le paiement de 13 484,65 euros de loyers impayés par la société Villages Nature Tourisme pour les années 2020 et 2021, ainsi que le rejet de la demande de délais de paiement de cette dernière. Les questions juridiques posées concernent l'exécution des obligations contractuelles en période de crise sanitaire et la validité des arguments de la société sur l'exception d'inexécution et la perte partielle de la chose louée. Le tribunal conclut que la société Villages Nature Tourisme est condamnée à payer la somme réclamée, rejette sa demande de délai de paiement, et lui impose de verser 2 000 euros aux époux [F] au titre de l'article 700 du CPC, ainsi que les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Meaux, 1re ch. sect. 1, 18 déc. 2025, n° 24/04219
Numéro(s) :	24/04219
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien BENAFrançois MEURIN
Cabinet(s) :	AARPI D&A PARTNERSTOURAUT AVOCATS
Parties :	Association d'avocats Guilbaud Béna c/ S.A.S. VILLAGES NATURE TOURISME SAS

Texte intégral

— N° RG 24/04219 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVLV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 05 mai 2025

Minute n°25/993

N° RG 24/04219 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVLV

CCC : dossier

FE :

— M^e BENA

— M^e MEURIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEURS

Monsieur [V] [F]

Madame [T] [N] épouse [F]

[Adresse 2]

représentés par Maître Sébastien BENA de l’AARPI Association d’avocats Guilbaud Béna, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. VILLAGES NATURE TOURISME SAS

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. BATIONO, Premier Vice-Président

DEBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2017, M. [L] [F] et Mme [T] [N] ont donné à bail à loyer à la société Les Villages Nature Tourisme le cottage n° A6.2 dans le hameau A, l’îlot A6, de la résidence dénommée “[7]”, située dans les communes [Localité 4], [Localité 8] et [Localité 5], moyennant un loyer annuel hors tva de 10 896,67 euros et pour une durée de :

— période 1 : du jour de la date de prise d’effet du bail jusqu’au 30 septembre 2017,

— période 2 : les 10 années entières et consécutives suivantes.

La société Les Villages Nature Tourisme exerce dans les locaux loués une activité d’exploitation de “Résidence de [6]” ou d'“hébergement de loisirs à gestion intégrée” consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestation à sa clientèle (laverie, locations diverses,…).

Invoquant la crise sanitaire née de la pandémie de covid-19, la société Les Villages Nature Tourisme a pris la décision de suspendre temporairement le paiement de ses loyers.

Par lettre RAR du 10 juillet 2024, l’avocat de M. et Mme [F] a mis en demeure la société Les Villages Nature Tourisme de payer la somme de 13 484,65 euros au titre de loyers impayés.

Cette mise en demeure a été infructueuse.

Suivant acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, M. [V] [F] et Mme [T] [N], épouse [F], ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meux la société Villages Nature Tourisme en paiement de la somme de 13 484,65 euros au titre de l’arriéré de loyers sur les années 2020 et 2021, augmentée du taux d’intérêt légal courant à compter du 10 juillet 2024.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2025 ils demandent au tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil et les pièces versées aux débats,

— Condamner la société Villages Nature Tourisme SAS à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [T] [N], Épouse [F], une somme de 13.484,65 € au titre de l’arriéré de loyers sur les années 2020 et 2021, augmentée du taux d’intérêt légal courant à compter du 10 juillet 2024;

— Débouter la société Villages Nature Tourisme SAS de sa demande tendant à l’octroi de délais de paiement;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit;

— Condamner la société Villages Nature Tourisme SAS à payer à Monsieur [V] [F] et Madame [T] [N], épouse [F], une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Sébastien BENA, Avocat, qui la réclame, en exécution de l’article 699 du CPC.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2025 la société Villages Nature Tourisme demande au tribunal de :

Vu les articles 1219, 1343-5, 1719 et 1722 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

A titre principal,

• Juger que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société Villages Nature Tourisme aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 13 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :

— l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués

conformément à leur destination,

— la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation

de règlement des loyers;

En conséquence,

• Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que les loyers afférents à la période

d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

• Accorder un délai maximal de vingt-quatre mois à la société Villages Nature Tourisme pour procéder au paiement des loyers retenus au cours de la crise sanitaire;

En tout état de cause,

• Débouter les demandeurs de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Villages Nature Tourisme;

