N° RG 25/00031 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4H6

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. BAYLE JBJSB, inscrite au RCS de Brive sous le numéro 841 441 025, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par M^e Laurence BOUCHERAT HERESZTYN, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDERESSES :

Madame [L] [U] [C], née le 24 Mars 1962 à [Localité 6] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 7]

Non comparante

Copie certifiée conforme Mme [T], Mme [O] [U] le 27/01/2026

Copie exécutoire M^e Boucherat Heresztyn le 27/01/2026

Madame [E] [O] [U], née le 23 Décembre 1995 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] Chez Monsieur [H] [Adresse 1]

Non comparante

SAISINE : Assignation en référé du 07 Août 2025

DÉBATS : Audience Publique du 02 Décembre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 27 Janvier 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 23 août 2022 à effet au 15 septembre 2022, la SCI BAYLE JBJSB, a donné en location à Madame [L] [U] [C] un logement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 435 euros, outre la somme de 60 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Selon acte sous seing privé en date du 18 août 2022, Madame [E] [U] [W] [N] s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements contractuels pris par Madame [L] [U] [C] .

Le 24 décembre 2024, la SCI BAYLE JBJSB a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1.171,65 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 07 janvier 2025.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, la bailleresse a, par actes de commissaire de justice des 04 août 2025 et 07 août 2025, fait assigner en référé Madame [L] [U] [C] et Madame [E] [U] [W] [N] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [L] [U] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Madame [L] [U] [C] à quitter les lieux loués sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’à complète libération des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au frais et périls de Madame [L] [U] [C],

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme provisionnelle de 2.358,15 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 juin 2025, avec intérêts de droit, somme augmentée des loyers et charges impayés ultérieurs de 480,75 euros par mois,

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation égale à 480,75 euros à titre d’indemnité d’occupation,

— condamner solidairement les défendeurs à payer à SCI BREVADA la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts de droit,

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 02 décembre 2025.

La SCI BAYLE JBJSB, représentée par son avocat, s’est reportée aux termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 3.790,45 euros au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Respectivement citées à l’étude et à personne, Madame [L] [U] [C] et Madame [E] [U] [W] [N] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend

Sur la recevabilité de la demande

La SCI BAYLE JBJSB justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 04 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a nécessairement été notifiée au préfet de la [Localité 5] dès lors que le diagnostic social et financier a été réalisé six semaines au moins avant la date de l’audience le 02 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur les demandes à l’égard de Madame [E] [U] [W] [N]

L’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose en son dernier alinéa que “la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”

Le contrat de location indique en sa page 3 que le montant du loyer est de 435 euros. L’acte de cautionnement indique “J’ai pris connaissance du montant du loyer de TROIS CENT SOIXANTE QUINZE EUROS, soit 375 € par mois” Dès lors, l’acte de cautionnement fait apparaîtra un montant de loyer qui n’est pas celui prévu par le contrat de location. Il existe en conséquence une contestation sérieuse quant à la validité du cautionnement si bien que les demandes à l’égard de Madame [E] [U] [W] [N] seront rejetées.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par la locataire au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3.790,45 euros. Toutefois ce décompte fait apparaître au 18 août 2022 la somme de 270 euros au titre des honoraires dus à l’agence immobilière, laquelle n’est pas partie à l’instance. Cette somme de 270 euros n’étant pas due à la SCI BAYLE JBJSB devra être retranchée. Par ailleurs, le décompte porte au 19 août 2025 une “échéance” de 237,07 euros. Il ne s’agit pas d’une régularisation de charges puisque le décompte ne le mentionne pas. Les assignations sont en date des 4 et 7 août 2025 et la SCI BAYLE JBJSB ne prouve pas que cette somme est étrangère au coût des assignations compris dans les dépens. Une contestation sérieuse s’élevant sur cette somme, il conviendra de la déduire.

Madame [L] [T] sera en conséquence condamnée à payer à la demanderesse la somme de 3.790,45 – 270 – 237,07 = 3.283,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.171,65 euros, du 07 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.358,15 – 1.171,65 = 1.186,50 euros et du prononcé de la présente sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en sa page 5 une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 24 décembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 1.171,65 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la locataire de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 24 février 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [L] [U] [C] à la bailleresse sera fixée au montant du loyer et de la provision pour charges, soit la somme de 480,75 euros et ce, à compter du 24 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité d’occupation due par Madame [L] [U] [C] du 24 février 2025 au 31 décembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer à la SCI BAYLE JBJSB ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur l’astreinte

Il n’y a pas lieu au prononcé d’une astreinte, le recours à la force publique étant suffisant pour assurer l’exécution de la présente décision.

Sur le transport et la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dans son assignation, la SCI BAYLE JBJSB demande de “verser à SCI BREVADA la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile”. La SCI BREVADA n’est pas partie à l’instance. La demande est en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Madame [L] [U] [C] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision :

DÉCLARONS la demande recevable ;

DÉBOUTONS la SCI BAYLE JBJSB de ses demandes à l’égard de Madame [E] [U] [W] [N] ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [U] [C] à payer à la SCI BAYLE JBJSB la somme de 3.283,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024 sur la somme de 1.171,65 euros, du 07 août 2025 sur la somme de 1.186,50 euros et du prononcé de la présente sur le surplus ;

CONSTATONS l’acquisition au 24 février 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [L] [U] [C] en date du 23 août 2022 à effet au 15 septembre 2022 portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Madame [L] [U] [C], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [L] [U] [C] à la SCI BAYLE JBJSB à la somme de 480,75 euros et ce, à compter du 24 février 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [L] [U] [C] à payer à la SCI BAYLE JBJSB ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTONS la SCI BAYLE JBJSB du surplus de ses demandes

CONDAMNONS Madame [L] [U] [C] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT