Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à la SELAS ANGLE DROIT

la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 22/00673 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JLOX

AFFAIRE : [X] [E] [I] [H], [J] [G] [Z] [H] veuve [F] C/ S.A.R.L. FL JB

MINUTE N° : OR24/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

*********

M. [X] [E] [I] [H]

né le 02 Février 1962 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 7]

représenté par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

Mme [J] [G] [Z] [H] veuve [F]

née le 12 Janvier 1956 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 11]

représentée par la SELARL DELRAN-BARGETON DYENS-SERGENT- ALCALDE, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, la SELARL LEXIMM AVOCATS, avocats au barreau de VALENCE, avocats plaidant

à :

S.A.R.L. FL JB,

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par la SELAS ANGLE DROIT, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant

************

Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assisté de Aurélie VIALLE, greffière,

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 2 mars 2001, M. [B] [H] et Mme [W] [U] son épouse née [A] ont donné à bail commercial à la SARL Chez Charly des locaux et terrains attenants situés à [Localité 14] (Gard), [Localité 10] figurant au cadastre de la commune à la section C :

n° [Cadastre 3] : 49 a et 4 ca,

n° [Cadastre 4] : 0,5a et 64 ca,

n° [Cadastre 5]: 12 a et 84 ca,

n° [Cadastre 6] : 1 a et 6 ca,

n° [Cadastre 8] : 1 ha 33 ca.

Par acte authentique du 31 mars 2010, le bail a été renouvelé entre M. [B] [H], Mme [J] [U] veuve [F], M. [X] [H], en leur qualité de bailleurs, et la SARL Chez Charly, en sa qualité de preneur, pour une durée de neuf années se terminant le 31 mars 2019 moyennant paiement d’un loyer annuel de 17 597,61 euros.

Par acte d’huissier du 8 août 2014, les bailleurs ont fait délivrer à la SARL Chez Charly un commandement visant la clause résolutoire pour infractions aux dispositions du bail relatives à l’activité exercée et à la sous-location, en la sommant d’y mettre fin dans le délai d’un mois, sous peine de se prévaloir de la clause résolutoire et de solliciter la résiliation de plein droit du bail.

Par acte notarié du 3 septembre 2014, la SARL Chez Charly a cédé à la société FL JB son fonds de commerce comprenant le droit au bail au titre des éléments incorporels.

Par arrêt du 25 octobre 2018, la cour d’appel de [Localité 12] a :

confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a débouté la SARL FL JB de sa demande de nullité du commandement de payer et en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes en dommages-intérêts ; infirmé le jugement pour le surplus ; débouté Mme [H] veuve [F] et M. [X] [H] de leur demande tendant au prononcé de la résolution du bail.

Par arrêt du 19 décembre 2019, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par Mme [H] veuve [F] et M. [X] [H].

Par acte de commissaire de justice du 19 mars 2020, Mme [J] [H] veuve [F] et M. [X] [H] ont fait délivrer à la SARL FL JB un congé avec refus de renouvellement avec effet au 30 septembre 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 février 2022, M. [X] [H] et Mme [J] [H] ont fait assigner la SARL FL JB devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

constater la fin du bail commercial ; dire et juger qu’aucune indemnité d’éviction n’est due ; dire et juger que la SARL FL JB est occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2020, ordonner l’expulsion de la SARJL FL JB et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; assortir la condamnation d’une astreinte de 350 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement ; condamner la SARL FL JB à leur verser une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées le 30 janvier 2023, les consorts [H] ont saisi le juge de la mise en état d’un incident.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, les consorts [H] demandent au juge de la mise en état de :

nommer tel expert qu’il plaira au juge de céans nantis de la mission précisée aux motifs en application de l’article 789 du code de procédure civile, afin notamment d’établir un état des lieux du local loué, sa vétusté et son état d’entretien, ainsi que de constater les éventuels travaux réalisés dans ledit local et les autorisations d’urbanisme sollicitées pour ce faire. Il aura également pour mission de vérifier si un changement de destination a été réalisé, et si ce dernier a été autorisé par la commune ou s’il a justifié des travaux de modification du local. condamner la SARL FL JB à retirer les entraves installées sur l’emprise du passage prévu au bail commercial opposable entre les parties et notamment le portail fermé se trouvant sur cette emprise, afin d’assurer le libre accès à Mme [J] [H] veuve [F] à sa propriété, et à M. [H] pour son droit d’usage dudit passage et ce, sous astreinte de 1000 Euros par jour de retard. condamner la SARL FL JB à verser la somme de 30.000 euros aux consorts [H], à titre de provision sur le préjudice subi à raison de l’entrave présente depuis des années au passage dont ils bénéficient dans le bail commercial opposable entre les parties. condamner la SARL FL JB, à verser la somme de 4.000 euros aux consorts [H] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur demande d’expertise, les demandeurs se prévalent d’un rapport d’expertise contradictoire en date du 15 juin 2010 ayant pour objet la détermination de la valeur de la propriété dont il ressort un défaut d’entretien général du bien. Ils précisent que sont relevés un état médiocre d’usage et d’entretien des ouvrants, huisseries et volets et l’état d’abandon du restaurant. Ils ajoutent que des dégradations résultent de la non prise en charge de fuites dans le bâtiment ; que l’ancien locataire est responsable de ces dégradations puisque les fuites proviennent de la construction de la terrasse du restaurant ; que la SARL FL JB a cependant accepté d’en supporter la responsabilité lors de la cession du bail.