• Condamner les demandeurs à verser à la société Villages Nature Tourisme la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 5 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement des époux [F]

M et Mme [F] exposent que :

— sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021, ils auraient dû percevoir une somme globale de 23.985,35 € ttc (soit 2.996,59 X 7 + 3.009,22);

— or, ils ont perçu, en couverture de l’entière période, deux règlements, le premier de 2.996,59 € le 1er octobre 2020 et le second de 7.504,11 € le 3 février 2022, soit 10.500,70 € ttc;

— les loyers qu’ils reconnaissent avoir perçus ont été versés sur le compte ouvert dans les livres de la Bnp Paribas, ainsi qu’il ressort des relevés pour les périodes du 14 octobre au 14 novembre 2020 et du 14 janvier au 14 février 2022;

— aucun règlement apparaît avoir été effectué au crédit dudit compte par la preneuse pour la période comprise entre le 14 avril et le 14 mai 2020;

— pour parer à une argumentation prévisible tenant aux délais bancaires, le relevé pour la période du 14 mai au 14 juin 2020 ne porte pas davantage trace d’un quelconque règlement de la société Villages Nature;

— dès lors, cette dernière leur est bien redevable d’une somme de 13.484,65 € au titre du solde des loyers portant sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021;

— pour prétendre échapper à ses obligations contractuelles, la société Villages Nature se prévaut de difficultés inhérentes aux mesures prises dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus du covid-19;

— elle excipe de moyens fondés sur la perte partielle de chose louée et l’exception d’inexécution, lesquels ont pourtant été expressément écartés par la Cour de cassation dans des arrêts du 30 juin 2022 (3° Civ., 30 juin 2022, n° 21-20.127, n°21-19.889 et n° 21-20.190);

— ils sollicitent l’application, à leur bénéfice, du droit positif, tel qu’il résulte des arrêts susvisés.

❖

La société Villages Nature Tourisme soutient que :

— c’est à tort que le bailleur lui réclame la somme de 13.484,65 € au titre des loyers afférents aux périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire;

— en effet, la somme qu’elle a retenue, en raison de la suspension de son obligation de paiement des loyers au cours de ces périodes, s’élève en réalité à la somme de 10.488,06 €;

— en outre, les bailleurs réclament le paiement du loyer correspondant au 1er trimestre 2021, d’un montant de 2.996,59€, alors que cette somme a été réglée le 30 avril 2020;

— elle a bien été directement visée par les mesures d’interdiction d’accueillir du public prévues par les arrêtés et décrets des 14, 15 et 23 mars et 29 octobre 2020, dispositions qui ont rendu impossible l’exploitation de sa résidence conformément à la destination prévue par les baux pendant la période du 15 mars au 13 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021, soit la période des impayés dont le règlement est sollicité par les demandeurs;

— elle est en mesure de fonder sa décision de suspendre le règlement des loyers afférents à la période du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 30 octobre au 9 juin 2021 en raison de l’applicabilité au cas d’espèce des dispositions de l’article 1722 du code civil;

— en effet, en raison des mesures réglementaires prises par le Gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie de covid-19, elle a bien temporairement perdu l’usage des locaux loués, caractérisant ainsi une perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil et justifiant la suspension de l’obligation de payer le loyer;

— elle est également bien fondée à invoquer l’exception d’inexécution et à ne pas payer les loyers afférents aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public puisque les bailleurs sont apparus défaillant dans l’exécution de son obligation essentielle de délivrance et de jouissance paisible, prévue à l’article 1719 du code civil;

— en effet, ces différents arrêtés et mesures administratives pris dans le cadre de la crise sanitaire ont bien porté une atteinte objective et incontestable à la jouissance paisible des locaux loués, puisqu’en interdisant de recevoir du public, les mesures administratives empêchent le preneur de jouir des locaux conformément à leur destination contractuelle;

— par trois décisions, fortement influencées par une note du ministère de l’économie, des finances et de la relance relative à l’impact de la crise sanitaire sur les loyers des commerces, la Cour de cassation a adopté une lecture inédite et très critiquable des dispositions de l’article 1722 du code civil et de l’article 1719 du code civil;

— contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les arrêts de la Cour de cassation du 30 juin 2022 portent en tout état de cause une atteinte au droit de propriété du preneur et non des bailleurs.

