TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/55241 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJBB

N° : 3

Assignation du :

30 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 décembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La société PIERRE SELECTION

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas BOYTCHEV, avocat au barreau de PARIS – #L0301

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SHEEZAN

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Edouard HABRANT, avocat au barreau de PARIS – #D2165

DÉBATS

A l’audience du 20 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 31 octobre 2007, la SCPI PIERRE SELECTION a donné à bail commercial à la société SHEEZAN des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 30.500 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 19 mars 2025, à la société SHEEZAN, pour une somme en principal de 31.666,45 euros, au titre de l’arriéré locatif au 10 mars 2025.

Par acte du 30 juillet 2025, la SCPI PIERRE SELECTION a fait assigner la société SHEEZAN devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SHEEZAN et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SHEEZAN à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme provisionnelle de 60.425,72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 juillet 2025, avec intérêts au taux légal majoré de 6 points, à compter du 19 mars 2025, date de délivrance du commandement,

— condamner la société SHEEZAN au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré de 50% augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société SHEEZAN au paiement d’une somme de 6.042,57 euros au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société SHEEZAN au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la sommation de payer.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 9 octobre 2025 a fait l’objet d’un renvoi sollicité par la société défenderesse, les parties ayant par ailleurs reçu injonction de rencontrer un conciliateur.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, la SCPI PIERRE SELECTION a maintenu les termes de son assignation, en actualisant la dette à la somme de 77.408,67 euros, 4ème trimestre 2025 inclus.

La société SHEEZAN était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative et a indiqué n’avoir en sa possession aucun élément justifiant une demande de délais de paiement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire qui stipule en substance qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et/ou de ses accessoires quelconques et/ou des charges et/ou autres sommes figurant sur les avis d’échéance ou à défaut de paiement dans les délais impartis de rappels de loyer pouvant notamment être dus après révision judiciaire du prix du bail renouvelé, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 19 mars 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCPI PIERRE SELECTION n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 31.666,45 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 10 mars 2025.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 avril 2025.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 77.408,67 euros, arrêtée au 7 novembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Toutefois, ce décompte fait apparaître des frais d’huissier pour 312,56 euros, des frais de sommation pour 292,66 euros, ainsi que les frais du commandement de payer pour 260,58 euros, qui devront être déduits, ceux-ci n’étant pas justifiés, les frais de procédure étant en tout état de cause recouvrables au titre des dépens.

Ainsi, après déduction de ces sommes, la créance non sérieusement contestable s’élève à la somme de 77.408, 67 euros – 312,56 euros – 292,66 euros – 260,58 euros = 76.542,87 euros, somme au paiement de laquelle la société SHEEZAN sera condamnée par provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le bail prévoit à titre de sanction du défaut de paiement de toute somme facturée prévue au contrat et non payée à son échéance exacte, la majoration automatique des sommes dues des intérêts au taux légal majorés de six points.

Toutefois, cette clause contractuelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société SHEEZAN et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et passé ce délai, sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale du loyer annuel majoré de 50% en cas d’expulsion. Mais cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Enfin, les clauses du bail relatives à la conservation du dépôt de garantie et à l’octroi d’une somme équivalente à 10% des sommes dues à titre d’indemnité s’analysent comme des clauses pénales comme telles susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SHEEZAN, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, mais non de la sommation de payer sur laquelle le bailleur ne se fonde pas pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SHEEZAN ne permet d’écarter la demande de la SCPI PIERRE SELECTION formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 avril 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société SHEEZAN et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société SHEEZAN, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Rejetons la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons par provision la société SHEEZAN à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 76.542,87 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 7 novembre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de six points des intérêts au taux légal ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société SHEEZAN à payer à la SCPI PIERRE SELECTION la somme de 1.500 euros (mille cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SHEEZAN aux dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 19 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