Au soutien de leurs demandes relatives à la servitude de passage et au paiement d’une provision, les demandeurs exposent que la SARL FL JB a installé un portail sur le chemin, bloquant ainsi l’accès à Mme [H] veuve [F] à sa propriété ; qu’en agissant de la sorte, le locataire n’a pas respecté son obligation contractuelle de laisser une bande prenant effet en limite de parcelle de 4 mètres de largueur sur toute sa longueur ; qu’il a en outre installé une clôture ; que la restauration de cette servitude de passage doit être ordonnée.

Les demandeurs exposent qu’en cours de procédure, la SARL FL JB a adressé à Mme [H] veuve [F] la clé du portail du parc d’attraction ; que cependant ce portail est sous vidéo surveillance ; qu’il en existe en outre un second ; que Mme [H] veuve [F] souhaite pouvoir accéder quand elle le souhaite sur sa propriété sans avoir à en informer au préalable les locataires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, la SARL FL JB demande au juge de la mise en état de :

désigner tel expert judiciaire avec pour mission de : o Convoquer et entendre les parties, recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations et de la tenue des réunions d’expertise,

o Se faire remettre toutes les pièces utiles à sa mission,

o Entendre tout sachant,

o Se rendre sur les lieux et les décrire afin déterminer l’état d’entretien général des locaux ainsi que la vétusté de ces derniers eu égard à l’ancienneté du bâtiment,

o Faire toutes constatations utiles à la solution du litige,

o Établir un pré-rapport et accorder un délai minimal de quatre semaines aux parties pour faire valoir leurs observations qui seront ensuite annexées au rapport définitif.

impartir à l’expert pour le dépôt de son rapport, un délai de quatre mois à compter de la décision à intervenir,

mettre à la charge des consorts [H], à l’initiative de la présente demande d’expertise, les frais inhérents à ladite expertise judiciaire,

débouter les consorts [H] de leur demande de condamnation émise à l’encontre de la société FL JB à retirer le portail d’entrée du site et le second portail se trouvant sur la servitude de passage, sous astreinte journalière de 1.000 euros par jour de retard,

débouter les consorts [H] de leur demande de condamnation émise à l’encontre de la société FL JB à la somme provisionnelle de 30.000 euros au titre d’un prétendu préjudice à raison de la violation de la servitude de passage prévue au bail,

débouter les consorts [H] de leur demande de condamnation émise à l’encontre de la société FL JB à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner consorts [H] à verser à la société FL JB, la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise, la SARL FL JB sollicite que la mission de l’expert soit limitée à l’appréciation de l’état d’entretien des locaux, avec prise en compte de la notion de vétusté inhérente à la construction. Elle refuse que l’expert ait pour mission de constater d’éventuels travaux d’aménagement réalisés et autorisations obtenues en ce sens.

La SARL FL JB indique que les bailleurs ont autorisé les travaux relatifs à la rénovation de la bâtisse viticole, à savoir la création de la mezzanine, les ouvertures de fenêtres et de portes-fenêtres et création de cloisons intérieures ; que cette autorisation a été donnée en 2001 à l’ancien locataire par voie d’attestation établie devant notaire. Elle rappelle que l’action de la commune aux fins de démolition se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux et que l’action des bailleurs se prescrit par cinq ans ; qu’ainsi, les éventuelles actions découlant des travaux de réalisation de la terrasse, de la mezzanine et du parking sont prescrites ; qu’en outre, ces travaux ont été réalisés par l’ancien locataire et ne sauraient justifier un motif grave et légitime de non renouvellement du bail.

Sur la demande relative à la servitude de passage, la SARL FL JB expose qu’elle a adressé la clef du portail du parc d’attraction aux bailleurs afin de leur permettre l’accès à la servitude de passage, en dehors de heures d’ouverture du parc ; que le second portail, qui était toujours ouvert, a été enlevé ; que la présence d’une vidéo surveillance ne porte pas atteinte à la servitude de passage.

A l’audience du 17 octobre 2024, la décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner toute mesure d’instruction.

La mesure d’instruction sollicitée suppose que soit établie l’existence de faits rendant plausible le bien-fondé de l’action en justice envisagée et que la mesure réclamée ait une utilité à cet égard.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe d’une expertise ayant pour objet d’examiner les locaux qui sont l’objet du bail commercial afin de vérifier leur bon entretien par le locataire et leur degré de vétusté.

En revanche, les défendeurs s’opposent à ce que cette mission soit étendue au contrôle des travaux réalisés à l’intérieur du local et à la vérification de leur exécution en vertu ou non d’une autorisation d’urbanisme.

Il résulte du congé délivré que ces travaux, effectués sans autorisation, sont la terrasse du restaurant, les mezzanines et l’aménagement du parking.

Il est constant que ces travaux ont été réalisés par l’ancien locataire, la SARL Chez Charly. Ils ont donc été effectuée avant le 3 septembre 2014 (date de la cession du bail).

Dans son assignation, les demandeurs n’évoquent plus que la réalisation de la mezzanine au titre des griefs susceptibles de justifier l’absence d’indemnité d’éviction.

Il n’est pas contesté que les travaux d’aménagement du restaurant (mezzanine et terrasse) ont été effectués par l’ancien locataire sans permis de construire de sorte que la mesure d’instruction sollicitée apparaît sans objet. En outre, les demandeurs ne font pas état du parking dans leurs conclusions d’incident. Par conséquent, la mission de l’expert sera limitée à l’examen du bon entretien ou non des locaux par le preneur.

Enfin, l’expert n’aura pas pour mission de vérifier si un changement de destination a été réalisé par le preneur puisqu’il n’est pas contesté que la SARL FL BJ exploite dans les lieux un parc d’attraction.

Sur la demande ayant pour objet de retirer les entraves installées sur l’emprise du passage prévu au bail commercial

Le bail prévoit en page 2 l’obligation suivante à la charge du preneur : « Le preneur s’engage à laisser au bailleur l’usage d’une bande de terre de 4 mètres de large à prendre en limite Nord de la parcelle cadastrée C n° [Cadastre 3] et sur toute sa longueur. Le preneur pourra utiliser le chemin créé ».

Il est constant que ce chemin de 4 mètres de large existe toujours mais a été obstrué par un portail dont les clefs ont été transmises aux deux demandeurs en cours d’instance. En outre, la SARL JL FB démontre avoir fait enlever le second portail par un constat de commissaire de justice du 6 mai 2024. Enfin, l’existence d’une vidéo-surveillance ne saurait porter atteinte au droit de passage des bailleurs. Par conséquent, il n’est pas démontré le maintien d’une quelconque entrave à l’exercice par les bailleurs de leur droit de passage. Leur demande sera rejetée.

Sur la demande de provision

En application de l’article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, la SAR FL JB conteste avoir porté atteinte au droit de passage des bailleurs en indiquant que le portail du parc d’attraction est ouvert chaque jour de 10 heures à 19 heures et que les consorts [H] n’ont effectué aucune démarche amiable alors même que ce portail existe depuis des années. Il s’agit de contestations suffisamment sérieuses pour rejeter la demande de provision.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d’appel :

ORDONNONS une mesure d’expertise ;

COMMETTONS pour y procéder :

Mme [T] [Y] née [V]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 12]

[Adresse 2]

Mèl : [Courriel 16]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 13]. : 07.68.68.92.38

avec pour mission de :

— Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— Visiter les lieux objet du bail commercial ;

— Décrire les lieux objet du bail commercial ;

— Dire si les lieux et bâtiments objets du bail présentent des dégradations dues à un défaut d’entretien ou à la vétusté ;

— Fournir tous les éléments à la juridiction permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis ;

DISONS qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert procédera conformément aux dispositions des articles 233, 234, 235, 237, 238, 239, 242, 243, 244, 245, 247, 248, 267 et 273 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert sera saisi par un avis de consignation du greffe et fera connaître sans délai son acceptation ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;

DISONS que l’expert déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal dans les quatre mois de sa saisine, sauf prorogation de ce délai, dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle, ainsi qu’une copie du rapport à chaque partie (ou à son avocat pour celles étant assistées) ;

DISONS que M. [X] [H] et Mme [J] [H] veuve [F] devront verser une consignation de 1.000 euros, entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, au plus tard six semaines après la demande de consignation, délai de rigueur ;

DISONS que ces derniers seront dispensés de consignation en cas d’octroi de l’aide juridictionnelle ;

DISONS que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX09] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NÎMES

DISONS qu’à défaut de consignation complète dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS que l’expert tiendra informée la présidente du tribunal chargée du contrôle des expertises des difficultés rencontrées,

REJETONS les autres demandes de M. [X] [H] et Mme [J] [H] veuve [F] ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du jeudi 13 mars 2025 à 08h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge de la mise en état,