❖

Le tribunal,

Aux termes de l’article 1219 du code civil, “une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.”

L’article 1722 du même code dispose que “si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

Pour faire face à l’épidémie du covid-19, l’état d’urgence a été déclaré par le législateur sur l’ensemble du territoire national à deux reprises : du 24 mars 2020 au 1er juin 2020 puis du 17 octobre 2020 au 1er juin 2021.

Dans ce cadre, des mesures générales nécessaires pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ont été adoptées par décrets.

Parmi ces mesures figure celle portant fermeture des commerces non essentiels et des établissement recevant du public.

L’interdiction de recevoir du public a été édictée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.

La Cour de cassation a dit pour droit que cette mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance ( 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190).

En effet, les locaux loués avaient été mis à disposition de la locataire, qui admet que l’impossibilité d’exploiter, qu’elle allègue, était le seul fait du législateur.

La Cour de cassation a également jugé que “l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil” (3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-19.889; 3e Civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.190).

Il s’ensuit que les moyens de la société Villages Nature Tourisme portant sur l’exception d’inexécution et la perte partielle de la chose louée ne peuvent prospérer.

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Les époux [F] demandent le paiement de la somme de 13 484,65 euros au titre de loyers impayés sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021.

Le contrait de bail met à la charge de la société Villages Nature Tourisme une obligation de payer les loyers.

Cette société reconnaît devoir des loyers à M et Mme [F]. Cependant, elle conteste la somme de 13 484,65 euros réclamée.

La société Villages Nature Tourisme affirme que la somme qu’elle a retenue, en raison de la suspension de son obligation de paiement des loyers au cours des périodes de fermeture administrative liée à la crise sanitaire, s’élève en réalité à la somme de 10 488,06 euros.

Elle ajoute que les bailleurs réclament le paiement du loyer correspondant au 1er trimestre 2021, d’un montant de 2 996,59 euros, alors que cette somme a été réglée le 30 avril 2020.

Pour justifier le règlement de la somme de 2 996,59 euros, la société Villages Nature Tourisme se contente de produire un décompte locatif et une facture de loyer, documents établis par ses propres soins. Or, nul ne peut se constituer de preuve à soi-même.

Il s’ensuit que la société Villages Nature Tourisme échoue dans l’administration de la preuve et doit en conséquence être condamnée à payer M. et Mme [F] la somme de 13 484,65 euros au titre des loyers impayés sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024.

Sur la demande de délai de paiement de la société Villages Nature Tourisme

La société Villages Nature Tourisme indique que :

— l’état des comptes établi par la société défenderesse sur la résidence permet en effet de constater la chute drastique de l’activité subie en raison des circonstances sanitaires et du bouleversement économique en découlant, et même son extinction totale sur une très longue période;

— comme en attestent les éléments comptables qu’elle a versés aux débats, il est indéniable que la société exploitante a connu de très importantes difficultés financières, justifiant l’octroi, à titre rétroactif, de délais de paiement.

❖

Les époux [F] font valoir que :

— la société Villages Nature ne verse aucun élément qui attesterait de difficultés qui seraient actuellement rencontrées pour faire face à ses obligations;

— surtout, elle s’est, de fait, arrogée unilatéralement les plus larges délais de paiement, s’agissant de loyers impayés remontant années 2020 et 2021;

— dès lors, il conviendra de rejeter ses demandes de délais de paiement.

❖

Le tribunal

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

La société Villages Nature Tourisme ne justifie pas sa demande de délai de paiement par des éléments de sa situation actuelle. Elle invoque son “chiffre d’affaires et taux de remplissage de la résidence 2019/2020/2021”, alors que nous sommes en fin d’année 2025.

La société Villages Nature Tourisme a disposé de suffisamment de temps pour s’acquitter de sa dette.

Sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Villages Nature Tourisme est la partie perdante et sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de la condamner à payer aux époux [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne la société Villages Nature Tourisme à payer à M. [V] [F] et Mme [T] [N], épouse [F], la somme de 13 484,65 euros au titre des loyers restés impayés sur la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024;

Rejette la demande de délai de paiement de la société Villages Nature Tourisme;

Condamne la société Villages Nature Tourisme aux dépens;

Condamne la société Villages Nature Tourisme à payer M. [V] [F] et Mme [T] [N], épouse [F], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT