MINUTE N°

N° RG 24/00751 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQZN

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [I] [S]

Madame [K] [Z] épouse [S]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Sophie ACQUERE, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [S], né le 25 janvier 1973 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

Madame [K] [Z] épouse [S], né le 25 septembre 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2], comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

en presence de [E] [W], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à M^e Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [I] [S] et à Madame [K] [Z] épouse [S]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 novembre 2020, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné à bail à monsieur [I] [S] et madame [K] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 516,29 € et 181,69 € de provision sur charges.

Des baux ont été signés les 9 juin 2021 et 21 sepembre 2021 concernant des emplacements de stationnement.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [I] [S] et madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 30 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT – représentée par son conseil – demande à titre principal de constater la résiliation de plein droit des baux d’habitation et d’emplacements de stationnement voire, à titre subsidiaire de prononcer la résolution des contrats de location ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [I] [S] et madame [K] [S] sous astreinte ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de la somme actualisée de 3.404,75 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 330 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT se désiste de sa demande au titre du défaut d’assurance et précise s’opposer à l’octroi de délai de paiement.

Monsieur [I] [S] et madame [K] [S] comparaissent en personne et reconnaissent le principe de la dette locative, mais en conteste le montant, invoquant plusieurs virements récemment effectués par leurs enfants. Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, la mise en place d’un plan d’apurement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025. Il a été demandé au bailleur de produire un décompte actualisé avant le 27 juin 2025, ce qui a été régulièrement effectué.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales des Yvelines également par courrier dont l’accusé de réception est en date du 20 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 23 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 14) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 4.802,87 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 16 janvier 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que monsieur [I] [S] et madame [K] [S] restent lui devoir solidairement, après soustraction des frais de poursuite et d’enquête (non justifiés), la somme de 2.056,44 € à la date du 18 juin 2025.

Monsieur [I] [S] et madame [K] [S] reconnaissent cette dette.

Ils seront donc condamnés soldiairement au paiement de cette somme de 2.056,44 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré défavorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

Toutefois, en considérant que les versements faits par les défendeurs avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’ils ont ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant, certes avec l’aide de leurs enfants Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat, à savoir avec des aides familiales qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [I] [S] et madame [K] [S] seront solidairement autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion sous astreinte, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet. Par ailleurs, il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de monsieur [I] [S] et madame [K] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [S] et madame [K] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, monsieur [I] [S] et madame [K] [S] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 23 novembre 2020, le 9 juin 2021 et le 21 septembre 2021 entre la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT et monsieur [I] [S] et madame [K] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation avec emplacements de stationnement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [S] et madame [K] [S] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT la somme de 2.056,44 € (décompte arrêté au 18 juin 2025, incluant encaissement de 683,90 euros en date du 11 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [I] [S] et madame [K] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 58 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [I] [S] et madame [K] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [I] [S] et madame [K] [S] soient solidairement condamnés à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DÉBOUTE la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT de ses autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [I] [S] et madame [K] [S] à verser à la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement monsieur [I] [S] et [F] [K] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,