N° RG 25/00036 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5DR

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 JANVIER 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.C.I. JMB, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Comparante

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [Y], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Juliette POMPIGNAC, avocat au barreau de BRIVE

Copie certifiée conforme M^e Pompignac + copie exécutoire Sci Jmb le 06/01/2026

SAISINE : Assignation en référé du 02 Septembre 2025

DÉBATS : Audience Publique du 18 Novembre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 06 Janvier 2026

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2025, la SCI JMB a donné à bail à M. [J] [Y] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 660 € et une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, la SCI JMB a fait délivrer à M. [Y] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de payer la somme principale de 2 590,32 €, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 2 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la SCI JMB a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef ;

▸ condamner M. [Y], au paiement de la somme provisionnelle de 1 910,32 € au titre des loyers et charges impayés dus au 1er septembre 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer majoré des charges jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner M. [Y] au paiement d’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 18 novembre 2025.

A l’audience, la SCI JMB, représentée par son gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 2 040,32 € arrêtée à la date de l’audience, terme de novembre 2025 inclus. La SCI JMB précise que M. [Y] a repris le paiement du loyer courant et n’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement proposé par le défendeur.

M. [Y], assisté de son avocat, ne conteste pas le montant de la créance sollicitée par sa bailleresse mais sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 3 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 2 mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, la SCI JMB a fait délivrer à M. [Y] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 2 590,32 € au titre des loyers et charges impayées arretés au 2 juillet 2025. Le délai contractuel de deux mois, plus favorable au défendeur, sera cependant appliqué.

M. [Y] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de 2 mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 septembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation à l’encontre de la locataire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui des loyers et charges, soit 660 €.

En conséquence, il résulte du décompte versé par la bailleresse, non contesté par le locataire, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par M. [Y] à la date de l’audience, terme de novembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 040,32 €. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la créance n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner M. [Y] à payer à la SCI JMB la somme de 2 040,32 € au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 18 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative sans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que M. [Y] a repris le règlement de ses loyers et charges courantes avant l’audience et qu’il a commencé à rembourser sa dette de loyer. Par ailleurs, la SCI JMB est favorable aux délais de paiement sollicités par M. [Y].

Dès lors, M. [Y] sera autorisé à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 35 versements mensuels successifs de 50 € chacun, suivis d’un 36ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En pareil cas, le défendeur sera condamné à payer à la SCI JMB une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

M. [Y], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner le défendeur à verser au demandeur une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 8 septembre 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 6 mai 2025 entre la SCI JMB et M. [J] [Y] sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 septembre 2025 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 660 € (six-cent-soixante euros) ;

CONDAMNONS M. [J] [Y] à payer à la SCI JMB cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS M. [J] [Y] à payer à la SCI JMB la somme provisionnelle de 2 040,32 € (deux-mille-quarante euros et trente-deux centimes) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 18 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à M. [J] [Y] un délai de 36 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 35 mensualités de 50 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du contrat de location conclu entre les parties sont suspendus et que, si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par M. [Y], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de [J] [Y], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNE [J] [Y] à payer à la SCI JMB une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer en principal, révisable comme lui et augmenté des charges et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNONS M. [J] [Y] à payer à la SCI JMB la somme de 200 € (deux-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [J] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT