RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00281 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5LA

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 17 MARS 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [Z], né le 17 Mai 2005 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Copie exécutoire M. [Z], M^e Pinardon le 17/03/2026

DÉBATS : Audience publique du 20 Janvier 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 17 Mars 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 juillet 2024, M. [F] [W] et M. [J] [Q] ont donné à bail à M. [T] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros, outre la somme de 20 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 31 juillet 2024, M. [W] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement au titre du dispositif Visale afin de garantir les sommes qui pourraient être dues par le locataire au titre d’un impayé locatif ou de dégradations locatives.

Le 11 avril 2025, M. [W] a émis une quittance subrogative après avoir perçu la somme de 1434 euros versée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [Z] pour les mois de février, mars et avril 2025.

Le 12 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 6 semaines la somme principale de 1 434 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés entre février et avril 2025.

Le 12 août 2025, M. [W] a émis une nouvelle quittance subrogative portant à 3 594 euros les sommes versées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers impayés dus par M. [Z] entre février et août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [Z] devant le juge du contentieux de la protection de ce tribunal, auquel elle demande de :

▸ constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

▸ ordonner l’expulsion du logement de M. [Z], et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [Z] au paiement de la somme de 3 594 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 434 euros, à compter de l’assignation pour le surplus ;

▸ condamner M. [Z] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative ;

▸ condamner solidairement M. [Z] au paiement d’une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer ;

▸ dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

Le 9 janvier 2026, M. [W] a émis une quittance subrogative n°11 récapitulant les sommes versés par ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des impayés locatifs dus par M. [Z] entre février et janvier 2026, portant le montant total versé à 6 228 euros.

L’affaire a été entendue à l’audience du 20 janvier 2026.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 5 667 euros. La demanderesse s’en rapporte sur d’éventuels délais de paiement, précisant que M. [Z] s’est engagé à quitter le logement le 15 mars 2026.

M. [Z], comparant en personne, ne conteste pas le montant total de la dette. Il indique avoir trouvé un nouveau logement dans lequel il déménagera au 15 mars 2026.

Il sollicite des délais de paiement , proposant de verser 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 17 mars 2026.

MOTIFS

En application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier à l’encontre du débiteur.

La SAS ACTION LOGEMENT a donc qualité pour engager à l’encontre du locataire l’action en paiement et en résolution du bail .

Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Corrèze par voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 16 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que« tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit toutefois une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au locataire que le délai de 6 semaines, sera appliqué au litige.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler dans le délai de 6 semaines la somme principale de 1 434 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés entre février et avril 2025.

Il résulte du décompte produit par la demanderesse arrêté à la date du 14 janvier 2026, auquel M. [Z] n’apporte aucune contestation , que ce dernier n’a réglé aucune somme dans les deux mois suivant le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, M. [Z], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges soit 540 euros.

Si la SAS Action Logement Services a qualité et intérêt à agir en remboursement des sommes qu’elle a versées au bailleur, à la place de la locataire sur le fondement de son engagement de caution, elle ne peut le faire que sur le fondement de quittances subrogatives.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats une dernière quittance subrogative signée le 9 janvier 2026 par M. [W], attestant du versement par la SAS ACTION LOGEMENT au bailleur d’une somme totale de 6 228 euros au titre des loyers et charges impayés par M. [Z] entre le mois de février 2025 et janvier 2026.

Il résulte du décompte en date du 14 janvier 2026 versé aux débats, et non contesté par M. [Z], qu’après règlement par le locataire au bailleur d’une somme de 561 euros, le montant des loyers et charges dus par M. [Z] s’élève à la somme de 5 667 euros, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Il convient en conséquence de condamner M. [Z] à payer à la demanderesse la somme de 5 667 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 434 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à M. [Z] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En l’espèce, la demanderesse ne s’oppose pas aux délais de paiement sollicités par M. [Z].

De plus, M. [Z] indique être salarié, avoir trouvé un nouveau logement et se dit en capacité d’affecter la somme de 150 euros au remboursement de sa dette.

Dès lors, M.[Z] sera autorisé à s’acquitter du montant de la dette à hauteur au moyen de 35 versements mensuels successifs de 150 euros, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient de préciser qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires :

M. [Z], qui succombe, supportera les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris les frais du commandement de payer du 12 juin 2025.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner solidairement le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONSTATE l’acquisition, à la date du 13 août 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 31 juillet 2024 entre M. [T] [Z] d’une part, M. [F] [W] et M. [J] [Q] d’autre part, sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de M. [T] [Z] et celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par M. [T] [Z] à compter du 13 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux à la somme de 540 euros (cinq-cent-quarante euros) ;

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération des lieux, dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre avec une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5 667 euros (cinq-mille-six-cent-soixante-sept euros) au titre des loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 434 euros et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

ACCORDE à M. [T] [Z] un délai de 36 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs de 35 mensualités de 150 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, sans mise en demeure, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE M.[T] [Z] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros (deux-cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 juin 2025 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

En conséquence la République Française mande et ordonne

à tous commissaires de justice, sur ce requis de mettre le présent

acte à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs

de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir

la main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement

requis

En foi de quoi, Nous, Greffier de ce Tribunal.

avons signé et scellé les présentes