TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/02462 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IOT7

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Décembre 2024

[J] [H]

[F] [U]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Florian LEVIONNAIS – 93

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [H]

né le 25 Juin 1999 à CAEN (14000), demeurant 42 Rue Arthur RIMBAUD – 14460 COLOMBELLES

représenté par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Chloé LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

Madame [F] [U]

née le 01 Juillet 1999 à CAEN (14000), demeurant 42 Rue Arthur RIMBAUD – 14460 COLOMBELLES

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Chloé LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL-RCS Paris 552.046.484, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendès France – 75013 PARIS

représentée par M^e Florian LEVIONNAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2024

Date des débats : 22 Octobre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 20 janvier 2021, la SA CDC Habitat Social a consenti un bail à M.[J] [H] et à Mme [F] [U] portant sur un logement de type F3 situé Résidence les Grenadines, rue des Marvilles à Démouville (14840).

M.[J] [H] et Mme [F] [U] exposent que lors de l’entrée dans les lieux, ils ont constaté qu’il n’y avait ni chauffage, ni eau chaude et ce, malgré plusieurs interventions de la société Proxiserve.

Ils indiquent que la SA CDC Habitat Social leur a accordé une remise de 300 euros imputée sur le loyer du mois de juin 2021 en raison des dysfonctionnements de la chaudière.

Ils précisent qu’un ballon d’eau chaude provisoire puis une nouvelle chaudière ont ensuite été installés dans le logement, qu’une expertise amiable a été organisée à l’initiative de leur assurance protection juridique en raison des défaillances de la nouvelle chaudière, laquelle a pu ensuite être réparée.

M.[J] [H] et Mme [F] [U] se plaignent également que leur machine à laver a été endommagée par la société Proxiserve ainsi que des nuisances causées par le fils d’un des voisins locataires.

Ils soutiennent que la SA CDC Habitat Social a manqué à ses obligations à leur égard sur le fondement de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en résumant ainsi la situation :

— durant 2 mois 1/2, ils n’ont bénéficié d’aucune eau chaude,

— la chaudière n’a été opérationnelle que le 19 juillet 2022, les systèmes de chauffage de substitution n’ont pu être utilisés car trop énergivores, le bailleur n’étant pas en droit d’imposer au locataire un tel mode de chauffage,

— ils ont eu à subir les multiples désagréments causés par l’intervention de la société Proxiserve en charge de la maintenance des équipements,

— ils ont eu à subir les troubles causés par un autre résident de l’immeuble, M.[T] [D].

Par acte en date du 30 mai 2023, M.[J] [H] et Mme [F] [U] ont fait assigner la SA CDC Habitat Social aux fins de la voir condamner à leur payer les sommes suivantes, desquelles devra être déduite celle de 300 euros déjà versée :

—  875 euros au titre de la privation totale d’eau chaude,

—  2000 euros au titre du préjudice de jouissance subi du fait du dysfonctionnement de la chaudière,

—  60 euros au titre des dommages causés au capot de la machine à laver,

—  1000 euros en réparation du préjudice moral causé par la perturbation de leur vie professionnelle et personnelle, les tracas inhérents aux démarches incessantes et le préjudice causé par les nuisances causés par M.[T] [D].

Ils ont également sollicité le versement d’une somme de 1700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par écritures datées du 16 septembre 2024, la SA CDC Habitat Social a conclu au rejet de l’ensemble des demandes de M.[J] [H] et Mme [F] [U] et à leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Elle fait valoir que M.[J] [H] et Mme [F] [U] ne justifient pas de leurs réclamations, que le rapport d’expertise amiable ne suffit pas à lui seul à établir le bien fondé de leurs demandes, que s’agissant de la privation totale d’eau chaude, il a été fourni un ballon d’eau chaude provisoire et une indemnité a été accordée, que s’agissant du dysfonctionnement de la chaudière, elle a fait le nécessaire pour y remédier et que s’agissant des autres demandes, elles ne sont pas justifiées.

Dans leurs dernières conclusions n°2, M.[J] [H] et Mme [F] [U] ont confirmé leurs prétentions initiales et sollicité le rejet des demandes reconventionnelles de la SA CDC Habitat Social.

A l’audience du 22 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, les parties, représentées par leur avocat, ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est en outre obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement,

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des articles 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle,

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Il convient également de rappeler que seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

Sur la privation d’eau chaude

La SA CDC Habitat Social ne saurait contester cette situation au regard des différentes interventions de la société Proxiserve sur ce point qu’elle a elle-même missionnée, la dernière intervention datant du mois d’avril 2021 alors que l’entrée dans les lieux des locataires date de janvier 2021.

Si les témoins n’ont pas contesté personnellement cette privation d’eau chaude pendant plus de deux mois et demi, il convient d’observer la concordance de leurs attestations sur l’accueil des locataires à leur domicile pour prendre une douche chaude, attestations à rapprocher des interventions de la société Proxiserve.

Si ce préjudice ainsi établi justifie un réparation pécuniaire, il ne saurait être fait droit à la demande de M.[J] [H] et Mme [F] [U] qui n’est étayée par aucun élément et qui ne saurait dépasser le montant de la provision des charges mensuelles, soit 58,53 euros x 2,5 mois = 146,32 euros.

Sur le dysfonctionnement de la chaudière

Contrairement aux allégations de la SA CDC Habitat Social, il n’y a pas lieu d’écarter l’expertise amiable réalisée le 25 juillet 2022 par l’expert de la compagnie d’assurance de Mme [F] [U] dans la mesure où les opérations d’expertise ont été contradictoires.

Ce dysfonctionnement ne saurait, lui non plus, être contesté par le bailleur qui a lui-même missionné la société Proxiserve pour qu’elle intervienne le 19 juillet 2022 et remédie aux problèmes constatés par l’expert, confirmés par les différents témoins qui se sont faits les échos des plaintes des locataires.

Privés de chauffage pendant deux hivers, ou à tout le moins privés d’un chauffage collectif efficace, M.[J] [H] et Mme [F] [U] sont fondés à être indemnisés de ce préjudice qui peut être évalué sur la base de 6 mois en 2021 et 6 mois en 2022 à hauteur 100 euros par mois, soit 100 euros x 12 mois = 1200 euros.

Sur les dommages de la machine à laver

M.[J] [H] et Mme [F] [U] ne versent aucune pièce permettant d’établir que la société Proxiserve est à l’origine des dommages constatés sur le capot de la machine à laver par l’expert, qui lui-même, considère qu’ « il n’existe aucun élément probant permettant de justifier de ce désordre » et de l’imputer au bailleur.

En conséquence, la demande relative aux dommages sur la machine à laver est rejetée.

Sur le préjudice moral

La perturbation de la vie professionnelle et personnelle et les tracas inhérents aux démarches incessantes tels que vantés par les locataires ne sont établis par aucune pièce.

Quant au préjudice causé par les nuisances causés par M.[T] [D], il ne saurait être imputé au bailleur puisque M.[T] [D] n’est pas locataire de la SA CDC Habitat Social.

Dès lors, la demande au titre du préjudice moral de M.[J] [H] et Mme [F] [U] sera rejetée.

Sur la déduction de la somme de 300 euros

Conformément à la demande de M.[J] [H] et Mme [F] [U], la somme de 300 euros déjà versée par leur bailleur en indemnisation de leur préjudice devra être déduite des sommes arbitrées dans le cadre de la présente décision.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux et non compris dans les dépens.

Il leur sera alloué une somme de 1000 euros.

Succombant au principal, la demande de la SA CDC Habitat Social sera rejetée.

La SA CDC Habitat Social sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SA CDC Habitat Social à verser à M.[J] [H] et Mme [F] [U] la somme totale de 1346,32 euros en réparation de leurs préjudices liés à la privation d’eau chaude et aux dysfonctionnement de la chaudière ;

DIT que la somme de 300 euros déjà versée doit être déduite de cette condamnation ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la SA CDC Habitat Social à verser à M.[J] [H] et Mme [F] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA CONDAMNE aux dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION